Переход всей страны на уплату единого налога на недвижимость вот уже несколько лет дамокловым мечом висит над головами российских граждан. Президент Путин в бюджетном послании Федеральному собранию РФ до 2010 года заявил о необходимости «принять главу Налогового кодекса, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости».
Единый налог
на недвижимость заменит
существующие на данный момент налог
на имущество и земельный
налог и будет
рассчитываться, исходя из
рыночной стоимости жилья.
Весной этого года Минфин
обнародовал ориентировочные
сроки введения единого налога на
недвижимость – 2009- 2010
году. Это станет завершающим
этапом, перед реализацией
которого государству предстоит
провести массовую оценку жилья
для определения его рыночной
стоимости и на ее основе
составить единый кадастр
недвижимости. Специалисты
Минфина говорят о налоговой
ставке в пределах от 0,01% до 0,05%,
сегодня этот показатель
составляет 0,1% - 2% и
рассчитывается по стоимости БТИ.
Налог будет дифференцирован по
типу жилья, также будет введен
социальный минимум, свободный от
налогообложения, который
позволит владельцам дешевого
жилья не платить такой налог или
же платить его в минимальном
размере
Уже сейчас, несмотря на
некоторую настороженность в
обсуждении «налоговой» темы,
подобное нововведение вызывает
множество вопросов. Предложение
президента горячо обсуждается
среди профессионалов и
обывателей, современная система
налогообложения, по мнению
аналитиков рынка недвижимости, в
частности руководителя
Пермского аналитического центра
Сергея Седова, «не эффективна по
своей сути, слишком запутана и
излишне усложнена». Многие
собеседники «Метражей» -
пермские риэлторы,
соглашаются с такой позицией,
однако добавляют, что, сколько бы
ни менялась система, в сторону
послабления или ужесточения, -
люди все равно будут всячески
уклоняться от уплаты в любом
случае. Такую ситуацию озвучил в
прессе столичный специалист - Михаил
Гороховский, первый вице-президент
корпорации «БЕСТ-Недвижимость»,
Москва:
- Система налогообложения
сделок с недвижимостью на
сегодня реально не работает, По
имеющимся данным, реально платят
подоходный налог только 4%
продавцов, которые должны делать
это (т.е. те, кто владеет объектом
недвижимости менее трех лет).
Остальные 96% собственников
поступают проще - ставят в
договор купли-продажи цену менее
1 млн. рублей. Такая сумма
налогообложению не подлежит.
Например, недавние заявления
представителей власти о
взимании платежей с
арендодателей недвижимости не
приведут, по мнению экспертов, к
значительным изменениям на
рынке аренды жилья, речь скорее
идет об упорядочивании системы
налогообложения.
Ирина Газизова,
руководитель Центра
сопровождения сделок с
недвижимостью АН «Перспектива»:
- Налог на доходы
физических лиц предусмотрен в
Налоговом кодексе РФ. ФНС стала
наводить порядок в налоговом
законодательстве. На наш взгляд,
ужесточение контроля за
доходами арендодателей и
требование заплатить
соответствующие налоги не
являются факторами, которые
приведут к существенным
изменениям на рынке.
Есть и обратное мнение –
сомневаясь в необходимости
введения такого налога,
аналитики говорят о повышении
стоимости аренды жилья в связи с
увеличением налоговых поборов.
Сергей Седов директор
Пермского аналитического центра:
- Честно говоря, не
представляю себе его нужности.
Еще одно налоговое бремя на
бизнес, которое раздует арендную
плату. И в конечном итоге через
удорожание арендной платы
как себестоимости услуг и
товаров вызовет их
соответственное повышение.
Неоднозначны и прогнозы
российского будущего в условиях
введения единого налога, что,
впрочем, объяснимо: давать
конкретную оценку нововведению
и можно будет после одобрения
парламентариями в
Государственной Думе. Одно можно
сказать достаточно определенно:
социальная ситуация в стране
дестабилизируется. Как и в
случае с монетизацией льгот, его
появление вызовет существенное
недовольство со стороны
населения. Особенно это касается
представителей низкодоходного
сегмента населения, которые
заинтересованы в сделках, в
результате которых можно
выручить дополнительные
средства через ухудшение
жилищных условий, или смену
района проживания.
Ирина Газизова:
Размер налога должен
зависеть от стоимости
недвижимости, находящейся в
собственности
налогоплательщика. Если налог
рассчитывать исходя из
ежемесячного дохода владельца
недвижимости, то люди
обеспеченные будут оформлять
дорогостоящее имущество на
родственников и близких людей с
невысоким доходом, например, на
пенсионеров. Из доходов у этой
группы населения только пенсия,
а почему у малоимущего пожилого
человека оказывается в
собственности особняк
стоимостью в несколько сотен
тысяч долларов, государство пока
не спрашивает.
Введение налога может в худшем
случае всколыхнуть волну
протеста со стороны
представителей низкодоходных
сегментов, в лучшем - вызвать
увеличение предложение на
вторичном рынке в сегменте
дорогих квартир.
Алексей Ананьев,
коммерческий директор АН «Респект»:
- Налоговый кодекс
распространяется на всех
собственников жилья, в том числе
на тех, кто получил недвижимость
по наследству, по договору
дарения или в результате
приватизации. Поэтому в случае
введения единого налога на
недвижимость под его действие
попадут все участники этого
рынка, платить налог будут
вынуждены все собственники
жилья. Для людей, приобретающих
жилье за собственные средства,
налоговое бремя не так тяжело,
как для людей, которые получили
его безвозмездно. Эта категория
людей при продаже полученной
недвижимости вполне возможно
начнет закладывать в цену
понесенные затраты, что в
результате может привести к
общему росту цен на рынке жилья.
Уменьшение доли сделок с целью
инвестирования средств в связи с
введением налога на начальном
этапе маловероятно, т.к. в этом
случае собственник также
переложит свои затраты на плечи
арендаторов.
Зарубежный опыт : а как
у них?
В странах бывшего СССР к
владельцам квартир финансовые
органы и законодатели относятся
довольно лояльно. На Украине
пока нет налога на недвижимость
(власти страны только
разрабатывают его концепцию),
зато при ее продаже взимается
подоходный налог. В
Латвии собственники не платят за
право владения, но налогом
облагается доход от сдачи внаем
особняков. В большинстве
европейских стран, наоборот,
давно отказались от взимания
налога с дохода от продажи
недвижимости, зато практически
повсеместно действует налог на
владение ею. В Нидерландах
собственник средней по площади
недвижимости в год уплачивает
муниципальному бюджету около
300-400 евро, или 0,1% стоимости, но
ставка налога может из года в год
меняться.
В Чехии налог с
квартировладельцев взимается по
схеме, аналогичной действующей
ныне в России, исходя из
остаточной стоимости строения. В
Финляндии ежегодный налог на
имущество составляет около 1
евро за 1 кв. м площади в год,
рыночная стоимость дома не имеет
значения. В Англии ставка налога
на недвижимость
зависит от ее рыночной стоимости,
установленной на 1 апреля 1991 года
на основе суммы, за которую на
эту дату жилье можно
было продать на открытом рынке
при должной рекламе. Дом
стоимостью до 120 тыс. фунтов
стерлингов не облагается
налогом вообще, от 120 до 250 тыс.
фунтов - по ставке 1%, от 250 до 500
тыс. фунтов - 3%, свыше 500 тыс.
фунтов - от 4%.
Во Франции квартировладелец
платит фактически два налога: налог
на недвижимость и налог на
жилище (правда, налог
исчисляется из кадастровой
стоимости строений, не
пересматривавшейся последние
полвека). Если собственник дома в
нем живет - он платит оба налога,
если нет - только налог на
недвижимость. Таким образом,
французская логика
противоположна российской: у нас
планируется, наоборот, обложить
повышенным налогом тех, кто не
живет в квартире, владея ею.
В США ставка налога на
недвижимость варьируется в
разных штатах и городах от 2 до 6%
от рыночной стоимости в год.
Рыночная стоимость определяется
специальными оценщиками, причем
сумма налога в зависимости от
нужд местных властей меняется
фактически ежегодно, а за дом
одной и той же стоимости в разных
районах страны платят по-разному.
Между США и европейскими
странами заключены также
соглашения об избежании
двойного налогообложения. К
примеру, по договору между США и
Францией супруги -- нерезиденты
покойных американских граждан
освобождаются от налогов на
наследуемое имущество.
Налог на недвижимое имущество в
Японии в отличие от России и
многих других стран физические и
юридические лица вносят по одной
ставке. Обычно это 1,4% стоимости
имущества, переоценка которого
проводится раз в три года.
Одновременно уплачивается еще и
налог на проживание в префектуре.
Китай ввел дополнительные налоги
на недвижимость, чтобы
ограничить спекулятивные
инвестиции. Налог по ставке от 1
до 3% вменяется при продаже квартиры,
если продавец владел
собственностью менее пяти лет.
В Египте ежегодного налога на
жилую недвижимость вообще
нет. Налог платят только
иностранцы. Налоговые сборы для
местных жителей носят обычно
разовый целевой характер.
