Страница: 1/2
Доступность ипотечного кредита растет с каждым годом. Такой вывод можно сделать, глядя на падение процентных ставок по кредиту на покупку недвижимости. Вместе с тем процент, указанный в ярких рекламных проспектах, далеко не единственный фактор, который определяет величину будущих выплат заемщика.
Теоретически будущий поток, а вернее отток,
денежных средств, связанных с ипотечным
кредитом, должен посчитать для вас банк.
Однако помимо ежемесячных выплат части
основного долга и процентов на заемщика
ложится целый набор дополнительных
платежей, которые зачастую играют
значительную роль в итоговой сумме
отчислений. Для того чтобы привести весь
букет разрозненных платежей к общему
знаменателю, нужно посчитать эффективную
процентную ставку. Глядя на нее, уже можно
сделать вывод о том, где за рекламной
процентной ставкой кроется вал комиссий и
сборов, а где можно сэкономить, выбрав более
оптимальную программу.
Бес в деталях
У разных банков состав единовременных
комиссий, взимаемых на первоначальном
этапе, разный. Классический вариант, как
правило, предполагает комиссию за
рассмотрение заявки (от 500 до 30 тыс. рублей),
комиссию за выдачу кредита (1-1,5% от суммы
кредита), комиссию за открытие и ведение
ссудного счета (1-30 тыс. рублей). Впрочем, в
отдельных банках часть комиссий
упраздняется. Как правило, легче всего
банки отказываются от комиссии за
рассмотрение заявки. Во-первых, она меньше,
а во-вторых, явно на пользу для привлечения
клиентов: человек, у которого есть сомнения
в том, что ему дадут кредит, вряд ли выберет
банк, в котором с него в любом случае снимут
некоторую сумму. В случае положительного
решения придется раскошелиться и на
нотариуса, чьи услуги обходятся в среднем в
5-10 тыс. рублей.
При расчете наличными необходимо будет
обналичить средства (в среднем 0,5% от суммы
кредита) и арендовать банковскую ячейку,
через которую, как правило, проходят
операции купли-продажи недвижимости.
Стоимость аренды составляет в среднем 1 тыс.
рублей в месяц -- больше, впрочем, и не
понадобится.
Обязательными расходами заемщика станут
оценка недвижимости и страхование. И если
первый пункт не особо сильно повлияет на
стоимость кредита, то второй, как правило,
является одним из доминирующих факторов
определения будущих денежных выплат.
Разброс цен на услуги оценщика небольшой (в
среднем 3000-3500 рублей). Оценка необходима
прежде всего для страхования. Хотя
страхуется, как правило, не только жилье.
Комплексное страхование, практикуемое
большинством банков, включает страхование
жизни заемщика, страхование недвижимости и
страхование права собственности. И вот
здесь разброс оценок достаточно велик.
Страховые выплаты осуществляются ежегодно
на остаток кредита, а посему даже небольшая
разница в страховых тарифах значительно
меняет стоимость жилья для заемщика.
Сегодня диапазон цен на услуги страхования
таков: от 0,8 до 1,5% от суммы остатка,
увеличенной, как правило, на 10%.
Помимо всего вышеперечисленного есть два
фактора, влияющих на стоимость ипотечного
кредита. Первый фактор -- способ
подтверждения дохода заемщика -- влияет на
него опосредованно, через "официальную"
процентную ставку. Подтвердив уровень
заработка по форме 2НДФЛ, заемщик может
рассчитывать на снижение ставки по кредиту
в среднем на 0,5 процентных пунктов. Однако
при наличии серого дохода можно
использовать способ подтверждения
кредитоспособности, например, по форме
банка. В этом случае стоимость займа будет
выше.
Равная экономия
Второй фактор -- способ расчета потока
денежных средств -- влияет непосредственно
на эффективную ставку по ипотеке. В
российской практике существуют два способа
начисления и уплаты процентов: аннуитетный
и дифференцированный. В первом случае
выплаты осуществляются равными суммами в
течение всего срока кредитования, причем
вначале большая часть выплат приходится на
покрытие процентов по кредиту.
Согласно второму способу сумма основного
долга гасится равными долями, а начисленные
проценты составляют переменную часть. Так
как основной долг здесь гасится быстрее, то
и сумма процентов, набежавших за все время
кредита, меньше. Хотя первоначальные
платежи здесь достаточно велики, выплаты в
дифференцированных платежах неодинаковые
и постоянно уменьшаются. Расчеты
показывают, что дифференцированные платежи
значительно выгоднее для клиента, чем
аннуитетные. Кроме того, преимущество
дифференцированных выплат проявляется в
полной мере в случае, если клиент решил
досрочно погасить часть кредита.
Аннуитетный денежный поток предполагает
уплату процентов по кредиту в первую
очередь. Поэтому, если вы взяли кредит на 20
лет и хотите закрыть его через 15, чтобы
сэкономить на процентах, вы можете
столкнуться с ситуацией, когда все проценты
к этому времени уже будут уплачены. Никакой
экономии от досрочного погашения в таком
случае не будет. При дифференцированном
денежном потоке такого случиться не может.
Пока что дифференцированные платежи
предлагают очень ограниченное число банков.
Пионером здесь выступил Сбербанк, который
кредитует ипотеку только на основе
дифференцированных выплат. В банке "Глобэкс"
заемщику предлагают выбрать между
аннуитетным и дифференцированным платежом.
К ипотечному кредиту надо подходить очень
серьезно. Его выплата может занять долгие
десятилетия. Не разобравшись, что выгоднее,
вы рискуете оказаться в темноте неведения с
тяжелым бременем для вашего бюджета.
В цифрах