В России последствия ипотечного кризиса в США могут оказаться несколько неожиданными. Так, например, банки могут ужесточить условия по кредитам с льготными условиями, но улучшить - по классическим ипотечным кредитам. Это связано с тем, что именно “льготники” и стали причиной американского кризиса.

Такого мнения придерживается и Игорь Жигунов, заместитель председателя правления ООО “Городской ипотечный банк”. Свою точку зрения он высказал на прошлой неделе в Нижнем Новгороде на семинаре, посвященном рефинансированию ипотечных кредитов. По его словам, американский кризис для России скорее “будет наукой”, нежели реальной угрозой. Наукой о том, как не надо выдавать ипотечные кредиты.

И. Жигунов выделил несколько причин возникновения кризиса. Он отметил, что американский рынок ипотеки и недвижимости неуклонно рос в последние 2025 лет, достигнув объемов в триллионы долларов. И при определенной политике участников рынка, после многолетнего роста он скопил ряд вполне неизбежных кризисных факторов. Первое рост реальной процентной ставки по кредитам. В США, в отличие от России, примерно в 99% случаев она плавающая. Это своеобразный “миф”, что в Штатах и Европе ставки по ипотечным кредитам низкие, по 34% годовых. На самом деле они сейчас растут и находятся на уровне 68% (а порой и выше) в зависимости от типа клиента и кредитного продукта. Три-четыре года назад ставки действительно были несколько ниже. Как следствие рост ежемесячных платежей, то есть ухудшается платежеспособность заемщиков.

Второе произошла обратная коррекция цен на недвижимость. Для многих это стало проблемой, поскольку для части населения она была источником дохода (покупали, чтобы потом продать дороже). И этого дохода они лишились, так как многие брали кредит под залог вновь переоцененной недвижимости, которая росла в цене. Дом перезакладывали по более высокой оценочной стоимости возникшую разницу пускали на текущие платежи и потребление. В результате уровень задолженности постоянно увеличивался. На сегодня фактически вся основная масса работающего населения США задействована в системе жилищного финансирования, а сделки на американском рынке недвижимости происходят в основном с привлечением ипотечного кредита. Кроме того, некоторые схемы погашения подразумевали нарастающие либо шаровые выплаты, что на фоне коррекции рынка опять же сыграло не в лучшую сторону.

В результате постоянного увеличения объема задолженности, роста процентных ставок для многих заемщиков в США бремя выплат по ипотечным кредитам стало непосильным. Объем невозвратов стал стремительно увеличиваться. Кроме того, часть объектов приобреталась в инвестиционных целях, да еще с кредитом на 100% стоимости. Таким образом, у инвесторов на фоне коррекции цен пропадала мотивация к возврату кредита.

И еще с ростом кредитования расширялся и перечень кредитуемых заявителей. Это породило кредитование в сегменте subprime (нестандартные заемщики высокорисковые кредиты, выданные не самым “надежным” заемщикам с негативной кредитной историей или вообще без таковой, без подтверждения данных о доходах, без первого взноса), а также росла выдача крупных кредитов (свыше $500 тыс.). Негативным образом на них сказались завышенные данные о доходах заемщиков, неадекватная оценка их возможностей и, наконец, некорректный прогноз и ожидания по рынку недвижимости.

В итоге в США прокатилась волна отказов от выплат по кредитам. Причем это были в основном заемщики именно subprime (так называемые “льготники”). Из-за чего весной этого года несколько американских ипотечных агентств заявили о своем банкротстве. Результат недоверие на рынке к ипотечным ценным бумагам и банкам, в портфелях которых есть такие кредиты, как следствие потеря ликвидности. А в августе текущего года ряд инвестиционных фондов заморозили средства, вложенные в ипотечные бумаги.

Говорить о прямых последствиях для российского рынка ипотеки, как считает И. Жигунов, не стоит. Поскольку российский рынок слишком мал (на начало 2-го полугодия 2007 г. объем выданных банками в РФ ипотечных кредитов населению превысил $13 млн это сопоставимо с балансом одного из крупных американских банков). А рынка ипотечных бумаг вообще еще нет, и работа большинства банков ведется с заявителями по программам prime (то есть стандартные). Гораздо важнее удорожание ресурсов, которые используют и будут использовать российские банки.

В настоящее время на финансовом рынке происходит увеличение стоимости привлечения ресурса. В частности, по ряду кредитов усложнено их рефинансирование (крупные кредиты, как правило, свыше $500 тыс., кредиты на длительные сроки свыше 2025 лет с размером кредита выше 8085% стоимости залога), некоторые участники рынка вносят изменения в свои программы как в части требований к предмету залога, так и в работе с разными категориями заемщиков. Эти условия отразились и на России. Как следствие, широко представленные в начале года программы кредитования с 0%-ным первоначальным взносом практически исчезли, а по некоторым кредитным программам отдельные кредиторы скорректировали ставки в сторону увеличения. Но вполне возможно, что кредиты сроком на 1015 лет, предоставленные “хорошим” заемщикам, будут пользоваться спросом у инвесторов. Поэтому по отдельным программам вполне возможно и снижение, но по качественным кредитам (на относительно короткие сроки, с большим первым взносом, с документальным подтверждением доходов).

А по нестандартным кредитам на рынке более вероятно некоторое увеличение ставок. Как считает И. Жигунов, и банкам, и брокерам следует актуализировать вопрос качества кредитных досье и самих заявителей, более четко и регламентированно подходить к построению взаимодействия, прописывая все в соглашениях. Кроме того, как показывает практика, качественная работа брокера это залог успеха его работы в будущем и повышения лояльности контрагентов.