Генеральный директор девелоперской компании «Русстройтрест — строительные инвестиции» Дмитрий Гусев объяснил обозревателю B&FM Владимиру Новикову, почему за чертой МКАД невозможно построить дешевые поселки.

B&FM: В Подмосковье сейчас реализуется более 100 загородных проектов. В чем особенность ваших поселков? 

ДМИТРИЙ ГУСЕВ: Сегодня очевидно устойчивое развитие двух сегментов в области загородной недвижимости. Помимо коттеджей и таунхаусов для круглогодичного проживания, многие клиенты готовы покупать качественные дачи. Мы ориентируемся именно на таких людей. Основные клиенты нашей компании — семьи с совокупным годовым доходом от $80 тыс. до $200 тыс.

B&FM: Но дачи есть у многих еще с советских времен.

ДГ: Для немалого числа любителей загородного отдыха сегодня важно не просто наличие загородного дома с участком для отдыха, но и правильное его месторасположение. Это должно быть чистое и красивое место с лесом и водоемом неподалеку.

Вокруг должна существовать развитая инфраструктура, позволяющая отдыхать при желании и круглый год. Поэтому мы сейчас ориентированы, к примеру, на Дмитровский район Подмосковья, где в следующем году начнем строительство первого поселка сети «Изюм».

B&FM: Чем сетевой поселок отличается от обычного? ДГ: Выработанная нами концепция сетевых поселков предполагает наличие не только общего брэнда, но и единого архитектурно-функционального решения, однородный состав и характеристики объектов жилой зоны и инфраструктуры, а также единые условия продаж. К примеру, в каждом нашем сетевом поселке будет от 70 до 270 домов, а ориентировочная общая площадь жилой части составит от 15 тыс. до 45 тыс. кв. м. Мы пришли к выводу, что в Подмосковье такие дачные поселки уместно строить на удалении 40–70 км от МКАД.

В ближайшие пять лет мы планируем развивать три сети.

В рамках каждой из них предполагается застройка двух–трех поселков, инвестиции в строительство каждого составят от $20 млн до $40 млн. Помимо Дмитровского направления еще один «Изюм» мы решили построить к осени 2010 года на Новорижском. Еще два проекта поселков этой сети планируется запустить в будущем году, соответственно, наюге Подмосковья и в Ленинградской области.

B&FM: Учитывая, что описанные вами поселки для постоянного проживания в принципе не предназначены, можно ли по ценовым характеристикам сравнивать их с проектами других компаний? ДГ: Свою концепцию сетевых поселков мы уже обкатали на поселке Загорское, который расположен между Дмитровским и Ярославским шоссе примерно в 60 км от черты города.

Там, в отличие от многих наших коллег, мы сознательно пошли на уменьшение размеров земельных участков. На рынке существует стереотип, что площадь участка должна быть от 15 соток и выше. У нас средняя площадь — 9–11 соток, что неплохо сочетается с домами сравнительно небольших площадей. В Загорском средняя площадь дома — 180 кв. м, тогда как у других девелоперов— 250–300 кв. м. Продажная цена 1 кв. м в этом проекте сейчас около $2 тыс. Таким образом, цена контракта в среднем— $400 тыс. Что касается поселков сети «Изюм», предполагаемая цена контракта в них не будет превышать $250–270 тыс.

B&FM: Дачи за $250–400 тыс. вряд ли можно отнести к эконом-классу. А ведь сейчас на рынке наибольший спрос наблюдается именно на загородную недвижимость подобного типа. Не уместнее ли работать в этом сегменте? ДГ: Это попросту невыгодно.

Чтобы возвести даже сравнительно небольшой загородный дом площадью 120 кв. м из дерева или кирпича, сегодня нужно потратить более $200 тыс.

Меньшие площади строить нерентабельно— такое строение будет напоминать дачу советского образца. Давайте считать. Непосредственно строительство дома без отделки обойдется примерно в $600 за 1 кв. м. Умножаем на 120, получаем $72 тыс. Расходы на коммуникации, которые не зависят напрямую от площади строения, могут составлять от $50 тыс. до $120 тыс. на участок. Возьмем среднее значение — $80 тыс. Затраты на землю — это еще в среднем $3 тыс. за сотку, если поселок располагается в 50 км от МКАД и дальше. Таким образом, 10 соток— еще $30 тыс. Не исключено, что землю придется переводить из одной категории в другую, что увеличит ее стоимость еще примерно на 30%. Получаем среднюю себестоимость около $190 тыс. Плюс 10% от этой суммы — расходы на проектные работы. Добавим к этому затраты на административное обременение, скажем, на развитие инфраструктуры поселения,средства на обслуживание инвестиций, прибыль девелопера. Итоговая цена контракта в поселках типа «Изюм» после этой нехитрой арифметики как раз и составляет минимум $230–250 тыс.

B&FM: Свои проекты вы собираетесь финансировать в том числе и через ЗПИФ. Многие участники рынка считают самым эффективным инструментом банковское кредитование. Почему была выбрана такая форма привлечения инвестиций? ДГ: ПИФ позволяет обеспечить наиболее эффективное и прозрачное финансирование. Но наш фонд будет закрытым. Хотя бы потому, что конкурировать с ПИФами, работающими по открытой подписке и находящимися под управлением крупных инвесткомпаний, для нас нереально. Наша задача как девелоперов — так построить тот или иной проект для инвесторов, чтобы, с одной стороны, обеспечить высокую доходность, а с другой — минимизировать риски. По нашим расчетам, доходность по проекту поселков сети «Изюм» не должна в итоге быть ниже 30%.

B&FM: Вы говорите о прозрачности и открытости, но на рынке ЗПИФы воспринимаются как форма ухода от налогов.

ДГ: Отчасти эта точка зрения имеет право на жизнь. Но следует помнить, что любой ПИФ делается с двумя целями. Первая— собрать средства для реализации проекта. Вторая — помимо этого неким образом организовать отношения между уже имеющимися инвесторами. В этом случае ПИФ решает задачи и минимизации налогообложения, и защиты прав инвесторов, поскольку титульные права ПИФа достаточно надежно защищены законодательно, к примеру, в случае недружественного поглощения. Паевой фонд может быть также инструментом повышения ликвидности. Допустим, сегодня инвестор вошел в проект, а завтра у него изменились планы. Если инвестиции делаются на основании обычной договорной схемы, то выйти из проекта, выделить долю достаточно непросто. Если же инвестиции организованы через ПИФ, то потеря одного участника не ставит под угрозу реализацию всего проекта. Организация купли-продажи паев делает этот процесс практически безболезненным.

Строительство дома под ключ сайт stroidom72.ru тел. 8-922-044-59-67