Новое начало

Но эксперты отдают предпочтение новым домам не только в секторе загородной недвижимости. Подавляющая часть специалистов в один голос советует частным инвесторам вкладывать деньги в московские новостройки. Ведь прибыльность их состоит не только из общего роста цен, но и из разницы между стоимостью квадратного метра на разных стадиях строительства.

"Наиболее перспективно инвестирование в объекты первичного рынка недвижимости, так как на начальных этапах строительства возрастают возможности получения высокой прибыли, - поясняет генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - На первый план в ряду приоритетов выходят элитные городские новостройки и высококлассные загородные проекты на нулевой или первой стадии застройки". Правда, у элитных, дорогостоящих проектов есть серьезный недостаток - ликвидность их значительно ниже, чем в эконом- и бизнес-классе. В результате инвестор может оказаться в ситуации, когда его деньги "зависнут" в купленной квартире и он не сможет их оперативно извлечь из оборота. И хотя доходность новостроек эконом-класса существенно ниже, каждый инвестор должен сам для себя выбрать, как именно расставить приоритеты. "Мы бы порекомендовали инвесторам приобретать жилье на начальной стадии строительства. Разница в ценах на первой и последней стадии строительства пусть и не столь существенная, как раньше, но все же присутствует, - объясняет генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. - Сделать самостоятельный выбор в пользу наиболее ликвидного объекта частному инвестору порой очень непросто. Минимизировать риски инвестирования можно, прибегнув к услугам риэлторской компании с хорошим именем и репутацией".

Что касается, пожалуй, самого традиционного для нашей страны способа извлекать прибыль из недвижимости - сдачи внаем, то, как считают эксперты, время для нее сейчас не самое лучшее. "Сдавать квартиру в аренду сегодня не очень выгодно, - говорит директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. - Объясняется это тем, что стоимость найма квартир в Москве растет не так быстро, как стоимость квадратного метра на вторичном рынке. Иными словами, увеличение цен на квартиры происходит значительно более резко, чем рост арендных ставок. В результате окупаемость инвестиционных квартир за счет сдачи в аренду может доходить до нескольких десятков лет. Например, однокомнатная квартира, расположенная у метро "Юго-Западная", стоимостью 210 тыс. долл. при аренде по цене 750-800 долл. в месяц окупится в течение 22-23 лет; "двушка" у метро "Планерная" стоимостью 300 тыс. долл. при месячном найме за 900 долл. - в течение 28 лет, и это без учета стоимости коммунальных платежей, уплаты налогов, стоимости ремонтов и потерь от простоев. Вкладывать деньги мы советуем в новостройки на самых ранних этапах строительства в любых сегментах рынка, а вот покупать недвижимость - на вторичном рынке в сегменте бизнес-класса в нецентральных частях города".

Богатство выбора

Есть, впрочем, еще один сектор рынка, способный обеспечить существенную прибыль инвесторам, - коммерческая недвижимость. Тут эксперты видят большой потенциал: в отличие от жилья цены на нежилые помещения и не думали останавливаться. "Сейчас рынок коммерческой недвижимости находится в стадии активного роста, а инвестиции считаются вторыми по доходности после инвестиций в сырьевые отрасли", - говорит президент Advantage Group Михаил Печерский. Среди факторов, способствующих росту, он называет следующие: приход иностранных инвесторов, высокий спрос на коммерческую недвижимость (особенно на офисные и складские помещения), рост доходов населения и изменение потребительской культуры (строится больше торгово-развлекательных центров). Правда, следует сразу оговориться: на этот рынок можно входить, располагая суммой 400-500 тыс. долл. Можно, конечно, начать и с меньшей суммы, купив жилое помещение на первом этаже, перевести его в нежилое, организовать отдельный вход и сдавать предприятиям ритейла. Однако такой путь для инвестора гораздо более сложен и требует терпения и хорошего знания всех бюрократических процедур.

Наконец, остается и самые простой, и в то же время самый неочевидный с точки зрения доходности путь. Можно попробовать сделать ставку на возобновление бурного роста цен в ближайшем будущем и вкладывать деньги в обычные квартиры, пока есть такая возможность. Ведь точный прогноз поведения цен даже в самой краткосрочной перспективе никто дать не может - аналитики недвижимости уже давно махнули рукой на поиск каких-то однозначных тенденций нашего рынка. Пока цены стоят, но что будет осенью, никто не знает. Причем если попробовать оценить ситуацию самостоятельно, то по всем законам экономики рост стоимости квадратного метра в столице вовсе не закончен. Стабильное, стагнационное положение вообще совершенно нехарактерно для рынка недвижимости, так как равновесие спроса и предложения на деле очень хрупко. А никаких предпосылок для падения цен на самом деле нет - стоимость нефти по-прежнему очень высока, как следствие, деньги в экономике есть, доходы населения растут, ипотека бурными темпами развивается... Следовательно, все факторы для увеличения спроса работают. А вот с увеличением предложения проблем куда больше - рынок так окончательно и не пришел в себя после пресловутых изменений, введенных законом ФЗ-214, и темпы строительства сильно отстают от потребностей жителей столицы. Ну а что бывает, когда спрос существенно превышает предложение, знает каждый школьник. "Вкладывать деньги в жилую недвижимость сейчас имеет особенный смысл, - считает специалист отдела реализации группы компаний "Собор" Марина Махросенкова. - Замедленный рост цен позволяет увеличить время выбора и поиска альтернативных вариантов. Наиболее выгодными остаются новостройки эконом- и бизнес-класса, особенно на стадии инвестирования нулевых и первых этапов строительства. Доходность за первый год, проходящий с момента начала строительства монолитно-кирпичного дома до его выхода на сдачу госкомиссии, составляет не менее 20% роста".