Квадратный метр элитного жилья стоит уже не менее $6 тыс., что "на выходе" выливается в серьезную сумму, которую не все покупатели готовы платить сразу. И с каждым годом таких покупателей все больше.

"Интерес к элитной недвижимости остается высоким. Приобретение недвижимости с помощью кредитных средств пользуется популярностью. Многие бизнесмены привлекают заемные средства, чтобы не "вытаскивать" большие средства из собственного бизнеса, а платить частями на протяжении нескольких лет", -- говорит Ирина Чернецова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Петербургская Недвижимость".

Среди оформителей ипотечных кредитов все чаще стали появляться заявители на крупные суммы (от $500-800 тыс.). По разным оценкам их число не превышает 10-15% от количества получателей всех ипотечных кредитов в городе. В дальнейшем увеличение числа заемщиков, обращающихся за получением крупных кредитов, станет актуальным для банков и, вполне возможно, превратится в отдельный блок VIP-ипотеки, полагают эксперты.

Однако к удовлетворению спроса пока готовы не все банки. Дело в том, что элитная недвижимость обладает особенностью: она менее ликвидна.

"По сравнению с обычной квартирой элитную продать не так просто, срок экспозиции такой квартиры на рынке до момента покупки обычно составляет довольно длительный период: от 5-6 месяцев до года", -- рассказывает Надежда Волкова, начальник кредитно-аналитического отдела ОАО "Балтийская ипотечная корпорация".

Понятно, что банкам интереснее кредитовать недвижимость, которую можно будет легко продать в случае дефолта закладной, чтобы вернуть средства, затраченные на выдачу кредита. Кроме того, при кредитовании элитного жилья речь идет об очень крупных суммах, что тоже увеличивает риски банка-кредитора.

Если при кредитовании покупки обычных объектов недвижимости в большинстве банков максимальная сумма кредита составляет 90% от стоимости залога, то при кредитовании элитного жилья банки обычно выдают не более 60%. Стоит отметить, что у большинства банков есть также жесткие ограничения по выдаваемым суммам. Иными словами, лимита, установленного банком, может на элитную покупку не хватить.

Жилище в лизинг

Наиболее популярной схемой покупки недвижимости остается классическая ипотека (кредит под залог покупаемой "готовой" недвижимости). На втором месте -- различные виды кредитов, включая под залог прав требования. "Заметен рост интереса и к лизинговым схемам", -- говорит Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар".

Схема финансовой аренды, или лизинга, пока еще малоразвита и малоизвестна. Лизинг отличается от ипотеки по нескольким параметрам: проценты несколько меньше, чем по ипотечным кредитам, при лизинге не регистрируется обременение на объект недвижимости и т.д.

Однако самое главное отличие в том, что при ипотеке право собственности заемщика на приобретаемую недвижимость возникает сразу после заключения кредитного договора и регистрации сделки в УФРС, в то время как при лизинге собственность на объект недвижимости на лизингополучателя оформляется только после истечения срока договора и осуществления всех лизинговых платежей. До этого момента недвижимость находится в собственности у лизингодателя.

По словам Ирины Чернецовой, весьма активно берут кредиты под залог уже имеющейся недвижимости.

Надежда Волкова подтверждает это наблюдение: "Состоятельные граждане не боятся закладывать уже имеющееся в собственности элитное жилье для приобретения еще одного дорогостоящего объекта".

Нередко квартиры приобретают в рассрочку сроком на 2-3 года.

Специалисты отмечают особую щепетильность заемщиков при выборе различных схем. К примеру, экономия на процентах по кредиту сможет составить около 5%, если речь идет о строящемся объекте, и около 3%, если квартира покупается на вторичном рынке.

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления ООО "Городской Ипотечный банк":

"В мировой практике крупными и, соответственно, нестандартными считаются кредиты свыше $400-500 тыс., что в настоящее время может даже затруднить их рефинансирование. Сейчас в России, если говорить о спросе со стороны заемщиков, крупные кредиты -- это свыше $500-600 тыс., при этом уже не редкость суммы свыше $1 млн. С точки зрения привлечения ресурса кредиторами кредиты свыше $300-500 тыс. являются сложными для рефинансирования".