Необходимость купить, продать, обменять или сдать в аренду недвижимость возникает хотя бы раз в жизни почти у каждого. Заниматься этим без участия профессионалов рынка недвижимости, риэлтеров,-- предприятие рискованное.

"Без помощи профессионалов это сделать невозможно",-- твердили все вокруг моей маме, когда она взялась самостоятельно расселять коммунальную квартиру в центре Питера. Однако в течение месяца она сумела продать две квартиры, купить три, преодолев все трудности альтернативных сделок, съездов, доплат, административных и юридических проблем. Правда, это был 1998 год. В то время, по словам риэлтеров, на рынке недвижимости можно было с легкостью найти собственника квартиры или дома без помощи профессионалов, заглянув в газету "Из рук в руки".

Сегодня это практически невозможно. Как правило, "тот, кто начинает самостоятельно искать квартиру, сталкивается с тем, что большинство найденных им предложений на самом деле либо фикция, либо уже проданные объекты. Поэтому после нескольких таких безуспешных попыток человек, как правило, обращается в риэлтерское агентство",-- говорит директор департамента риэлтерских услуг корпорации "Бест-Недвижимость" Марина Некрасова.

Обычно эти фиктивные объявления публикуют сами риэлтеры, чтобы заманить клиента удивительно дешевым вариантом, а потом предложить ему посмотреть чуть более дорогой объект, который еще есть в базе. Ведь если человек нашел подходящий вариант покупки или продажи недвижимости без помощи риэлтера -- через интернет или базу агентства, то риэлтер останется без клиента и без денег.

Как только риэлтер начинает вести поиск, он сразу требует подписать договор или внести предоплату. Сумма вознаграждения обычно устанавливается в процентах от суммы сделки и варьируется от 1 до 6%. "Каждая компания стремится предложить наиболее интересный для покупателя или продавца квартиры вариант сотрудничества. Ряд риэлтерских компаний взимает фиксированный процент от суммы сделки, кто-то взимает с продавца или покупателя фиксированную сумму плюс также процент от сделки",-- говорит генеральный директор компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк.

Размер вознаграждения в некоторых компаниях также зависит от стоимости объекта. Чем дешевле объект, тем больше процент. "5% от сделки платит продавец недорогого по нашим меркам объекта недвижимости (менее $500 тыс.). 3% платит владелец дома стоимостью до $1 млн. И наконец, 1% агентство зарабатывает на очень крупных сделках, достигающих десятков миллионов долларов",-- рассказывают в компании "Терра-недвижимость". По мнению гендиректора компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, разумная стоимость риэлтерских услуг должна варьироваться в пределах 3-6% от объема реализации проекта.

В элитном сегменте в отличие от "эконома" риэлтерские агентства не берут процентов с покупателя. "Договор на получение процента от сделки заключается с продавцом. В других сегментах риэлтеры берут комиссию",-- рассказывает директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрей Уфимцев. Сумма вознаграждения риэлтерского агентства может варьироваться в зависимости от ряда других факторов. "В каждом случае конечная сумма и набор комиссий могут значительно разниться. Сэкономить можно на услуге по регистрации объекта недвижимости или на услуге по поиску объекта и заняться этим самостоятельно",-- говорит Александр Черняк.

Без посредников

На первых этапах покупки, то есть при подборе недвижимости, можно обойтись без помощи риэлтера, а уж затем прибегнуть к помощи тех агентств, которые предлагают не только "комплексное обслуживание", но еще и отдельные необходимые услуги. "Если у заказчика нет желания в полном объеме оплачивать услуги риэлтера, он может заказывать для себя отдельные работы",-- советует Георгий Дзагуров. "Самостоятельно можно попытаться только поискать квартиру в СМИ или интернете. А чтобы за квартиру внести аванс, проверить документы на юридическую чистоту, грамотно и профессионально провести сделку, безусловно, нужно обращаться к специалистам. С обменом, расселением ситуация такая же: самостоятельность в данном вопросе очень рискованна и, скорее всего, неоправданна",-- говорит Марина Некрасова.

По мнению Андрея Уфимцева, можно сэкономить до 50% от стоимости услуг риэлтера, если самому заняться поиском квартиры: "Этот вариант проходит при солидном запасе свободного времени. После того как подходящий вариант найден, можно обратиться в риэлтерское агентство для проверки правоустанавливающих документов, организации структуры сделки и ее юридического сопровождения. В этом случае услуги агентства будут стоить меньше, так как квартиру вы нашли сами". Такое разделение услуг, предоставляемых агентствами, и их поэтапная оплата стали уже тенденцией. Недавно ГК МИАН создала отдельную компанию -- экспертное риэлтбюро "Тактик & Практик", которое осуществляет консультационные услуги и практическую поддержку на различных этапах проведения операций с жилой недвижимостью. "Конечно, есть этапы, которые каждый может выполнить сам, если у него есть на то время. С другой стороны, встречаются довольно сложные вопросы, решение которых требует вмешательства экспертов. Например, все, что касается непосредственно заключения договоров. Человеку, не знающему особенностей и нюансов совершения сделок, практически невозможно предусмотреть все",-- уверена генеральный директор риэлтбюро "Тактик & Практик" Гульнара Рахмангулова.

В среднем по рынку услуги риэлтерских агентств составляют 5-6% от стоимости квартиры. Если вы заказываете услуги по отдельности, экономия будет зависеть от выбранной операции. Однако неленивый человек все-таки может обратиться к интернету, который абсолютно бесплатно выдаст несколько различных вариантов расписок, договоров и соглашений.

Естественно, крупные агентства настаивают на том, что только они могут гарантировать юридическую прозрачность и чистоту сделки. "Благодаря своим масштабам и опыту работы сотрудники крупного агентства обладают всеми необходимыми связями. Из-за существующей практики закрытости информации некоторые вещи нельзя узнать частным порядком, и небольшая компания или частное лицо просто не получит к ним доступа",-- утверждает руководитель отделений "Октябрьское Поле" и "Сходненское" компании "Инком-Недвижимость" Михаил Раздольский.