Страница: 1/2
Что общего у нашего и заокеанского рынков недвижимости.
В России, как и в Америке, галопирующий рост цен на жилье сменился стагнацией. Там, за океаном, это обернулось глубоким кризисом на рынке ипотеки.
Геннадий Суворов отрицательно качает
головой: "Ждать какого-то системного
кризиса у нас? Нет. Ипотечный рынок России
пока слишком мал и неразвит, в Америке же
подавляющая часть населения покупает жилье
в кредит".
Ему можно верить. Почти го лет Суворов
работал на Уолл-Стрит в крупнейших
инвестиционных банках Америки - Donaldson, Lufkin
& Jenrette, Goldman Sachs, UBS Warburg. Занимаясь
математическим моделированием
инвестиционных процессов, он досконально
изучил тонкости и нюансы ипотечных схем
Нового света. Да и сам был обычным заемщиком,
когда там, за океаном, покупал в кредит дом.
Хотя в принципе, соглашается Геннадий
Суворов, для России это важный урок.
И разложил по полочкам причины и
последствия американского кризиса ипотеки.
ЗАОКЕАНСКОЕ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ
В Америке одновременно сработали сразу
три фактора - снижение цен на недвижимость,
рост процентных ставок и ослабление
требований к заемщику в конкуренции за него.
Это и привело к кризису на рынке ипотечного
кредитования.
Итак, цены на недвижимость безудержно
росли в течение 5 лет-Заемщик брал кредит на
жилье, а через год-другой, когда дом
вырастал в цене, перекредитовывался в
другом банке и оказывался в более выгодной
ситуации. Причем процедура
рефинансирования в Америке максимально
упрощена, ее можно осуществить по почте, не
заходя в банк. Потом на рынке наступила
коррекция - сначала цены на недвижимость
остановились, а потом начали снижаться. Это
с одной стороны.
С другой стороны, банки выдавали
ипотечные кредиты с плавающей ставкой,
которая жестко привязана к рыночной ставке
заимствований. Причем кредит, как правило,
состоял из начального периода с низким
процентом и периода плавающей ставки. Год
назад проценты по ипотечным кредитам резко
пошли вверх. Если в прошлом году ставка
начального периода не превышала 4%, то
теперь она составляет 6%. Когда ставки вдруг
поднялись, заемщики испытали шок, получая
ежемесячно уведомления о платежах, в
которых суммы выплат увеличились в разы.
Бежать перекредитовываться в другой банк,
чтобы опять получить низкую первичную
ставку? Некуда. Процентные ставки выросли
везде.
И, наконец, третий существенный фактор.
Кризис коснулся только рынка так
называемых subprime - рискованных кредитов,
выданных заемщикам с низким кредитным
статусом. По некоторым данным, в прошлом
году объем выданных ипотечных кредитов для
ненадежных заемщиков достиг $600 млрд., что
составляет пятую часть всех ипотечных
займов. Естественно, жилищный кредит таким
заемщикам обходился на 2-3% дороже, чем
благонадежным. Но они все время
пользовались льготными условиями
перекредитования, рассчитывая на низкую
первичную ставку. А когда такой возможности
больше не стало, тут и началась череда
дефолтов.
Недавно широкую огласку получил случай с
85-летним американцем. Агентство Global Financial,
занимающееся ипотечным перекредитованием
ненадежных заемщиков, заключило с ним 30-летний
кредитный договор. Подписывая документ,
американский пенсионер намеревался
снизить свои платежи по существующему
ипотечному займу. Однако вскоре выяснилось,
что договор с учетом всех скрытых комиссий
и платежей требует ежемесячно уплачивать
сумму, превышающую месячный доход пожилого
человека, который к тому же страдает от
старческого слабоумия. Его дочь в надежде
оспорить договор решила изучить документ и
обнаружила, что к нему прилагаются 5 страниц
текста, набранного мелким шрифтом. По ее
подсчетам, через з года отцу ежемесячно
придется платить банку в з раза большую
сумму.
Когда пошла череда дефолтов частных
заемщиков, проблема стала разрастаться.
Банки и компании, которые выдавали
рискованные ипотечные кредиты, прекратили
платить и по ипотечным ценным бумагам. В
благоприятные времена они упаковывали эти
рискованные кредиты в пулы, выпускали
ценные бумаги и с успехом продавали их на
рынке инвестиционным банкам. Такие банки,
как Merrill Lynch, Morgan Stanley, Citicorp, Goldman Sachs, одной
рукой скупали эти subprime-кредиты у банков-оригинаторов,
а другой - выдавали им же корпоративные
кредиты на ипотеку, чтобы хорошо заработать.
Сегодня и Merrill Lynch, и Morgan Stanley требуют вернуть
им долги, но многие оригинаторы не в
состоянии это сделать и просят у
правительства защиты от банкротства, а
некоторые уже разорились.
Крупные невозвраты по корпоративным
кредитам появились у инвестиционных банков.
Вот это уже серьезно. Потери банков,
входящих в число крупнейших кредитных
организаций мира, измеряются десятками
миллиардов долларов. Акции таких
инвестиционных гигантов, как Merrill Lynch, упали
на 15%, Morgan Stanley -на 13%, Citicorp и Goldman Sachs - на 10%.
Сегодня в Америке повальные дефолты,
банкротства компаний, огромные потери
денег, в том числе по ипотечным ценным
бумагам.
ЭСКАЛАТОР ОСТАНОВИЛСЯ
"Как признают аналитики рынка, самые
крупные инвесторы дружно бегут с рынка
недвижимости, как крысы с корабля, в днище
которого появилась еще не замеченная
пробоина. При этом они поспешно сбывают
значительное количество жилья, купленного
или специально построенного ими в период
активного роста рынка. В результате
предложение резко увеличилось, а сотни
тысяч потенциальных покупателей,
напуганных невиданными и ничем не
обоснованными ценами, решают повременить с
покупкой жилья до более благоприятной
ситуации..." Так описывает картину на
американском рынке недвижимости
заокеанское агентство russianny.com, хотя
складывается ощущение, что речь идет о
нашем отечественном рынке. Последние годы
цены на жилье в российской столице росли
как на дрожжах, а в прошлом году цена кв.
метра подорожала вдвое. Не отставали от
Москвы и регионы. По оценкам аналитиков, до
40% квартир в период роста покупалось в
инвестиционных целях. Стратегия
заключалась в том, чтобы вовремя запрыгнуть
на эскалатор, который идет вверх, когда цены
на недвижимость стремительно росли,
подождать, ничего не предпринимая, а потом
спрыгнуть с хорошим доходом. Сейчас
эскалатор остановился, цены перестали
расти, красноречиво объясняет Геннадий
Суворов. Куда деваться инвесторам? Они
будут уходить с этого рынка, продавая жилье,
значит, цены должны будут снижаться. Вопрос,
насколько сильно они упадут.