Особенности сделок

Во всех вышеназванных странах сделки по покупке недвижимости иностранцами проводятся довольно быстро. Страны, входящие в Евросоюз или имеющие намерение туда вступить, как правило, приводят свое законодательство в соответствие с общеевропейскими нормами, ориентированными на иностранцев. В Испании иностранец (в том числе россиянин) мог получить кредиты на покупку недвижимости еще в то время, когда в России слово "ипотека" знали лишь специалисты. Последней к общеевропейскому процессу облегчения схемы сделок подключилась Турция, отменив в 2006 году согласование с военным ведомством, необходимое ранее иностранцам при покупке недвижимости.

В то же время расходы по сделке не регулируются европейским законодательством, поэтому в каждой стране они разные. Например, в Испании на налоги, услуги риэлторов и прочие разовые расходы необходимо потратить 9-10% от суммы сделки, в Болгарии - 3-5%.

Покупка недвижимости в странах ЕС, как правило, дает право на получение шенгенской мультивизы и проживание в стране в течение 180 дней в году.

Владелец турецкой недвижимости имеет определенные преимущества. Обратившись в консульство и продемонстрировав свидетельство о праве собственности, он может рассчитывать на многократную годовую визу. В течение этого года владелец недвижимости может получить вид на жительство сроком на пять лет и потом продлевать его даже не покидая страну. На получение вида на жительство могут претендовать также члены его семьи, а через три года разрешается ходатайствовать о получении турецкого гражданства. Но в случае продажи недвижимости вид на жительство аннулируется.

Ипотечное кредитование - также тема индивидуальная для каждой страны. Если в Испании у российских граждан есть возможность получить кредит на 50-70% от стоимости приобретаемого жилья на 5-25 лет по плавающей ставке примерно 3,75-4,25% годовых, то в Турции кредит можно взять только под залог зарегистрированной недвижимости. Риэлторы рекомендуют при необходимости брать кредит в российском банке или попробовать новую систему рассрочки "Моргидж". Это нечто вроде лизинга, причем достаточно дешевого.

В Болгарии кредит или длительную рассрочку иностранцам, как правило, не дают. Заем можно оформить на собственную фирму, хотя это довольно сложная процедура: болгарские банки выдают кредиты только тем иностранным гражданам, которые в течение двух лет ведут бизнес в Болгарии.

Крупные болгарские застройщики, которые реализуют инвестиционные проекты вместе с банками, заявили о своей готовности кредитовать российских покупателей под 8% годовых на 10-15 лет. К этому приложится обязательство застройщика сдавать в аренду приобретенное жилье с доходностью не меньше 8% годовых.

Основанием для получения кредита могут также стать обязательства турфирмы сдавать недвижимость в аренду, гарантируя таким образом постоянный доход для погашения кредита.

Отдача на инвестиции

Отбить вложения или заработать на недвижимости можно, сдавая ее в аренду или перепродав при удачной конъюнктуре рынка. По словам Валентины Нагиевой, доходность от сдачи в аренду недвижимости в Испании и Болгарии оценивается в среднем в 7-8% от ее стоимости, максимум - 12%. А вот по Турции данных нет, поскольку управляющие компании (УК) появились там сравнительно недавно и рынок аренды в курортных новостройках развит плохо.

По словам Кирилла Долгинского, в Турции квартиры охотно арендуют и туристы, и местные жители. Соответственно, сдать апартаменты можно как в краткосрочную аренду, так и на срок до года и более. Средняя арендная плата за апартаменты в удалении от моря (500-1000 метров) составит 200-500 евро в неделю или 350-800 евро в месяц, на первой линии - 300-800 евро в неделю или 300-1200 евро в месяц. Однако, отмечают риэлторы, сдача в аренду турецкой недвижимости не может отбить затраты на покупку. Дом на болгарском побережье приносит 4-8% годовых. В сезон ставки аренды достигают 1200-1300 евро в месяц.

Если приобретена квартира в новом жилом комплексе, ее будет сдавать в аренду управляющая компания. Как правило, сегодня строятся большие комплексы, где располагаются не только жилые дома, но и объекты социальной инфраструктуры. УК, которая хозяйствует в комплексе, готова заключать договоры на аренду. Кстати, этот момент лучше оговорить еще при покупке квартиры. Важно, что УК может гарантировать постоянный доход. Если квартира расположена в раскрученном месте, фирма обещает примерно 5% годовых. "В Болгарии УК работают профессионально. В предложении очень много апартаментов, которые они сдают в отсутствие владельцев", - говорит Валентина Нагиева.

В Испании функцию УК выполняют агентства недвижимости. По словам Кирилла Долгинского, покупатели стали активно интересоваться недвижимостью на Майорке. Места для строительства там немного, новые проекты появляются редко, что обеспечивает рост цен. "Поскольку Майорка пользуется большой популярностью, туристические потоки возрастают, растет и спрос на краткосрочную аренду апартаментов. В сезон, с мая по сентябрь, туристы готовы арендовать апартаменты площадью 80 кв. м за 135-150 евро в сутки", - рассказывает Долгинский.

По словам Дениса Захарова, в Болгарии можно получить высокую прибыль, вкладываясь в строящиеся объекты: "Инвестирование в недвижимость на стадии нулевого цикла в последнее время буквально захлестнуло Болгарию. Диапазон новой недвижимости здесь достаточно широк с точки зрения цены - от маленьких комплексов с небольшой инфраструктурой на второй-третьей линии от моря до эксклюзивных апартаментов на первой линии по цене от 2 тыс. евро за 1 кв. м". Рост цен в период строительства составляет 20-40%.

Риэлторы советуют вкладывать средства в новое строительство в курортных районах. Там возводятся целые комплексы, в состав которых входит не только жилье (как правило, апартаменты гостиничного типа), но и спортивные сооружения, а также объекты инфраструктуры. Например, идет строительство в районе горнолыжного курорта Родопи, в 80 км от Пловдива. Сооружается новый горнолыжный курорт в Боровицах, в 70 км от Софии. Спортсмены затеяли застройку Бански. В качестве объекта инвестирования рассматривается также Бургас, через который пройдет нефтепровод.

Перспективы рынков

Сегодня Турция активно застраивается, в том числе объектами транспортной и туристской инфраструктуры. Это вызвано увеличением количества отдыхающих, а также изменениями в турецком законодательстве, которые ускорили процедуру сделок купли-продажи. Строительство идет на курортах Средиземного моря. Как правило, возводятся современные охраняемые комплексы, состоящие из десятка вилл или нескольких десятков апартаментов. Побережья Черного и Эгейского морей пока почти не освоены, следовательно, у страны есть потенциал.

"Черноморское побережье Турции - перспективная территория, но требуются достаточно крупные инвестиции в развитие инфраструктуры: международный аэропорт, дороги, электроснабжение, торговые, коммерческие центры мирового уровня, отели, международные школы, - говорит Кирилл Долгинский. - В долгосрочной перспективе это действительно интересное направление. Протяженность еще не освоенной береговой линии по Эгейскому и Средиземному морю велика, а стоимость объектов недвижимости и земли в этих районах пока относительно низка, так что стоит обратить внимание на районы в небольшом отдалении от Бодрума и Алании, примыкающие к освоенным территориям. В среднесрочной перспективе вложения в недвижимость вдоль Средиземноморского побережья также имеют значительный потенциал".

Перспектива для Болгарии - горнолыжные курорты, где недвижимость можно использовать круглый год. Модной темой становятся также гольф-поля в сочетании с горнолыжными трассами. Однако российского покупателя этот сегмент рынка пока интересует мало. Спрос на недвижимость на болгарских горнолыжных курортах среди наших соотечественников в разы ниже, чем на побережные объекты. "Российского инвестора привлекают районы с бальнеологией (SРА-курорты), которые начинают активно развиваться и застраиваться. В частности, можно отметить город Сандански", - отмечает Кирилл Долгинский.

Визитная карточка испанского рынка недвижимости - стабильность. "В Испании избыток предложения и снижение спроса ведут к замедлению роста строительного сектора, которое началось в этом году и продолжится в следующем, - отмечает Денис Захаров. - Однако испанские аналитики подчеркивают, что это ни в коем случае не является плохой новостью, поскольку экономика страны нуждается в меньших темпах и цикличности роста, которые поддерживают ее стабильность. Исследования показывают, что постепенное изменение компонентов роста является наиболее благоприятным для экономики". Поэтому спрос на жилье остается стабильным и имеет тенденцию к повышению.

"Страну для инвестиций выбрать сложно, - рассуждает Валентина Нагиева. - Испанский рынок показывает мало динамики. В Турции большие риски. Пока предпочтительнее выглядит Болгария. Но к началу следующего года цены там могут взлететь до 2 тыс. евро за 1 кв. м".