Широкое распространение получило и автоматизированное (с помощью компьютеров) страхование рисков, понизившее планку в оценке доходов и кредитоспособности потенциальных заемщиков и открывшее двери для разнообразных финансовых мошенничеств. Если раньше местный банк мог досконально изучить своего клиента, то теперь оценка кредитоспособности стала происходить по общенациональным стандартам. Также многие заимодавцы снизили размер первоначального взноса (обычно составляющего от 20 до 30% стоимости дома), вплоть до схем, когда первоначального займа не требуется вообще. Покупатели же получили возможность занимать средства на дополнительные расходы по обслуживанию ссуды. Другой финансовый инструмент - серийное рефинансирование - позволил снизить размеры выплат на погашение кредита, но в то же время привел к увеличению сроков выплаты кредитов. Кроме того, увеличилась доля так называемых вторичных кредитов под залог собственности. Некоторые банки и кредитные организации стали предлагать ипотечные кредиты, имеющие отрицательную амортизацию: выплаты по ним не покрывали начислявшиеся проценты, поэтому долг заемщика постоянно возрастал.

Негативную роль сыграл и тот фактор, что государство не спешило с регулированием агрессивного кредитования. Ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек (поток наличности от пула обеспечивает владельцу ценной бумаги регулярные выплаты основной суммы и процентов), контролируются федеральными агентствами в значительно меньшей степени, чем, к примеру, рынки акций и облигаций.

На рынке помимо традиционных банков появился целый ряд новых игроков, предлагающих населению ипотечные услуги. В первую очередь это так называемые кредитные компании, предлагающие ипотеку по очень выгодным условиям, например, такие, как оказавшаяся в начале августа на грани банкротства компания American Home Mortgage, входившая в десятку главных ипотечных займодавцев США. Только в прошлом году эта фирма выдала кредитов почти на 60 млрд долларов, а сегодня объявляет о сокращении своего штата в 10 раз. Существенный доход с ипотечных кредитов стали получать агенты по торговле недвижимостью, брокеры по кредитам и оценщики.

Домино наклоняется

При традиционном течении событий кредит, взятый на покупку дома, будет обслуживаться кредитором (как правило, банком) до тех пор, пока вся ссуда не будет выплачена. Но приблизительно с 2000 года все больше частных кредиторов начали продавать большую часть своих ссуд инвестиционным банкам. А те преобразовывали полученные кредиты в облигации, обеспечиваемые выплатами процентов по ипотеке, и использовали их в качестве инструмента частичного кредитования крупных инвесторов (например, фондов прямого инвестирования), которые в свою очередь использовали кредиты от инвестбанков при осуществлении разнообразных сделок, прежде всего, сделок поглощения.

Сегодня только один из пяти ипотечных кредитов остается у выдавшей его организации. Остальные продаются, а деньги от продажи идут на финансирование новых кредитов. Кроме того, новым хозяевам поступают и проценты по закладным. Именно это изменение в индустрии жилищного кредитования - возможность легко продавать ипотечные кредиты - сделала некоторых кредитодателей и брокеров менее внимательными по отношению к высокорисковым кредитам. Ведь риски по кредитам, в конце концов, переходят к новым владельцам закладных.

Большая часть американских закладных по ипотекам была приобретена частными инвестиционными банками и другими игроками финансового сектора. Закладные объединялись в пулы, стоимость которых достигала миллиарды долларов. Эти пулы находятся в распоряжении специальных финансовых институтов - трастовых компаний, которые, собственно, и выпускают облигации под залог ипотечных кредитов. Инвесторы покупают эти облигации для финансирования своих операций. Риски облигаций внутри ипотечного пула оцениваются различными агентствами, например, Moodyєs или Standard & Poorєs. Облигации, принадлежащие тому или иному трасту, серии "ААА" считаются самыми надежными, но приносящими самый низкий доход. Далее следуют более рисковые облигации "АА", затем "А", потом "ВВВ". Последние считаются самыми рискованными, но и приносящими самый высокий доход.

Где зарыта собака

С этого момента начинается самое интересное: инвестиционный банк имеет право создать и, конечно же, создает новый траст под новый пул долговых обязательств, в который входят только облигации с высшей степенью риска из предыдущего пула/траста (это могут быть не только самые высокодоходные облигации, но и смесь облигаций с различной степенью риска). Риски новых ценных бумаг - обеспеченных ипотечных обязательств (collateralized debt obligation - C.D.O) также проходят оценку, мимикрируя оценку первоначального пула - "ААА", "АА" и т.д., при этом многие из них получают высший рейтинг надежности, несмотря на то что созданы на основе высокорисковых облигаций. Нужно ли говорить, что эта процедура - создание C.D.O на основе C.D.O. - может повторяться снова и снова.

Когда обеспеченные ипотечные обязательства предлагаются инвесторам, некоторые из них не проводят полноценного анализа рисков таких бумаг, а полагаются на математические модели кредитных рисков или мнение рейтинговых агентств. Последние же зачастую находятся в ситуации конфликта интересов: их деятельность финансируется за счет все тех же инвестиционных банков, поэтому они стараются строить свои оценки таким образом, чтобы, предупреждая о потенциальных рисках, не отпугнуть инвесторов от C.D.O.

Первый пошел

Таким образом, сложился многомиллиардный массив инвестиций, обеспеченных высокорисковыми ипотечными кредитами. Как только рынок жилья в США начал остывать, стало расти количество домовладельцев, которые не могут производить ипотечные выплаты. В первую очередь это заемщики в сегменте subprime-кредитов, где каждый пятый ипотечный кредит просрочен либо его владельцу отказано в праве выкупа закладной вследствие просрочки. По мере того как количество ипотечных дефолтов растет, начинают возникать вопросы по поводу надежности наиболее рисковых ценных бумаг, финансируемых поступлениями от ипотечных кредитов. Инвесторы начинают выбирать деньги из высокорисковых финансовых институтов, таких как хеджевые фонды и фонды прямого инвестирования.

Рынок уже стал свидетелем коллапса двух хеджевых фондов, находящихся под управлением банка Bear Stearns. На инвестициях в ипотечные облигации они потеряли 1,6 млрд долларов. Сходная ситуация наблюдается у многих финансовых игроков: так, австралийский ипотечный банк Macquarie Bank объявил, что принадлежащие ему два фонда, работающие с высокодоходными облигациями США, могут потерять до 25% своих средств. В Европе о своих потерях объявили немецкие Commerzbank и Deutshe Bank, а также такие крупные британские банки, как RBS ( Royal Bank of Scotland), Alliance & Leicester, HSBC, который оперировал на рынке высокорисковых кредитов США через свое американское подразделение HSBC Finance.

Помимо высокорисковых ипотечных кредитов свой вклад в создавшуюся кризисную ситуацию внес и сектор корпоративных кредитов, к примеру, финансовая активность по обеспечению леведжированных выкупов (приобретения контрольного пакета акций акционерной компании с привлечением заемных средств, гарантией которых выступают активы поглощаемой компании). С 2003 года условия на рынке леведжированных кредитов складывались в пользу заемщиков. По мнению аналитиков МВФ, это привело к ослаблению кредитной дисциплины в корпоративном секторе, в первую очередь в ограничениях, накладываемых на сделки в сегменте корпоративных займов. Наиболее популярной формой кредитования стала так называемая ссуда с облегченными условиями. Сумма корпоративных кредитов, выданных по этой схеме, за первую половину 2007 года достигла 110 млрд долларов, в то время как за весь предыдущий год она составила всего 30 млрд, а за 2005-й - только 10 млрд. В настоящий момент вектор тенденции в выдаче облегченных кредитов сменился на противоположный. "Складывается впечатление, что участники финансового рынка стали слишком оптимистичны, и теперь им необходимо вновь приучать себя к жесткой финансовой дисциплине", - говорит Джон Липски.

Завтра

По прогнозу американской NAR, другим (помимо subprime) сегментом ипотечного рынка, который может затронуть кризис в ближайшее время, является рынок Alt-A кредитов, которые составляют сегодня, по оценке ассоциации, около 13% от всех выданных жилищных кредитов. Это категория между обычными и высокорисковыми кредитами.

Эксперты ассоциации указывают на отдельные признаки того, что кризис в секторе subprime-кредитования в некоторых американских штатах уже миновал свою критическую точку. Например, в Юте и Орегоне сейчас наблюдается снижение уровня ипотечных дефолтов. Специалисты объясняют это здоровым укреплением цен на рынке жилья. По мере того как цены растут, у собственников жилья появляется возможность рефинансировать свой кредит. Кроме того, рост стоимости дома сам по себе является для его владельца стимулом к регулярной выплате кредитов (чтобы сохранить его). "Чтобы ситуация в секторе кредитования кардинально улучшилась, необходимо оживление рынка жилья", - считают американские риелторы.

Вместе с тем, как сообщил "Эксперту Казахстан" Лоренс Юн, главный экономист NAR, он не ожидает в ближайшем будущем каких-либо значительных изменений в динамике продаж на рынке жилья. "Объемы продаж домов, построенных ранее, в течение последующих двух-трех месяцев будут оставаться относительно стабильными... Ипотечный кризис будет негативно сказываться на продажах в краткосрочной перспективе, но долговременная динамика рынка скорее положительна. Я полагаю, что небольшое увеличение количества продаж домов, построенных ранее, будет иметь место ближе к концу этого года, а к середине 2008-го улучшение распространится и на рынок нового жилья".

Специалисты NAR также предполагают, что по мере того, как будут пересматриваться процентные ставки все большего количества кредитов, будет увеличиваться число домовладельцев, лишенных права выкупа закладной, а также число просрочек по выплатам. По расчетам экспертов Credit Suisse: "Пик невыплат по ипотечным кредитам в США придется на октябрь этого года. Только после этого можно будет с уверенностью прогнозировать динамику финансового рынка как в самой стране, так и за ее пределами". Некоторые эксперты полагают, что для полной стабилизации потребуется несколько лет. Так, Айра Рейнголд предполагает, что количество ипотечных банкротств драматически увеличится в течение следующих двух-трех лет.

В целом аналитики не ожидают сколько-нибудь серьезного финансового кризиса. Джон Липски напоминает, что, несмотря на то что в собственности банков находится большое количество высокорисковых ипотечных облигаций, в том числе и просроченных, их доля в общем портфолио принадлежащих банку активов представляет очень низкую величину. Аналогичная ситуация складывается и в более общем масштабе. Так, хотя общая стоимость C.D.O сегодня достигает 900 млрд долларов, это составляет всего чуть более 2% от общей стоимости активов финансового рынка США. Последние заявления банкиров поддерживают выводы МВФ. Alliance & Leicester, например, объявил, что на 30 июня его доходы до выплаты налогов составили 290 млн фунтов стерлингов (почти 600 млн долларов), это более чем на 30 млн фунтов выше доходов за аналогичный период прошлого года. Руководство банка утверждает, что за последние полгода существенно снизилась и пропорция принадлежащих банку высокорисковых ипотечных кредитов.

Международный валютный фонд осторожно оптимистичен в своих прогнозах развития кризиса ипотечного кредитования в США и его влияния на американскую экономику в целом, а также на перспективы мирового экономического роста. Джон Липски уверен, что не нужно преувеличивать степень турбулентности, в которой в данный момент находятся рынки. "Фундаментальные основы позитивного глобального развития экономики не затронуты. Проблемы, которые испытывает сейчас рынок, являются скорее своеобразной настройкой, подготавливающей место для следующей фазы поступательного развития глобальной экономики... Мы полагаем, что всеобъемлющий рост мировой экономики будет продолжаться".