Парфененко: «Не прогнозирую падения цен в этом году»Председатель правления банка «Универсальные финансы» Алексей Парфененко рассказал о росте цен на недвижимость, кризисе «невозвратов» и о том, когда лучше всего брать ипотечный кредит.
– По данным Центробанка, объем кредитов,
выданных населению, превысил 2 триллиона
рублей. При этом долг
среднестатистического работающего
россиянина составляет чуть больше 28 тысяч
рублей. Стоит ли опасаться кризиса «невозвратов»?
– Эти данные нельзя назвать совсем
точными. Уже несколько лет идет
интенсивный процесс «обеления» экономики
– контролирующие органы закрывают банки,
занимающиеся незаконным обналичиванием
средств, а также борются с фирмами-однодневками
и «черными» зарплатами. А статистика
учитывает только официально видимые
зарплаты. В реальности доходы выше.
Поэтому ситуацию с «невозвратами» не
стоит драматизировать.
– Насколько корректно сравнивать размер
задолженности по кредитам в России и в
развитых странах? Например, некоторые
эксперты отмечают, что волноваться рано,
так как в США размер долга около 20 тысяч
долларов.
– Безусловно, необходимо соотносить
объем кредитов с уровнем доходов. Пока по
объемам выданных кредитов мы сильно
отстаем. До показателей развитых стран нам
еще работать и работать.
– А каким вообще должен быть размер
посильного кредита?
– Не больше половины дохода заемщика.
– Как вы оцениваете инициативу внедрить
на государственном уровне программу по
повышению уровня финансовой грамотности?
– Думаю, такого рода программа может
оказаться эффективной. Но многое зависит
от желания лучше разбираться в теме
финансов. Есть примеры, когда люди без
экономического образования вполне
успешно решают свои личные финансовые
вопросы – в какой валюте лучше получать
доход и каким образом его преумножать и
сберегать.
Жилье
– Чем был вызван стремительный рост цен
на недвижимость?
– За позапрошлый и прошлый год цены
выросли почти в два с половиной раза. В
апреле 2005 года был принят новый закон,
который в первоначальной редакции
усиленно защищал права соинвесторов. В
итоге в течение полугода строительство
домов по новому закону не велось.
Естественно, это послужило толчком к
существенному росту цен.
– Чего сейчас ждать от рынка
недвижимости?
– Что касается цен на жилье, то пока
рынок замер. Падения цен в этом году я не
прогнозирую. Возможны скидки по отдельным
сегментам жилья, например «плохой» панели
или хрущевкам. На рынок льются деньги. На
него выходят зарубежные банки, которые
имеют возможность привлекать дешевые
кредитные ресурсы на долгий срок. Это
удержит рынок от любого падения.
– Получается, что новый виток роста цен
не за горами?
– Ожидается плавное увеличение цен с
сентября. Доступность ипотеки будет
служить дополнительным фактором роста.
Ипотека
– Почему на ипотечном рынке появляются
экзотические предложения? Например,
кредиты по низкой процентной ставке в
иенах?
– В качестве маркетингового хода это
удачный прием для того, чтобы затащить
потенциального заемщика в банк. Лучше
всего брать кредит в той валюте, в которой
получаешь доход. Я считаю, что клиент не
должен брать на себя валютные риски.
Трудно прогнозировать, что произойдет с
курсом иены за десять лет. Заемщик может
как выиграть, так и проиграть. Особенно
если речь идет об обычном человеке,
который не разбирается в валютном рынке.
– Насколько достоверна информация о том,
что в среднем ипотечный кредит вне
зависимости от того срока, на который был
взят, отдается за 5 7 лет?
– Условно говоря, ипотека может быть
двух видов – реальная и спекулятивная.
Если кредит берется для покупки жилья или
улучшения жилищных условий, то, как
правило, он отдается за 10 20 лет. В случае со
спекулятивной ипотекой такой «быстрый»
вариант возможен. На стадии строительства
выкупаются так называемые инвестиционные
права, после завершения – квартира
продается. Такая операция позволяет
получить до 30% дохода при стабильном рынке
и до 100% при растущем рынке. Правда,
придется выплачивать кредит по более
высокой ставке – до 18%, в итоге чистый
доход от спекулятивной ипотеки 12%.
– Что бы вы порекомендовали тем, кто
собирается обратиться за ипотечным
кредитом, – идти в банк сейчас или
подождать?
– Если квартира нужна, то, конечно, брать
кредит сейчас. В этом году цены сильно не
изменятся, ситуация на рынке будет
спокойной.
Бизнес
– Ситуация с доступностью кредитов для
малого бизнеса по-прежнему остается
непростой. С чем это связано?
– К сожалению, в экономике пока нет
ресурсов для кредитования малых
предприятий. Количество желающих взять
кредит в нашем банке превышает
возможности банка. Причем востребованы
крупные кредиты – до миллиона долларов. Мы
выбираем тех клиентов, у которых есть
залоговое обеспечение и бизнес-история.
– Почему банки не кредитуют проекты на
стадии «старт-ап»?
– Слишком высокие риски. Трудно оценить
бизнес на стадии идеи, поэтому приоритет
отдается тем предприятиям, которые уже
работают на рынке.
