Страница: 2/2
По оценке компании Vesco,
наиболее доступным для
частного лица все-таки
является первый вариант –
покупка жилья на первом
этаже. Здесь не требуется
многомиллионных вложений,
а минимальный объем
инвестиций составляет от
$150 тыс. При стоимости
нежилого помещения $3-4 тыс.
за квадратный метр
доходность от сдаваемых
площадей в аренду может
составить порядка 13-15%.
Ипотека: достаточно
$ 20 тыс.
Но вернемся к городскому
жилью. Как рассказала нам
Ирина Радченко, президент
Группы компаний «ЛАУРЕЛ»,
среди ипотечных заемщиков
сформировался класс
будущих рантье. Они
приобретают квартиру «на
будущее». Учитывается, что
недвижимость с годами
дорожает, значит,
стоимость квартиры к
моменту окончания выплат
по кредиту будет
существенно выше.
Схема такова. Клиент
решил купить 2-комнатную
квартиру рядом с метро,
которая стоит 190 тыс.
долларов. У него имеются
накопления в размере 10% от
стоимости квартиры, и
он берет кредит на 15 лет
под 10% годовых.
Ежемесячные платежи в
банк составят $ 1838
долларов. За 15 лет
пользования кредитом он
выплатит банку $ 330 840
долларов. Если заемщик
будет сдавать эту
квартиру по $ 1000 долларов
ежемесячно, его доход за 15
лет составит $ 180 000
долларов. Итоговая
выплата за квартиру с
учетом доходов с аренды
составит 150 840 долларов, то
есть кредит ему в
результате обойдется в 5,8%
годовых.
В расчеты не принимаются
выплаты по страховке и
налог на сдачу в аренду. Но
правильно выбранное
ликвидное жилье в отличие
от денежных средств
инфляции не подвержено,
а значит, при реализации
этой квартиры через 15 лет
доходность этой операции
будет существенно выше.
Впрочем, Илья Зибарев,
руководитель блока «Ипотека»
Альфа-Банка, считает, что
такая схема наиболее
популярна за рубежом –
где проценты по ипотеке
низкие, а стоимость аренды
высока. В некоторых же
регионах России стоимость
аренды квартиры может
быть практически равна
платежу по ипотечному
кредиту.
ЗПИФы недвижимости:
как правило, не менее $ 40
тыс.
Закрытые паевые фонды
непосредственным образом
связаны с вложением в
недвижимость, а часто — с
каким-то конкретным
проектом. Это и считается
признаком надежности –
деньги инвестора идут на
те же квадраты, только
находятся в умелых руках
управляющих компаний.
В пользу этой логики
высказывается Леонид
Масалов, генеральный
директор компании «Автора
Консалтинг». Для
наглядности он сравнивает
две схемы. Первая –
покупка недорогой
квартиры за $130 тыс. и
сдача ее в аренду. Вторая
– при той же
первоначальной сумме
покупка паев.
При первом варианте
инвестор может получать
ежемесячный доход от
аренды в размере как
минимум $600, что в год
составит $7200. Доходность —
5,5% от суммы
первоначальных
инвестиций.
При втором варианте
инвестор может
рассчитывать на большее. В
среднем, управляющая
компания заработает для
своих пайщиков за год
порядка 20-25% годовых, а это
$26-30 тыс. при
первоначальном вложении в
$130 тыс. Даже после вычета
13% подоходного налога
прибыль от вложения в паи
перекроет доходность от
сдачи квартиры в аренду в
несколько раз.
Что касается входного
билета в ЗПИФы
недвижимости, то он
остается традиционно
высоким – как правило, не
менее 1 млн. рублей, то есть
около $ 39 тыс.
Заграница: начинать
можно с $ 40 тыс.
Иногда в качестве
инвестиционного проекта
рассматривается покупка
жилья в курортных местах
России и за рубежом.
Эксперты скептически
оценивают перспективы
отечественных курортов.
Вряд ли тамошний уровень
сервиса дорастет до
западных стандартов (или
хотя бы Турции
и Египта)
в ближайшие несколько лет.
А значит, не будет и
статуса международных
курортов.
Что касается Сочи, то
после одобрения города в
качестве столицы
Олимпийских игр 2014 г. цены
на жилую недвижимость
взлетели за неделю на 20%.
Между тем, состояние
жилого фонда там
оставляет желать лучшего.
Несомненно, олимпийские
игры – грандиозное
событие, рассуждает
Алексей Кудрявцев (МИАН),
но если в Турции
за $ 200 тыс. можно
приобрести весьма
приличный коттедж
недалеко от береговой
линии, то в Сочи купить что-то
подобное дешевле
полумиллиона долларов
нереально.
Явно интереснее проекты
зарубежные. При
определенной
стабильности рынков они
предлагают довольно
широкий выбор вариантов –
и по цене, и по географии.
Эксперты считают, что
наиболее доходной
является недвижимость
развивающихся стран,
таких как Черногория,
Болгария,
Хорватия
или Арабские
Эмираты, где
преобладает значительный
рост цен. Он может
составлять более 80% за год.
Одним из выгодных
объектов инвестирования
продолжает оставаться
жилье в мировых столицах,
таких как Нью-Йорк, Лондон
или Париж,
где присутствует
стабильный спрос, а
текущая доходность может
составить более 30%.
В то же время инвестиции
в коммерческую
недвижимость — не менее
перспективные вложения,
например в сегмент
гостиничных площадей в
наиболее востребованных
зарубежных курортах. В
последнее время
устойчивый спрос на
коммерческую
недвижимость наблюдается
в Болгарии,
где можно приобрести
земельный участок для
возведения гостинично-курортного
комплекса, либо уже
действующий отель. Не
менее популярным среди
туристических мест
остается Лазурный берег Франции,
известные отели,
расположенные здесь,
представляют собой
перспективный инструмент
для инвестирования.
Основной недостаток
вложения средств в
зарубежные рынки связан
со сложностью оформления
документов. В зависимости
от страны, данная
процедура может занимать
от 6 месяцев до 2 лет. Одной
из самых дешевых стран для
вложений сегодня
считается Болгария,
и начинать играть на ее
рынке можно уже, имея на
руках всего лишь $ 40 тыс.
Сомнения и прогнозы
Иногда говорят, что
состояние рынка настолько
зыбко, что сейчас лучше не
вкладываться никуда –
просто подождать, а деньги
отнести на срочный
депозит в банке или
держать в рублях/евро/долларах.
Но в любом случае
долгосрочная перспектива
рынка недвижимости – рост
цен на квадратные метры.
Недвижимость остается
надежным инструментом
инвестирования на
долгосрочную перспективу.
В выигрыше, конечно,
инвесторы, которые
располагают «длинными»
деньгами, имеют
возможность «продержать»
недвижимость весь полный
цикл – «спад-стагнация-оживление-рост».
Причем, временные рамки
здесь могут быть заданы
годами.
Величина «входного
билета» для инвестора в
разные сегменты рынка
Сегмент |
Сумма
($) |
Элитные новостройки |
300 тыс. |
Загородный рынок -
дача |
16-20 тыс. |
Загородный рынок -
коттедж |
350-450 тыс. |
Офис |
150 тыс. |
Ипотека |
20 тыс. |
ЗПИФ недвижимости |
40 тыс. |
Заграничная
недвижимость |
40 тыс. |
|