За $400 тыс. можно с комфортом проводить отпуск три раза в год ровно тридцать лет и три года. А можно стать обладателем скромного коттеджа в Подмосковье. Почему ажиотаж вокруг рынка загородной недвижимости набирает обороты? И кому на самом деле это выгодно?

Несколько лет назад, когда наш сосед по дачному кооперативу выставил на продажу свою фазенду площадью 10 соток плюс домик в придачу за $20 тыс., члены товарищества поспешили упрекнуть его в жадности. И неспроста, ведь за бывшим колхозным полем, буквально в километре от наших владений, продавали неосвоенные участки под дачное строительство по цене $100 за сотку. Через год сосед благополучно продал дачу, а еще через год, в 2006-м, бывшего соседа перестали упрекать в жадности и все больше жалели, ведь цена земли в наших местах (50 км по Новой Риге) возросла до нескольких тысяч долларов за сотку, а свободные участки непостижимом образом куда-то исчезли. Не продают больше землю, ждут...

Кто не успел, тот опоздал

Рынок загородной недвижимости остается самым закрытым, но в то же время и самым прибыльным сегментом. С точки зрения инвестиционной привлекательности он не теряет актуальности уже десять лет кряду, в отличие, например, от московского рынка недвижимости, ПИФов и прочих инструментов получения доходности. Причем грамотные вложения могут приносить доход как крупным инвесторам девелоперам, приобретающим участки от 57 до 100 га с целью последующего освоения, так и мелким - "дачникам", которые покупают наделы от нескольких соток до одного гектара. Однако, без сомнений, возможный доход этих игроков не идет ни в какое сравнение с прибылью крупных землевладельцев, начавших скупку колхозной земли в окрестностях Москвы в конце 90-х.

"Эти земли скупались в неликвидном статусе. При дальнейшем оформлении права собственности на участок и последующей смене категории и назначения земли стоимость сотки возрастала в сотни раз", - поясняет Виктор Смоленский, руководитель проекта "Русская Усадьба" Penny Lane Realty. Для приобретения больших земельных участков использовались два механизма: банкротство сельхозпредприятий и выкуп земельных паев. Так, в 2002 году можно было купить крестьянский пай на 4,5 га в Подольском районе за $5 тыс., а уже в 2004-м перепродать землю по $2 тыс. за сотку. Естественно, первопроходцы рисковали: чтобы "выбросить" землю на рынок, нужно было соблюсти ряд формальностей. "Процедуры оформления и смены категорий и назначений требовали значительных административных и финансовых ресурсов и были весьма растянуты по времени", - продолжает Виктор Смоленский. Но эти трудности не стали препятствием для скупщиков - в настоящее время в районе до первой бетонки практически отсутствуют земельные участки на паях. Цифры же свидетельствуют, что риски были оправданны. Впрочем, рассчитывая доходность земельного бизнеса, не стоит забывать, во-первых, сколько денег ушло на легализацию земли, а во-вторых, сколько земли так и повисло мертвым грузом в активах землевладельцев. По весьма приблизительным подсчетам, лендлорды могут свободно распоряжаться лишь половиной своей земли.

По оценкам участников рынка, сегодня полтора десятка частных компаний владеют примерно 80% бывших сельхозугодий Подмосковья. Являясь держателями так называемой большой земли, крупные компании продолжают диктовать правила игры на рынке. Среди излюбленных приемов - создание своеобразного дефицита земли и искусственное завышение стоимости предложения относительно возможной цены продажи.

Среди основных игроков компания "Промсвязьнедвижимость", дочерняя структура Промсвязьбанка, которой принадлежит почти 70 тыс. га земли в районе Пятницкого шоссе и по некоторым другим направлениям. У компании "ИСТ ЛАЙН" в активах около 64 тыс. га земли вблизи аэропортов "Домодедово" и "Шереметьево". Инвестиционная группа "Абсолют" владеет 20 тыс. га, так же как и компания " Вимм-Билль-Данн".

Еще один крупный игрок - инвестиционная компания "Нерль", имеющая не один десяток тысяч гектаров в Истринском, Подольском и Одинцовском районах. Более 63 тыс. га принадлежит печально известной ГК "Вашъ финансовый попечитель", в последнее время упоминающейся в прессе в связи с событиями вокруг ареста ее главы Василия Бойко. Большие деньги - большие риски. Многочисленные юридические нарушения - общее место при скупке бывших колхозных земель. Совсем свежий пример: 30 августа бывший председатель совета директоров Внешагробанка Илья Хайкин был объявлен в розыск. У следствия оказалось достаточно оснований для обвинения его в мошенничестве при скупке через подконтрольные ему фирмы земель сельхозназначения в Красногорском и Ленинском районах Московской области. "Судебная практика показывает, что решения о присвоении собственности зачастую принимались на уровне районов, и вероятность пересмотра итогов приватизации сохраняется", - считает Владимир Гусяк, директор департамента ипотечного кредитования банка "Хоум Кредит".

Возможно, именно этот момент объясняет то, что далеко не все землевладельцы стремятся выставлять свои активы на всеобщее обозрение, их не прельщает даже гарантированная прибыль от реализации загородных проектов. Объявить публично о своих планах по использованию земель пока отважились единицы. Но объявить не значит начать действовать. Например, инвестиционная компания "Нерль" никак не приступит к осуществлению плана по развитию собственной гостиничной сети. Переиначивая любимую поговорку банкиров о том, что "большие деньги любят тишину", добавим: большие земли тоже.

Впрочем, среди землевладельцев есть компании, всерьез занимающиеся девелопментом. Так, группа "ИСТ ЛАЙН" осуществляет ряд масштабных девелоперских проектов ("Аэропорт-Сити", "Аэротрополис"), весьма активно занимается строительством жилой и коммерческой недвижимости инвестиционная группа "Абсолют", управляющая компания "Масштаб" заявила о начале реализации проекта "А-101", который предусматривает строительство жилой и коммерческой недвижимости. Но в целом проекты большинства землевладельцев по скромности несопоставимы с масштабами их владений

Что нам стоит все застроить!

Тем не менее Подмосковье постепенно превращается в большую стройку.

Погоду на рынке загородной недвижимости делают землевладельцы, диктующие цену земли, и девелоперы, стремящиеся к максимальной рентабельности своих проектов. Ситуация на рынке такова, что в настоящее время перспективными могут быть самые различные начинания. "Нынешний подъем экономики привел к стремительному росту спроса на коммерческую недвижимость. Подмосковье в этом смысле не только не уступает столице, но и обладает даже более высоким потенциалом. Поэтому земли, предназначенные для постройки промышленных предприятий - складских и производственных, - с инвестиционной точки зрения очень привлекательны", - говорит Сергей Цивин, руководитель отделения "Проспект Вернадского" компании "ИНКОМ-недвижимость". Эксперты рынка единодушно считают, что со временем, благодаря улучшению экономической ситуации и инфраструктуры Подмосковья, земля здесь сохранит и даже преумножит свою привлекательность в глазах инвесторов.

На такое развитие событий надеются девелоперы сегмента загородного жилья, постоянно выводя на рынок новые проекты. Сегодня в Подмосковье около 300 коттеджных поселков (точной цифры, кажется, нет ни у одной компании, данные расходятся в пределах от 250 до 500 поселков). Ежемесячно эта цифра увеличивается еще на 3-5 объектов, объем всего рынка оценивают минимум в $5,5 млрд. Коттеджные поселки и даже целые города появляются не только на ближних (в радиусе