Вложения в московскую недвижимость после скачка цен в 2006 году многим кажутся сомнительными. Покупатели ушли в регионы: в частности, в курортные зоны России.

Краснодарский край приобрел особенную актуальность в связи с возможным проведением зимних Олимпийских игр в Сочи в 2014 году. Неизвестно, состоится это или нет, но федеральная целевая программа «Развитие города Сочи как горно-климатического курорта (2006–2014 годы)» тем не менее существует. И в рамках этой программы в столицу темных ночей потоком идут инвестиции, в том числе, конечно, государственные.

Быстрое развитие Сочи позволило в 2004 году получить немалый доход тем, кто решился вложиться в местную недвижимость. Тогда стоимость квадратного метра на основном российском курорте поднялась, по разным оценкам, на 40–45%. А вот 2005-й, напротив, принес с собой стагнацию: она была вызвана оттоком инвесторов из региона из-за высокого входного билета на рынок недвижимости Сочи и общего дефицита жилья. В 2006-м снова начался бурный рост цен. «В итоге за последние 2–3 года в зависимости от уровня жилья цены выросли на 50–100%, – говорит менеджер проектов курортной недвижимости агентства «Новое качество» Елена Некрытова. – Существует резерв дальнейшего повышения стоимости жилья, прогнозируемый минимум – 40%».

Выросло и количество строительных площадок, и качество возводимого жилья. Причем сейчас в Сочи в основном строятся дома уровнем не ниже бизнес-класса – и по соответствующей цене (около $3 тыс. за квадратный метр). «Эконома» же не хватает, а он востребован – как самими сочинцами, так и иногородними инвесторами с небольшими сбережениями. Дешевое старое жилье не способно конкурировать по качественным характеристикам с новостройками, цены на рынке задают новые дома. Таким образом, на рынке Сочи образовывается очень широкая и почти свободная ниша – качественное жилье эконом-класса.

С продажей же новостроек, по словам многих экспертов, ситуация в Сочи складывается очень интересная. На рынок вышли крупные московские девелоперы. Они вытеснили местных застройщиков, не способных конкурировать, фактически монополизировав рынок. «Мало того что крупные девелоперы диктуют цены, – считает инвестор, пожелавший остаться неназванным. – Они и способ продаж устанавливают свой: на этапе котлована продают самые дешевые квартиры, на первых этажах или с плохими видовыми характеристиками, по мере строительства дома выкидывают все лучшие и лучшие варианты, а к концу, когда цена достигает своего пика, продают самые дорогие апартаменты». Таким образом, застройщики создают искусственный дефицит элитного жилья, заставляя поверить потенциального покупателя в то, что все квартиры проданы, и получают максимальную выгоду от реализации объектов.

«50–60% инвесторов в недвижимость Сочи составляют москвичи, затем следуют жители Петербурга, северных регионов России, – считает Елена Некрытова. – И брэнд Сочи продолжает раскручиваться, повышая спрос».

Из-за достаточно высоких цен инвесторы постепенно присматриваются к другим городам на побережье – Анапе, Геленджику и прочим. Там стоимость квадратного метра относительно низка (до $1,5 тыс.). Однако рынок новостроек крайне неразвит, много ветхого жилья, в том числе в частном секторе. Крайне неразвитая инфраструктура делает эти курортные города не очень привлекательными для инвесторов, однако есть те, кто в расчете на 10–20-летнюю перспективу покупает участки земли под частную застройку. Многие эксперты считают, что как раз тогда начнут активно развиваться ныне почти забытые города Черноморья. То же относится к Кавказу: сегодня распространен стереотип, во многом справедливый, что там неспокойно, поэтому инвесторы выходят на местный рынок крайне неохотно. Однако расширение курортных перспектив в целом скорее всего заставит их обратить внимание на неосвоенные регионы.

Ждать выхода на рынок Причерноморья небольших застройщиков местного масштаба, по мнению специалистов, не стоит. Как только они придут на свободный городской рынок, вслед за ними тут же хлынут девелоперы из Москвы и с «севера»: повторится сочинская картина. «При всей привлекательности курортных зон России, вхождение новых инвесторов-застройщиков в массовое строительство (без государственной поддержки) идет достаточно трудно, – говорит заместитель гендиректора по финансам холдинга SKM Group Сергей Грибов. – Практически все южные регионы, раскрученные еще в советское время и годные для массовой застройки, уже давно «поделены», новых же земель почти нет. А коррумпированность местных чиновников порождает многочисленные нарушения, связанные с организацией финансирования и получением разрешительной документации. Выходить на этот рынок нужно с мощным административным, а лучше – федеральным ресурсом».

По-другому обстоят дела в северном направлении: Карелия, Калининград сейчас довольно активно развиваются, ведется жилищное строительство, началось коммерческое развитие регионов. Среди стимулирующих факторов развития можно назвать благоприятную экологическую обстановку (этому в последнее время уделяют все больше внимания), близость к странам Евросоюза, постепенное развитие транспортной инфраструктуры (включая речные и морские порты).

Земли в этих регионах все еще остаются недооцененными, особенно по сравнению со столичными. Между тем Карелия например, считается одним из самых чистых регионов России и находится всего в нескольких часах езды на автомобиле от Петербурга. Новое строительство в Карелии вполне допускается, несмотря на обилие охраняемых зон. Кроме того, есть масса старых домов с фундаментом (стоимость $7–10 тыс.), которые можно отреставрировать, а в крайнем случае – снести и отстроить заново. На частный сектор ориентировано большинство индивидуальных инвесторов. Такая застройка выгоднее: коттедж можно сдавать на «неотпускное» время, окупится он за сезон, а средняя арендная плата за сутки проживания в хороших условиях – $300.

Рост цен на жилищном рынке Калининграда – около 25% в год. Новостройки дорожают быстрее, чем «вторичка» – причина все та же: они качественнее. На фоне дефицита жилья (потребность – более 12 млн кв. метров, сдача – не более 600 тыс.) особенно востребованы дома эконом-класса. Рентабельность строительства колеблется в диапазоне 270–300%. Средняя цена кв. метра в новостройках Калининграда – $1,1 тыс.