И тем не менее не всегда "браки" складываются успешно. "Увы, в настоящее время только около 30% коттеджных поселков и таунхаусов потенциально подходят под требования банков, - подводит итог Василий Белов, генеральный директор кредитного брокера "Фосборн Хоум". - Утешает только тот факт, что этот процент с каждым годом существенно увеличивается".

О бедном клиенте

Говоря о тонкостях "брачного союза" между банкирами и застройщиками, порой как-то забывают о самом клиенте. И получается как в очередном анекдоте на банковскую тему: клиент под залог земли просит в банке миллион долларов на покупку загородной виллы, обещая через год вернуть сумму в два раза большую. Контракт заключен, и заемщик собирается уходить. "Подождите, пожалуйста, - просит его банкир, - я боюсь, что через год вам будет все-таки трудно вернуть сразу два миллиона. Не лучше ли, если половину вы отдадите уже сейчас, а вторую, как и условились, через год?" Почесав затылок, клиент соглашается и возвращает банкиру только что полученную сумму обратно. Придя в офис, задумчиво бормочет: "Странно. Земли нет, виллы нет, миллиона нет, еще столько же должен, а если разобраться, то все правильно!"

Покупатель дома - это тот человек, который платит за всех, обеспечивая возврат процентов банку и сверхприбыль застройщику.

Практика такова, что при покупке квартиры в городе клиент сначала ищет банк, который подтвердит свою готовность выдать кредит, а затем отправляется к застройщикам (риэлторам), на которых указывает кредитор. За городом все несколько иначе. Покупатели коттеджей сначала выбирают понравившийся поселок и дом в нем и только потом начинают думать, в каком бы банке разжиться ипотечным кредитом. Конечно, при условии, если у застройщика нет собственной ипотечной программы. Так вот, если такая программа отсутствует, то получить кредит бывает непросто.

Как уже было сказано, банкиры нередко отказываются работать с застройщиком, который приглянулся клиенту. Зачем им лишний раз напрягаться, если уже есть проверенные компании? Банк ни в чем не ущемляет клиента, не навязывает ему своей воли и ни в коей мере не нарушает потребительского кодекса по одной простой причине: если клиенту что-то не нравится, то, как говорится, пусть идет с миром и ищет, где лучше.

"Отправление клиента в определенный банк со стороны застройщика носит рекомендательный характер, - делится мнением Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group. - Кто мешает заемщику обратиться в другой банк? И там, возможно, не откажут. Правда, на рассмотрение заявки, на оценку всех рисков уйдет немало времени. Зато застройщик, рекомендуя банк, где ипотечная программа подстроена под конкретного клиента, всей душой заинтересован в покупателе. Ведь если он его потеряет, то, соответственно, лишится и прибыли. И уж поверьте, любого продавца прибыль банка интересует только после удовлетворения своих свойственных интересов. А его интересы - быстрее продать и получить свою прибыль. А для этого надо дать 100%-ную гарантию покупателю в предоставлении кредита. Он же, продавец, загодя договорился и о других выгодах для заемщика: ускоренное рассмотрение заявки (так как кредитный комитет уже проведен), отсутствие поручителей при заключении сделки купли-продажи, иногда - более низкий процент заимствования".

Тем не менее возможность "сговора" и навязывания услуги все же существует. "Это может быть только в тех случаях, - считает Александр Богданов, - если застройщик и банк являются аффилированными друг другу структурами. Но говорить о сложившейся системе была бы неразумно. Довольно часты примеры, когда именно банк не удовлетворен документами застройщика. Поэтому о нарушении закона о правах потребителя можно говорить только в тех случаях, когда банк, например, ничего не имеет против сотрудничества с застройщиком, но последний как раз и отказывает покупателю в заключении ипотечного договора".

Хотя и застройщик в свое оправдание может сослаться на то, что банкиры при заключении договора требовали гарантий, выходящих за рамки деловой практики.

Что касается банков, то доказать, что они работают только с избранными застройщиками, практически невозможно. Банкиры в любое время без труда могут выдвинуть гипотезу, что те или иные документы клиента или застройщика со стороны не соответствуют требованиям учреждения по выдаче ипотечного кредита.

"Мы постоянно занимаемся мониторингом программ различных банков, - добавляет Валерия Бабурина. - В итоге предлагаем своим клиентам только те кредитные учреждения, у которых, с нашей точки зрения, самые лучшие ипотечные условия: низкие процентные ставки, оптимальные сроки выплат и т. д. В то же время учитываем, что у клиента есть полное право выбрать свой вариант. И в том и в другом случае нам это выгодно. Правда, не ручаемся за действия и фантазии сторонних банков".

Как правило, "обрученные пары" заявляют и о других немаловажных преимуществах для клиента. Например, после подачи заявления пакет документов, который должен собрать заемщик, может быть основательно сокращен (обычно в него входит около двух десятков разных документов только по строительству и еще десяток - на усмотрение банка). Нередко кредитные учреждения соглашаются отсрочить первые или последние платежи.

Но главное - после всех проверок у клиента практически исчезает риск оказаться в числе "обманутых дольщиков".

"Заемщик, решивший приобрести квартиру у любого аккредитованного застройщика РосЕвроБанка, не только не выплачивает дополнительные комиссии, а, напротив, пользуется льготами, - говорит Валерий Коротков. - Например, в рамках специальной акции при покупке квартиры в новостройке в строительной компании "СУ-155" процентная ставка по ипотечному кредиту снижается на 0,5% годовых в долларах США и на 1,5% годовых в рублях. Кроме того, с июля 2007 г. при покупке квартиры у партнеров-застройщиков - "СУ-155", "Стройпрогресс", ДСК-1 - РосЕвроБанк начал предоставлять ипотечные кредиты без первоначального взноса. Существенно экономят заемщики и при переводе кредитных средств на счет продавца, задействованного в партнерской программе. В таких случаях размер комиссии составляет всего 0,05% от суммы перевода, в то время как в обычном порядке - около 1%".

Взгляд на сторону

Но, как говорится, сколько волка ни корми, а он все равно на лес поглядывает. То же самое с потенциальными покупателями загородной недвижимости. Сколько ни объясняют продавцы, что союз определенного банка с конкретным застройщиком для него, покупателя, одна благодать, а он если и не норовит разрушить этот тандем, то старается так или иначе ввести свои правила игры.

"Наши покупатели периодически интересовались, могут ли они обратиться за ипотечным кредитом в свой банк,-- рассказывает Илья Свиридов. - Мотивировали тем, что, дескать, там и ставки ниже, и счета у них уже открыты, и корпоративным обслуживанием они очень довольны, и т. п. Естественно, мы никому не отказывали: пожалуйста, кредитуйтесь. Но через некоторое время клиент возвращался к нам с внушительным списком документов, которые потребовались "родному" банку. Короткого знакомства с этим списком становилось достаточно, чтобы понять, что требуемый пакет "заточен" под многоквартирное городское строительство и сторонний банк никогда не работал с загородкой. Но и на этом шероховатости не заканчивались. Вдруг "совершенно случайно" выяснялось, что и процентная ставка у родного банка не столь выгодна по причине "это не городская квартира, а загородный дом, да еще и на нулевом цикле". Так что клиент склонялся к нашему варианту. Наверное, не случайно, что в "Светлогорье" из трех сотен домов почти 40% куплено с использованием ипотечного кредита и не совершено ни одной сделки с привлечением стороннего банка".

Впрочем, на этом примеры тесного сотрудничества не заканчиваются. Например, компания "Инком", которая является застройщиком поселков "Гринфилд" и "Риверсайд", заключила договоры на оказание ипотечных услуг со Сбербанком и Москоммерцбанком.

И все же эксперты, в частности Ирина Радченко, отмечают, что если поселок, на доме в котором остановился клиент, считается ликвидным, если застройщик опытен и именит, если процесс управления строительством поставлен на должном уровне, то найти выгодный по всем параметрам кредит можно и в другом банке. Правда, нужно знать об обязательных банковских требований, без которых кредит не получить.

Например, дом должен находиться если не в организованном поселке, то в населенном пункте, в котором построены другие индивидуальные дома, и быть пригодным для постоянного проживания. Строение должно быть подключенным к центральному водоснабжению, отоплению и электроснабжению. Учитывается наличие подъездной дороги к населенному пункту и, в частности, к самому дому, который ни в коем разе не должен подлежать сносу, подпадать под категорию "ветхое или аварийное жилье", наконец, иметь какие-либо обременения и ограничения по использованию.

Требования кредитных организаций понятны, так как им нужен не просто залог, а ликвидный залог, который можно было бы быстро реализовать в случае невыплат по кредиту. Те же банкиры посоветуют заемщику обходить стороной объекты, на которые отсутствуют или еще не готовы документы. Но если даже банк и согласится предоставить кредит на такой объект, то процентная ставка будет заоблачной.