Рискованная ипотечная политика американских банков провоцирует новый виток инфляции и дальнейшую девальвацию доллара. 
Рывки американского фондового рынка, банкротства крупных американских же фондов, выдающих ипотечные кредиты (хотя уже и у немцев есть проблемы), — все это могло бы и пройти мимо российского гражданина. 

И если бы не некоторые обстоятельства, главным из которых является зависимость российского фондового рынка от американского, то и разговаривать было бы не о чем. Но поскольку обстоятельства существуют, а наш фондовый рынок в последние недели здорово лихорадит, то хотелось бы разобраться, что же все-таки в США происходит и как долго это безобразие будет продолжаться.

Для начала — несколько слов об устройстве ипотечного рынка США. Главное его свойство — наличие до недавнего времени государственных, а теперь приватизированных, но все равно находящихся под государственным контролем специальных агентств, в частности, «Фредди Мак» и «Фанни Мэй». В их задачу входит выкупать у ипотечных банков и фондов закладные, набирать из них максимально диверсифицированные по условиям и территориям крупные пакеты и продавать их, в свою очередь, сторонним инвесторам. Такая система рефинансирования (с учетом практически неограниченных государственных ресурсов) позволила создать за несколько десятилетий чрезвычайно устойчивый и колоссальный по объему рынок ценных бумаг, связанных с недвижимостью. Значительная ее часть в США так или иначе заложена (поскольку даже для полностью выкупленных домов доходность на финансовых рынках превышает стоимость кредита, выданного под гарантию недвижимости), а суммарная ее стоимость достигает нескольких десятков триллионов долларов.

Все бы ничего, но в последние десятилетия в США началась активная денежная эмиссия. Связана она была с необходимостью финансировать потребление американских домохозяйств, которое достигает 40% от общемирового ВВП. При этом ВВП США составляет около 20% от мирового ($12 трлн по сравнению с $60 трлн). Формально этот «разрыв» маскируется колоссальным ростом долгов субъектов американской экономики (федерального правительства, отдельных штатов, муниципалитетов, домохозяйств и корпораций), которые на сегодня составляют около $50 трлн и растут со скоростью около 10% в год.

Такая эмиссия неминуемо должна вызвать рост цен, по крайней мере в некоторых отраслях. Одной из них стала недвижимость, где рост цен существенно превышал аналогичный показатель американской экономики в целом. Отметим, что в реальности рост цен в США несколько выше официальных цифр, поскольку американская статистика существенно занижает инфляцию. Но даже эти реальные цифры все равно оказались существенно ниже роста цен на недвижимость.

В результате вложения в недвижимость приносили колоссальные прибыли, что привлекало к этому рынку все больше и больше инвесторов. Но для входа на рынок необходимо увеличить количество строящихся объектов — то есть число людей, которые хотят взять ипотечный кредит. И новые инвесторы начали выдавать все более и более рискованные (subpremium) кредиты — без первичного взноса, на все более и более длительные сроки. Существенным фактором, стимулирующим этот рынок, стало снижение учетной ставки в США после кризиса фондового рынка 2000 года. В результате все больше новых заемщиков стали брать кредиты по плавающей ставке, привязанной к учетной ставке Федеральной резервной системы США.

Однако последовавший рост инфляции (см. график 1), серьезно скорректировал правила игры. ФРС стала повышать учетную ставку и к сегодняшнему дню она достигла уже 5,25% — по сравнению с 1% на минимуме. Фактически для заемщиков, бравших кредиты по плавающей ставке, стоимость их обслуживания выросла в два раза. Возросла стоимость обслуживания и других кредитов, что уменьшило возможности американских домохозяйств по части выделения денег на ипотечные кредиты.

Как следствие, объемы строительства и выдаваемых ипотечных кредитов стали довольно значительно падать. Одновременно увеличилось и количество невозвратов — дефолтов домохозяйств по ипотечным кредитам. Теоретически, если бы построенная система имела резервы, проблем можно было бы избежать. Но многолетний рост цен и объемов рынка позволял все время рефинансировать кредиты, взятые под залог недвижимости с получением дополнительных средств. В итоге резервов практически не осталось: недвижимость оказалась заложенной по полной рыночной стоимости. И даже минимальное падение цен в совокупности с падением объемов рынка (что резко снизило возможности по рефинансированию) привело к серьезным проблемам — особенно у тех инвесторов, кто, стремясь к сверхдоходам, злоупотреблял выдачей особо рискованных кредитов.

Падение рынка недвижимости представляет серьезную проблему для американской экономики. Дело в том, что он играл важную роль в повышении общего спроса в США: за счет рефинансирования ипотечных кредитов домохозяйства покрывали значительную часть своих трат. А поскольку допустить существенного снижения потребления власти США никак не могут — тут уже речь может пойти о кризисе всей социально-политической системы — то, скорее всего, кризис на рынке недвижимости будет остановлен. Разумеется, это потребует довольно значительных вливаний в финансовую систему, которые возможны только за счет эмиссии, что неминуемо вызовет рост инфляции, но это будет уже потом. Возможно, уже после выборов в США.