Рискованная ипотечная политика американских банков провоцирует новый виток инфляции и дальнейшую девальвацию доллара.
Рывки американского фондового рынка, банкротства крупных американских же фондов, выдающих ипотечные кредиты (хотя уже и у немцев есть проблемы), — все это могло бы и пройти мимо российского гражданина.
И
если бы не некоторые
обстоятельства, главным из
которых является
зависимость российского
фондового рынка от
американского, то и
разговаривать было бы не о
чем. Но поскольку
обстоятельства существуют,
а наш фондовый рынок в
последние недели здорово
лихорадит, то хотелось бы
разобраться, что же все-таки
в США происходит и как
долго это безобразие будет
продолжаться.
Для начала — несколько
слов об устройстве
ипотечного рынка США.
Главное его свойство —
наличие до недавнего
времени государственных, а
теперь приватизированных,
но все равно находящихся
под государственным
контролем специальных
агентств, в частности, «Фредди
Мак» и «Фанни Мэй». В их
задачу входит выкупать у
ипотечных банков и фондов
закладные, набирать из них
максимально
диверсифицированные по
условиям и территориям
крупные пакеты и продавать
их, в свою очередь,
сторонним инвесторам.
Такая система
рефинансирования (с учетом
практически
неограниченных
государственных ресурсов)
позволила создать за
несколько десятилетий
чрезвычайно устойчивый и
колоссальный по объему
рынок ценных бумаг,
связанных с недвижимостью.
Значительная ее часть в США
так или иначе заложена (поскольку
даже для полностью
выкупленных домов
доходность на финансовых
рынках превышает стоимость
кредита, выданного под
гарантию недвижимости), а
суммарная ее стоимость
достигает нескольких
десятков триллионов
долларов.
Все бы ничего, но в
последние десятилетия в
США началась активная
денежная эмиссия. Связана
она была с необходимостью
финансировать потребление
американских домохозяйств,
которое достигает 40% от
общемирового ВВП. При этом
ВВП США составляет около 20%
от мирового ($12 трлн по
сравнению с $60 трлн).
Формально этот «разрыв»
маскируется колоссальным
ростом долгов субъектов
американской экономики (федерального
правительства, отдельных
штатов, муниципалитетов,
домохозяйств и корпораций),
которые на сегодня
составляют около $50 трлн и
растут со скоростью около
10% в год.
Такая эмиссия неминуемо
должна вызвать рост цен, по
крайней мере в некоторых
отраслях. Одной из них
стала недвижимость, где
рост цен существенно
превышал аналогичный
показатель американской
экономики в целом. Отметим,
что в реальности рост цен в
США несколько выше
официальных цифр,
поскольку американская
статистика существенно
занижает инфляцию. Но даже
эти реальные цифры все
равно оказались
существенно ниже роста цен
на недвижимость.
В результате вложения в
недвижимость приносили
колоссальные прибыли, что
привлекало к этому рынку
все больше и больше
инвесторов. Но для входа на
рынок необходимо увеличить
количество строящихся
объектов — то есть число
людей, которые хотят взять
ипотечный кредит. И новые
инвесторы начали выдавать
все более и более
рискованные (subpremium) кредиты
— без первичного взноса, на
все более и более
длительные сроки.
Существенным фактором,
стимулирующим этот рынок,
стало снижение учетной
ставки в США после кризиса
фондового рынка 2000 года. В
результате все больше
новых заемщиков стали
брать кредиты по плавающей
ставке, привязанной к
учетной ставке Федеральной
резервной системы США.
Однако последовавший
рост инфляции (см. график 1),
серьезно скорректировал
правила игры. ФРС стала
повышать учетную ставку и к
сегодняшнему дню она
достигла уже 5,25% — по
сравнению с 1% на минимуме.
Фактически для заемщиков,
бравших кредиты по
плавающей ставке,
стоимость их обслуживания
выросла в два раза.
Возросла стоимость
обслуживания и других
кредитов, что уменьшило
возможности американских
домохозяйств по части
выделения денег на
ипотечные кредиты.
Как следствие, объемы
строительства и выдаваемых
ипотечных кредитов стали
довольно значительно
падать.
Одновременно увеличилось и
количество невозвратов —
дефолтов домохозяйств по
ипотечным кредитам.
Теоретически, если бы
построенная система имела
резервы, проблем можно было
бы избежать. Но многолетний
рост цен и объемов рынка
позволял все время
рефинансировать кредиты,
взятые под залог
недвижимости с получением
дополнительных средств. В
итоге резервов практически
не осталось: недвижимость
оказалась заложенной по
полной рыночной стоимости.
И даже минимальное падение
цен в совокупности с
падением объемов рынка (что
резко снизило возможности
по рефинансированию)
привело к серьезным
проблемам — особенно у тех
инвесторов, кто, стремясь к
сверхдоходам,
злоупотреблял выдачей
особо рискованных кредитов.
Падение рынка
недвижимости представляет
серьезную проблему для
американской экономики.
Дело в том, что он играл
важную роль в повышении
общего спроса в США: за счет
рефинансирования
ипотечных кредитов
домохозяйства покрывали
значительную часть своих
трат. А поскольку допустить
существенного снижения
потребления власти США
никак не могут — тут уже
речь может пойти о кризисе
всей социально-политической
системы — то, скорее всего,
кризис на рынке
недвижимости будет
остановлен. Разумеется, это
потребует довольно
значительных вливаний в
финансовую систему,
которые возможны только за
счет эмиссии, что неминуемо
вызовет рост инфляции, но
это будет уже потом.
Возможно, уже после выборов
в США.