С ипотекой у российских заемщиков по-прежнему связано много предубеждений. Главное из них -- боязнь оказаться на улице в случае невозможности платить по кредиту.

От обращения за кредитом многих людей удерживает беспокойство по поводу того, что случится с их квартирой по причине болезни, потери работы, желания переехать в другой город или просто смены жилья. То есть ипотека воспринимается как некое крепостное право, которое ограничивает заемщика во всех направлениях его жизни. После кризиса на американском ипотечном рынке немудрено, если эти опасения начнут обостряться.

Проблемы? Главное -- не молчать

Народная пословица гласит: от сумы да от тюрьмы не зарекайся. Мы можем добавить: а также от экономического кризиса, увольнения, банкротства и прочих катаклизмов. В результате этих пертурбаций у заемщика могут возникнуть как временные, так и перманентные трудности с платежом по ипотечному кредиту.

От временных финансовых трудностей не застрахован никто: они могут появиться в связи со сменой работы, болезнью, несчастным случаем, прервавшим прежний уклад жизни. "Если по кредитному договору есть созаемщик, то на него переходят обязательства по погашению кредита, -- рассказывает руководитель блока »ипотечное кредитованиеј Альфа-банка Илья Зибарев. -- Но, как правило, созаемщиком выступает второй супруг, тогда решать проблему неплатежеспособности семьи приходится иными способами". В такой ситуации главное -- не паниковать и не пытаться обмануть банк. Если человек проигнорирует напоминание о задолженности, то банк просто начислит пени за каждый день просрочки в соответствии с кредитным договором. По словам банкиров, сумма штрафов за просрочку вирируется от 0,1 до 1% в день от суммы задолженности. Если заемщик брал 100 тыс. долларов на покупку квартиры, то за каждый день просрочки банк выставит штраф в размере 100 долларов и больше. А если трудности с оплатой кредита продлятся на месяц-два? В том случае если клиент банка невзирая на штрафы и пени продолжает пренебрегать своими обязанностями по оплате кредита, банк подаст в суд. Суд же, основываясь на положениях кредитного договора, скорее всего, примет сторону кредитора и постановит выселить недобросовестного заемщика из квартиры или дома, находящегося в залоге. Поэтому, если вы знаете, что не сможете внести следующий платеж в срок, стоит просто позвонить курирующему вас сотруднику в банке и предупредить о возникших трудностях. Если предыдущая кредитная история клиента безупречна, большинство банков пойдет ему навстречу и обсудит варианты компромисса. "Если банк видит, что трудности кратковременные, например связанные с увольнением с работы квалифицированного специалиста, то кредитор может пойти на предоставление отсрочки по платежам. Оформляется она в качестве дополнения к кредитному договору", -- рассказывает директор компании "Легкокредит" Кирилл Суслов. Но стоит иметь в виду, что предоставление отсрочки -- дело индивидуального подхода банка, кроме того, наемные работники имеют преимущество перед предпринимателями. "Владельцу бизнеса в случае разорения банк может отсрочку и не предоставить. Наемному специалисту проще восстановить свой уровень дохода в небольшие сроки, чем бизнесмену заново создать новое дело", -- поясняет Кирилл Суслов. Максимальная отсрочка у каждого банка своя. Так, в Московском кредитном банке (МКБ) готовы предоставить заемщику до 60 дней на решение финансовых проблем, а в Райффайзенбанке этот срок составляет шесть месяцев. Недавно вышедший на российский рынок Сведбанк также предоставляет отсрочку выплат по основному долгу на срок до полугода. Заемщик может рассчитывать на благосклонность Сведбанка в том случае, если причина его временной неплатежеспособности -- отпуск по уходу за ребенком, временная нетрудоспособность по причине болезни и смена работы. В Альфа-банке на вопрос об отсрочке лукаво отвечают, что ее предоставление и сроки можно рассматривать "только исходя из индивидуальных особенностей сложившихся обстоятельств".

Отсрочка поможет сохранить хорошие отношения с банком и квартиру, но от уплаты штрафов и пеней не спасет. "Их, как правило, все равно придется платить после восстановления финансовой стабильности", -- предупреждает Кирилл Суслов. Во избежание таких ситуаций директор по работе со стратегическими партнерами компании НБИК Павел Комолов рекомендует всегда держать на своем счету сумму равную двум-трем ежемесячным платежам в качестве резерва. Впрочем многие банки декларируют свою готовность идти на компромисс и в отношении штрафов. "Клиент нашего банка может написать заявление с описанием возникшей ситуации и приложить документы, подтверждающие, что все трудности уладились. Например, копию трудовой книжки, заверенную новым работодателем. На основании этих документов, если причина просрочки объективна и значима, банк может принять решение о частичной отмене штрафных санкций к клиенту", -- уверяет директор департамента розничного кредитования МКБ Павел Ильин.

Непростой выбор

Бывает, что финансовые проблемы затягиваются. Например, после рождения ребенка расходы семьи увеличиваются, а доходы, наоборот, могут уменьшиться из-за того, что жена находится в декретном отпуске. Если заемщик чувствует, что ежемесячный платеж стал для него слишком обременительным, есть три возможных выхода из ситуации. "Если кредит оформлялся несколько лет назад, когда ставки по ипотеке были значительно выше, чем сейчас, заемщик может рефинансировать его в другом банке под более низкий процент. Таким образом, ежемесячные выплаты уменьшатся", -- замечает Илья Зибарев. Так, если человек три года назад брал 100 тыс. долларов на покупку жилья под ставку 14% (на десять лет), его ежемесячный платеж составляет 1540 долларов, после рефинансирования кредита по ставке 9,5% платеж снизится как минимум до 1250 долларов в месяц.

Второй выход -- реструктуризация кредита по соглашению с банком. "Если возникают значительные финансовые трудности, которые носят объективный характер, то банк может реструктурировать задолженность: продлить срок кредитования", -- подтверждает Павел Ильин. При увеличении срока кредита ежемесячный платеж также заметно "худеет". Максимальный срок займа у каждого банка свой. Например, в Райффайзенбанке как вариант реструктуризации долга предлагают увеличение срока возврата основного долга на период до 60 месяцев. При этом все остальные условия кредитного договора остаются неизменными.

В качестве примера берем все те же условные 100 тыс. долларов, взятых на десять лет под 9,5%. Ежемесячный платеж составляет 1250 долларов в месяц. При увеличении срока на 60 месяцев (пять лет) платеж снизится до 1 тыс. долларов. Правда, если при займе на десять лет вы заплатите банку в общей сложности 150 тыс. долларов, то при увеличении срока кредита до 15 лет -- 180 тыс. долларов.