Страница: 1/2
Всегда ли при получении ипотечного кредита, как и при покупке квартиры на собственные средства, есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу с помощью налогового вычета? Какие документы нужны для этого? Как получить вычет через работодателя?
Имея на руках согласие банка на выдачу
займа для приобретения недвижимости, мы
почти не задумываемся о налоговых
последствиях этого. Слишком уж много
времени и сил уходит на процедуру сбора и
предоставления информации параллельно с
поиском подходящего жилья. Однако, по
меткому выражению Бенджамина Франклина,
смерть и налоги -- это то, что неизбежно
ожидает нас.
Не указано -- не налог
Даже пристальное изучение Налогового
кодекса РФ (НК), к сожалению, не дает
однозначного ответа на вопрос, является ли
сумма кредита доходом, подлежащим
налогообложению. Вместо конкретного
перечня законодатели оставили лишь
туманную формулировку: "иные доходы,
получаемые налогоплательщиком в
результате осуществления им деятельности в
РФ". Тем не менее юристы обычно ссылаются
на то, что в НК заем в качестве объекта
налогообложения не указан, соответственно,
обязанность по уплате НДФЛ с суммы кредита
у заемщика не возникает. Возможно,
налоговики и сами это прекрасно понимают,
но у них есть план собираемости налогов,
который зачастую и влияет на трактовку
нечетко прописанных законодательных норм --
естественно, не в пользу граждан. Так что
если вежливый сотрудник налогового органа
посоветует вам включить сумму кредита в
налогооблагаемую базу по НДФЛ, не спешите
следовать его совету. Что прямо не указано в
кодексе, то налогом не облагается.
Обязанность по уплате налога все же может
появиться в двух случаях: 1) если заемщик в
процессе кредитования получает
материальную выгоду; 2) если сумма расходов
на приобретение жилья превысит 1 млн рублей.
Казалось бы, как можно получить выгоду,
если берешь деньги в долг? Очень просто -- за
счет низкой процентной ставки. Низкая -- это
меньше, чем 3/4 действующей ставки
рефинансирования, установленной
Центральным банком на дату получения займа
(в рублях), или меньше, чем 9% годовых, если
кредит на покупку жилья вы берете в валюте.
Другими словами, если процентная ставка по
кредиту в иностранной валюте составляет 7,5%,
заемщик платит налог с разницы между суммой,
исчисленной исходя из этой ставки, и суммой,
исчисленной исходя из ставки 9% годовых.
Например, за валютный кредит в размере 100
тыс. долларов заемщик должен платить по 7,5
тыс. долларов в год. Тогда разница между 9
тыс. и 7,5 тыс. долларов (1,5 тыс. долларов США)
признается материальной выгодой заемщика и
подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
Несмотря на то что человек никаких денежных
средств от этой разницы не получает, налог
(13%) он с этой экономии платит. В данном
случае -- 195 долларов (1500 х 13 / 100).
Никчемная льгота
Согласно НК для покупателей жилой
недвижимости предусмотрена льгота: из
налоговой базы исключаются расходы
налогоплательщика на строительство или
приобретение жилья (квартир, домов, комнат и
долей в них), а также расходы на погашение
процентов по целевым жилищным займам.
Другими словами, полученный вами в течение
года доход для целей налогообложения
уменьшится на сумму, которую вы потратили
на строительство или приобретение жилья.
Например, если вы в течение года заработали
1,5 млн рублей и купили в том же году жилье за
900 тыс. рублей, налогообложению подлежит
разница в размере 600 тыс. рублей (1,5 млн минус
900 тыс. рублей). Однако для Москвы эта льгота
давно неактуальна. Поскольку максимальный
размер расходов на строительство или
приобретение жилья, предусмотренный
законом, -- 1 млн рублей. В то время как даже в
Подмосковье однокомнатные квартиры стоят
уже в три раза дороже. А если жилье обошлось
вам дороже, чем установленный законом
максимум, то вся оставшаяся сумма из
налоговой базы по НДФЛ не исключается.
Иначе говоря, если вы заработали 1,5 млн
рублей за год и приобрели квартиру
стоимостью 1,5 млн рублей, при этом
воспользовались ипотечным кредитом в
размере 400 тыс. рублей, то вы заплатите налог
с 500 тыс. рублей (1,5 млн минус 1 млн рублей),
несмотря на то, что вы израсходовали
собственные средства в размере 1,1 млн
рублей. В этой ситуации радует лишь то, что
принимаемые к вычету расходы по уплате
процентов никакой суммой не лимитированы и
могут быть учтены в полном объеме.
Созаемщик как троянский конь
Программы ипотечного кредитования
многих банков предусматривают возможность
получения ипотечного кредита двумя и
более созаемщиками. Эта схема удобна тем,
что сумма займа рассчитывается исходя из
совокупного дохода двух и больше человек.
Кроме того, банки таким образом снижают
риски, связанные с возникновением права
общей совместной собственности на предмет
залога у супруга-созаемщика. Между тем
наличие созаемщика уменьшает лимит
имущественного вычета, предоставляемого
основному заемщику. В соответствии с НК при
покупке имущества в общую долевую
собственность размер имущественного
налогового вычета распределяется между
совладельцами в соответствии с их долями
собственности либо с их письменным
заявлением.
Словом, если вы с супругом (супругой)
приобрели в общую долевую собственность
квартиру стоимостью 1 млн рублей, то
имущественный вычет для каждого из
совладельцев будет пропорционален его доле
в праве общей долевой собственности на
квартиру. Например, если 3/4 принадлежит вам,
1/4 -- вашей супруге, то лимит имущественного
вычета будет поделен между вами так: 750 тыс.
рублей для вас и 250 тыс. -- для вашей жены.
Правда, супруги могут договориться, кому
лучше использовать лимит имущественного
вычета и в каком объеме. Это имеет смысл
сделать, если доходы мужа и жены
неравнозначны по размеру и степени "белизны".
К счастью, не все банки настаивают на
оформлении квартиры в общую собственность.
Если этого условия нет, жилье можно
оформить на одного человека -- того, кто
выступает основным заемщиком.
Еще одна проблема, подстерегающая ипотечного
заемщика, кроется в ставках по кредиту: они
в последнее время неуклонно снижаются. Если
три года назад процентная ставка по
рублевым кредитам находилась в диапазоне
16-22%, то сегодня заем можно получить под 10,5%.
В связи с этим отдельные банки активно
начали предлагать услугу рефинансирования
полученного ранее ипотечного кредита.
Однако если с точки зрения взаимоотношений
заемщика с банком выгода налицо, то в плане
налогов такая операция никаких благ не
сулит.