Страница: 1/2
Еще пару лет назад это было явлением: тысячи людей спекулировали на панельных новостройках и гордо назывались инвесторами. Сейчас все это позади: цены достигли заоблачных высот и начали падать. Инвестировать в городские квартиры нет смысла. Но куда ушли инвесторы? Куда сегодня вкладывают деньги люди с бюджетами $50-150 тыс., привыкшие "быть в недвижимости"?
Частный сектор
Еще пару лет назад это было
явлением: тысячи людей
спекулировали на панельных
новостройках и гордо
назывались инвесторами. Сейчас
все это позади: цены достигли
заоблачных высот и начали
падать. Инвестировать в
городские квартиры нет смысла.
Но куда ушли инвесторы? Куда
сегодня вкладывают деньги люди
с бюджетами $50-150 тыс., привыкшие
"быть в недвижимости"?
В коттеджные поселки
По сравнению с переоцененными
городскими квартирами
загородная недвижимость
выглядит весьма
привлекательной. По цене
средней "трешки" на Юго-Западе
можно купить коттедж на
Киевском шоссе, причем не очень
далеко. Со спекулятивными
целями покупать коттедж на
вторичном рынке вряд ли имеет
смысл -- слишком специфический
товар, а вот коттеджные поселки
для этого весьма подходят.
Коттеджные поселки -- это как
городские новостройки: в начале
строительства --
привлекательная
инвестиционная цена, по мере
застройки девелопер
периодически поднимает цены. За
год стоимость строящегося
коттеджа в поселке может
спокойно вырасти процентов на
30-40. Схема инвестирования
сходная с городскими
новостройками. Впрочем, и риски
те же: у большинства
застройщиков "плохие"
документы, сроки окончания
стройки затягиваются, качество
строительства невысоко.
Коттеджные поселки на
сегодняшний день выглядят
весьма удачным сегментом для
инвестиций. Однако -- плохая
новость: для инвестора с
бюджетом до $200 тыс. делать на
рынке нечего: за такие деньги он
ничего не купит, все намного
дороже.
Чтобы все-таки "влезть"
на этот рынок, есть два варианта.
Первый -- покупка коттеджа ценой,
например, в $300 тыс. через
ипотеку или в рассрочку.
Сделать это можно и с небольшим
бюджетом: первоначальный
платеж по ипотеке может быть
20-30%, то есть в нашем случае $60-90
тыс. Покупать строящийся
коттедж надо как можно раньше, в
момент открытия продаж по
инвестиционным ценам. А
продавать -- в течение года
после покупки, после первого
или второго повышения цен
застройщиком. Это вариант для
смелых: рентабельность
операции за счет использования
кредитного плеча может быть
очень высокой (до 100% в год на
вложенные средства), но и риски
велики. К примеру, если рынок
"встанет", вы остаетесь со
строящимся коттеджем и
недешевым кредитом, который
надо выплачивать.
Другой вариант -- покупка
таунхауса или дуплекса. Они
дешевле коттеджей. С бюджетом в
$200 тыс. при определенной удаче
можно купить дуплекс
километрах в 30-40 от Москвы, а
если повезет, то и на Новориге.
Главный минус у такой операции:
хороших поселков с таунхаусами
и дуплексами появляется не так
много, поэтому приличные
варианты надо "ловить".
Отдельная тема -- дальние
поселки. В 70-100 километрах от
Москвы вполне можно купить за
$80-150 тыс. деревянный коттедж с
землей и коммуникациями. Вдали
от Москвы, понятное дело,
интересны "поселки с
природой" -- на берегу
водохранилища или реки, в
заповеднике. Однако потенциал
роста цены в них непонятен:
спрос только формируется, пока
это еще слишком экзотический
товар.
В землю
Земля -- самый непонятный и "темный"
товар, и потому кажется, что
здесь больше всего
возможностей для спекуляций.
Практически каждый "квартирный"
инвестор в поисках объекта
инвестирования потратил энное
количество дней на осмотр полей
и дачных участков в Подмосковье
и соседних областях. Но редкий
смог трансформировать свой
интерес в реальную покупку.
Самые интересные земельные
активы -- в
тридцатикилометровой зоне
вокруг Москвы. Однако
инвесторам тут вряд ли чем-то
можно поживиться: все скуплено.
Редкие, случайно выскакивающие
на рынке участки, не выходя на
рынок, приобретаются "профессионалами".
"За три месяца поисков мне
пришел всего один по-настоящему
интересный вариант -- участок в
10 километрах от Москвы по
Киевскому шоссе. С недавно
сгоревшим домом, с "плохими"
документами, но с
коммуникациями и по $5 тыс. за
сотку,-- рассказывает Андрей,
который долгие годы
инвестировал в новостройки.-- Мы
договорились о просмотре на
следующий день, но уже в тот же
вечер приехали люди и внесли
полную сумму за участок под
доверенность на распоряжение
этим участком. Внести $150 тыс.
под доверенность, которую
хозяин потом может отозвать,--
это выше моего понимания. Я -- не
игрок на этом рынке".