Страница: 1/3
Как только завершается очередной земельный бум в каком-нибудь регионе, так тут же начинается новый. Девелоперы и инвесторы кочуют от одной "точки роста" к другой, перепродавая участки, а риэлторы не перестают сообщать о баснословных прибылях. При этом ускорителями развития земельных рынков, как правило, оказываются политические, а не экономические факторы.
Уговаривая потенциальных
инвесторов вложиться в
землю, российские риэлторы
всегда приводят один и тот
же аргумент - цитату из
Марка Твена: "Покупайте
землю, ее больше не
производят". Участники
рынка, не заинтересованные
в процентах с продаж,
замахиваются на Вильяма
нашего Шекспира и
вспоминают "Макбета":
"Земля, как и вода,
содержит газы, и это были
пузыри земли". По их
мнению, повышенный и ничем
не обоснованный интерес
инвесторов к земле
приводит к перегреву рынка,
а резкий рост цен
оборачивается увеличением
разрыва между рыночной и
объективной стоимостью
активов. В итоге на рынке
надуваются "земельные
пузыри", которые рано или
поздно грозят лопнуть. По
просьбе "Ко" эксперты
выделили пять зон
повышенного интереса к
земельным активам со
стороны российских игроков:
это Московская область,
Калининградский регион,
Санкт-Петербург и его
окрестности, район Сочи, а
также Черногория.
Земля там на вес золота.
Близость к телу
Продавцы подмосковных
земель давно вооружились
принципом: "Отступать
некуда - позади Москва".
Но так же, как и в столице,
высокие цены на областные
сотки не сразу "строились".
Участники рынка выделяют
два этапа подорожания
земли в Подмосковье. "Резкий
рост цен на участки начался
примерно в 1996 году, когда
появился рынок коттеджных
поселков и возник спрос на
хорошие земельные участки
под их застройку, а также
появилась возможность
оформления участков в
собственность", -
рассказывает
исполнительный директор
Blackwood Мария Литинецкая. С
одной стороны, для этого
периода характерна "дикая"
застройка участков
многоэтажными коттеджами
из красного кирпича, а с
другой - активная скупка
обанкротившихся
сельхозпредприятий. Оба
этих процесса далеко не
всегда были легитимны. "Согласно
целому ряду исследований,
ни один из колхозов не был
выкуплен в полном
соответствии с
законодательством", -
считает директор
департамента складской и
индустриальной
недвижимости Colliers International
Максим Шакиров. Именно
таким образом в
Подмосковье появились
примерно 15 крупнейших
землевладельцев, которые
до сих пор определяют
тенденции на рынке. "Среди
них такие крупные
инвестиционные группы,
банковские структуры,
промышленные предприятия,
как ЗНАК, "Нерль",
группа "Абсолют" и
другие", - говорит
эксперт. Несмотря на совет
Марка Твена, на тот момент
вложения в землю считались
весьма рискованными, так
как отсутствовал правовой
механизм застройки крупных
участков, и сотни тысяч
гектаров, сосредоточенные
в руках финансовых групп,
лежали мертвым грузом на их
балансе.
Ситуация изменилась в 2003
году с началом нового этапа
освоения Подмосковья. "Резкому
росту цен на землю
способствовало принятие
закона об обороте земель
сельскохозяйственного
назначения", - говорит
директор по развитию Rodex Group
Валерий Мищенко. Согласно
этому документу, земли
бывших совхозов стало
можно переводить в
категорию поселений и
приспосабливать для
индивидуального жилищного
строительства. В
результате лендлорды
получили инструмент для
освоения ранее неликвидных
активов. Это обернулось
переделом рынка и активной
скупкой новых участков. Но
самые крупные инвесторы к
тому времени уже плотно "сидели"
в своем сегменте - они
первыми начали осваивать
ликвидные участки. "Лендлорды
- компании "Земельная
агропромышленная
корпорация" (ЗНАК), "Промсвязь-недвижимость",
"Центр Капитал Лимитед",
"Масштаб", "Абсолют
Групп", ОПИН, "Ист Лайн"
и ряд других анонсировали
застройку части своих
земель", - говорит
старший консультант отдела
оценки " Jones Lang LaSalle
Россия и СНГ" Павел
Карцев.
С другой стороны, у
крупных игроков наконец
появился стимул для
перепродажи. "ФПГ и банки
начали небольшими частями
"выбрасывать" землю на
рынок, тем самым создавая
искусственный дефицит,
который привел к росту цен
на нее в регионе", -
отмечает Валерий Мищенко.
По словам Максима Шакирова,
стоимость земельных
участков в Московской
области в пределах первого
бетонного кольца (А-107) в
начале 2003 года составляла
от $30 до $100 за сотку, а три
года спустя - $1000 - 10 000 за
сотку. По словам директора
отдела складской,
индустриальной
недвижимости и земли Knight
Frank Вадима Прозорова, "в
апреле - августе 2006 года
стоимость земельных
участков, которые
выставлялись на продажу в
тот момент, ежемесячно
увеличивалась на 100%". "Переговоры
начинались с указанием
одной цены, а к моменту
окончания юридической
проверки документов она
уже в два раза могла
превышать первоначальную
стоимость участка", -
отмечает эксперт.
Кроме того, во многом
этому росту способствовали
активные пиар-кампании
конкретных направлений.
"Например, стереотип, что
Новая Рига - это почти
престижное Рублево-Успенское
шоссе, складывался под
влиянием подобных кампаний.
Не исключено, что в той же
мере в ближайшее время
будут раскручивать
Киевскую трассу", -
отмечает руководитель
департамента проектного
планирования компании "Московские
информационные технологии"
Александр Пожалов.
Однако если раньше
раскруткой определенных
регионов занимались
частные риэлторы и нанятые
ими пиар-агентства, то
теперь, по мнению экспертов,
активным игроком
земельного рынка стало
государство. Особенно
после того, как многие
финансовые группы заявили
о масштабном освоении
своих наделов. "Если мы
посмотрим на
государственную
градостроительную
политику, то увидим, что
власти пытаются идти по
западному пути,
предполагающему
строительство городов-спутников
вокруг мегаполисов, - в этом
направлении движутся и
Москва, и Санкт-Петербург",
- говорит Пожалов. Поэтому
проекты мини-городов,
например, проект "А101"
на месте совхоза "Коммунарка"
или "Рублево-Архангельское",
получили поддержку
Росстроя как составные
элементы программы "Доступное
жилье". "Объективная
ситуация с ростом спроса
плюс разговоры властей про
малоэтажное строительство
дали возможность крупным
игрокам легализовать, а
также перепродать эту
землю подороже", -
считает он.
Ориентируясь на крупных
лендлордов, строили свою
ценовую политику и
землевладельцы поменьше.
По данным Павла Карцева, за
последние 5 лет средние
цены на землю в Подмосковье
выросли более чем в 5,5 - 6 раз,
а наибольший рост цен
пришелся на удаленные
участки, которые за тот же
период подорожали более
чем в 8 раз. В настоящий
момент порог входа на
популярные направления
очень высок. "На Рублево-Успенском
шоссе уровень цен
варьируется от $44 000 до $330 000
за сотку, по Ильинскому
направлению - от $25 000 до $200
000 за сотку, а по
Новорижскому шоссе - от $22 000
до $155 000 за сотку", -
рассказывает Мария
Литинецкая. Однако цены на
других, менее престижных
направлениях тоже высоки.
По данным руководителя
направления загородной
недвижимости "МИАН-агентство
недвижимости" Светланы
Кондачковой, одна сотка в 20-километровой
зоне Горьковского шоссе
обойдется покупателю более
чем в $10 000, Волоколамского -
$16 500, а Осташковского - $22 000.