Проблемы американской ипотеки не имеют прямого отношения к России. Однако вызванный ими обвал мирового финансового рынка уже влияет не только на отечественную банковскую систему, но и добрался до рынка недвижимости.

На прошлой неделе кризис невозврата ипотечных кредитов в Америке перекинулся и на другие страны. За два дня акции пятого по величине ипотечного банка Великобритании Northern Rock упали практически вдвое, а вкладчики за три дня забрали с его счетов более 3 млрд фунтов стерлингов (около $6 млрд).

Для спасения ситуации министру финансов Великобритании Алистеру Дарлингу пришлось объявить, что правительство полностью гарантирует все вклады в Northern Rock, объем которых составляет 24 млрд фунтов. Для поддержки остальных игроков этого рынка Банк Англии выделил 8,8 млрд фунтов срочных кредитов. Но даже это не смогло остановить отток активов — по мнению экспертов, судьба Northern Rock предрешена.

В течение августа и сентября мировым финансовым властям уже пришлось бросить на стабилизацию финансовых рынков в общей сложности порядка $0,5 трлн. Однако достигнутая ремиссия оказалась краткосрочной — непрекращающиеся негативные известия из США опять и опять нервируют инвесторов. Экс-глава Федеральной резервной системы США (ФРС) Алан Гринспен заявил, что кризис в жилищном секторе может обостриться — цены на дома в США будут снижаться и дальше, упав «как минимум на крупное однозначное число процентов, а возможно и на двузначное». На прошлой же неделе Национальная ассоциация автофинансирования (NAF) сообщила, что просрочки по автокредитам в группе крупных банков выросли до 8%, а у некоторых достигают 14,6%. Поскольку объем рынка автокредитования в США составляет $300 млрд, речь идет о суммах, значимых даже для мировой экономики. Корни проблемы понятны: все больше заемщиков, с трудом справляясь с обслуживанием ипотечных кредитов, решают, что проще испортить свою кредитную историю, чем искать деньги еще и на оплату машины.

В итоге ФРС была вынуждена впервые за четыре года снизить на 0,5% учетную и дисконтную ставки — до 4,75% и 5,25% соответственно. «Сегодняшнее решение призвано помочь предотвратить некоторые из неблагоприятных последствий для экономики, которые в противном случае могли бы последовать за подрывом финансовых рынков»,— говорится в комментарии ФРС. Хотя такой шаг может повлечь за собой рост инфляции, это не оставило американского регулятора: согласно сообщениям ряда информагентств, в скором времени МВФ собирается снизить прогноз роста экономики США на 2008 год с 2,8% до 2,2%.

Ожидать в такой ситуации энтузиазма инвесторов было бы более чем странно — и на прошлой неделе сразу несколько крупнейших российских инвестбанков сообщили, что не рекомендуют своим клиентам в ближайшее время размещаться на западных рынках. Если в первом полугодии отечественные компании заняли на мировом рынке третье место по суммарному объему размещений, сумев привлечь в общей сложности $15,83 млрд, итог второго полугодия может оказаться на порядок меньшим. Не лучше и ситуация с зарубежными заимствованиями: достаточно сказать, что только в течение августа один из основных индикаторов рынка, полугодовая ставка LIBOR, выросла почти на 7%, достигнув 5,6% годовых.

Неудивительно, что ситуация на отечественном рынке, несмотря на в целом сдержанные комментарии российских финансистов, также перестала радовать: приток средств, к которому уже давно успела привыкнуть экономика, вдруг резко ослабел. На прошлой неделе было отмечено серьезное снижение котировок акций целого ряда крупнейших банков — таких, как, например, Банк Москвы, «ВТБ Северо-Запад» и «Возрождение». Президент Сбербанка Андрей Казьмин, выступая на заседании Ассоциации российских банков, призвал финансовые власти страны «осознать глубину проблемы» и наконец начать совершенствовать рефинансирование российских банков. Принимаемые на данный момент меры (только в августе для пополнения ликвидности российской банковской системы ЦБ выделил более 270 млрд руб.) Казьмин счел «правильными, но недостаточными».

В течение сентября сразу несколько банков, активно занимавшихся ипотечным кредитованием,— в том числе Москоммерцбанк и Городской ипотечный банк, фактически прекратили выдавать кредиты. Председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов уверен: в ближайшее время выдачу кредитов остановят 30–40% ипотечных банков. По данным директора аналитического центра «Миэль» Владислава Луцкова, с привлечением кредитных средств совершается около четверти сделок по приобретению жилья. Объем ипотечного рынка столицы составляет около $3,4 млрд, а целом по России, по данным директора отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерины Тейн, порядка $20 млрд. Потеря трети этой суммы вполне может привести к окончательному дисбалансу спроса и предложения, которое, в отличие от денег на рынке, никуда не делось. C началом сезона деловой активности риэлтеры рассчитывали на традиционный рост цен — которого нет уже год. Однако и по итогам сентября, как сообщает аналитический центр IRN.ru, результат был столь же неутешителен — то есть рост оказался нулевым.

На прошлой неделе ряд ведущих игроков рынка недвижимости — Knight Frank, Morgan Stanley, «Росевродевелопмент» и Renaissance Capital Asset Management даже собрал по этому поводу совместную пресс-конференцию. Очевидно, что подобные меры редко предпринимаются без повода и обычно имеют целью успокоить «общественность» — однако результат получился скорее противоположным. По крайней мере, Екатерина Тейн была вынуждена признать, что уже ожидает снижения цен — как минимум на жилье эконом-класса. «Гораздо сильнее финансовый кризис затронет коммерческую недвижимость»,— вскоре поддержал ее директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов. Заместитель директора отдела управления инвестициями в недвижимость Morgan Stanley Максим Стерлягов считает, что уже сегодня понятно: часть готовящихся сделок по коммерческой недвижимости будет отменена.

Эта проблема явно беспокоит и правительство. На прошлой неделе власти даже спешно вернули негосударственным пенсионным фондам (НПФ) право самостоятельно вкладывать в недвижимость до 10% средств. Полгода назад они были лишены этой возможности по инициативе ФСФР, ссылавшейся на высокие риски подобных операций и низкую ликвидность вложений. Однако сейчас видимо, вопрос встал гораздо серьезнее — и в выборе между спасением рынка недвижимости и возможным падением доходов НПФ победила недвижимость.

Впрочем, по мнению экспертов, решение было принято слишком поздно и рассчитывать на серьезную долю от активов НПФ, насчитывающих 400 млрд руб., риэлтерам и застройщикам не стоит. «Для фондов особой радости в том, что им дали право вкладывать средства в недвижимость, нет,— замечает председатель экспертного совета ИК «Финам» Сергей Хестанов.— В этот сектор надо было вкладываться раньше, а сегодня он находится на пике — то есть цены могут только стагнировать или падать».