Страница: 2/2
Если же ни тот, ни
другой методы не
позволяют заемщику
безболезненно
продолжать выплаты по
кредиту, то наилучшее
решение -- продажа
квартиры с согласия
банка. И здесь опять-таки
главное правило: не
доводить дело да края,
не дожидаться того
момента, когда банк сам
предъявит права на вашу
квартиру. "Если дело
дойдет до суда, то
квартира будет
реализовываться с
молотка по цене,
заведомо ниже
среднерыночной. И на
руки заемщик может
получить совсем копейки
после вычета всех
задолженностей и
судебных издержек", --
подтверждает Кирилл
Суслов. Это
подтверждает и тот, пока
единственный, случай
продажи заложенной
квартиры с аукциона,
который произошел
весной 2007 года. "Данный
прецедент показал
потенциальным
нарушителям кредитных
договоров, что при
доведении ситуации до
аукциона квартира будет
продана по цене, равной
обязательствам
заемщика перед банком с
учетом накладных
расходов банка. Даже
если рыночная цена
существенно превышает
сумму проблемной
задолженности", --
рассказывают в компании
"Недвижимость и
кредиты".
Если же сам заемщик
инициирует продажу, то
он может остаться в
выигрыше. "Так как
цены на недвижимость
динамично растут, то
клиент продаст квартиру
гораздо дороже, чем было
за нее заплачено при
покупке. Так что он не
только вернет кредит из
полученных денег, но и
останется в
значительном
финансовом плюсе.
Остаток денежных
средств может быть
использован как
первоначальный взнос
при покупке меньшей по
площади квартиры", --
рассуждает Илья Зибарев.
Продажа квартиры,
находящейся в залоге, не
самое простое, но отнюдь
не уникальное
мероприятие. Существуют
схема, позволяющая
сделать процедуру
вполне удобной и
безопасной как для
банка, так и для
заемщика. Для начала
нужно получить согласие
кредитора на продажу
квартиры из-под залога и
найти потенциального
покупателя. Последующие
шаги зависят от схемы,
предложенной банком, и
выбранного способа
расчетов между
продавцом квартиры (заемщиком)
и покупателем. "В
договоре купли-продажи
прописывается, что
денежные средства в
размере не меньшем, чем
сумма задолженности,
перечисляются
покупателем на счет
заемщика в банке, а с
него заблаговременно
берется заявление на
списание денежных
средств в счет
погашения кредита.
После поступления денег
на счет банк производит
списание суммы,
необходимой для
погашения
задолженности, и
предоставляет
необходимый пакет
документов для снятия
обременения. Далее
производится
одновременная подача на
регистрацию документов
на снятие обременения и
регистрацию договора
купли-продажи", --
рассказывает начальник
управления партнерских
продаж Городского
ипотечного банка
Дмитрий Шапочкин. Для
банка это наименее
рискованный вариант
продажи квартиры из-под
залога, однако для
покупателя он не
слишком удобен.
При расчете через
банковскую ячейку все
гораздо проще. Деньги
помещаются в две ячейки.
В первую, доступ к
которой имеет сотрудник
банка, закладывается
сумма, достаточная для
погашения долга. Во
вторую, предназначенную
для продавца, помещают
разницу между
стоимостью квартиры и
остатком долга. "Условие
доступа к ячейке как для
банка, так и для
продавца одно --
предоставление копии
документа,
удостоверяющего
регистрацию права
собственности в пользу
покупателя
недвижимости. Далее
банк может спокойно
отправлять в
Росрегистрацию (ФРС)
разрешение на снятие
обременения и новый
договор купли-продажи.
Обременение снимается
параллельно с переходом
права собственности к
новому владельцу", --
утверждает Павел
Комолов.
Самый трагичный
сценарий из тех, что
могут помешать платежам
по кредиту, -- это смерть
заемщика. В такой
ситуации гарантией того,
что его семья сохранит
свою квартиру, является
договор страхования.
Его заключение -- одно из
необходимых условий
получения ипотечного
кредита в любом банке. В
обязательном порядке
страхуется сама
квартира -- предмет
залога, а также жизнь и
трудоспособность
заемщика. То есть после
его смерти с банком
рассчитываются не
наследники, а страховая
компания.
Плавали -- знаем
Другая опасность для
ипотечного заемщика
исходит извне и
абсолютно ему
неподконтрольна.
Вследствие
определенных
макроэкономических
процессов
межбанковские ставки на
мировых рынках могут
повыситься, что мы
наблюдаем последние
полгода. В этом случае
закономерно ожидать,
что кредитные институты
начнут выдавать займы
клиентам под более
высокие проценты.
Угрожает ли повышение
тем, кто взял кредит
раньше на старых
условиях, зависит от
кредитного договора.
"Фиксированную
ставку банк может
изменить, только если
такая возможность
предусмотрена в
договоре, -- замечает
Владимир Гасяк, зампред
правления банка »Хоум
Кредитј. -- Ряд банков
сейчас действительно
включает такой пункт".
Предосторожность
вполне понятная,
поскольку стоимость
денежных ресурсов для
самих банков в
долгосрочной
перспективе может
вырасти. Впрочем, на
практике российские
банки до сих пор не
использовали свое право
повысить ставку по уже
выданным ипотечным
кредитам.
Другое дело если
заемщик воспользовался
кредитом с плавающей
ставкой, тогда
повышение платежей для
него в случае роста
межбанковских ставок
неизбежно. Все
плавающие ставки
привязаны к тем или иным
индексам, определяющим
стоимость денег на
межбанковской бирже: LIBOR,
MosPrime и т. п. То есть когда
повышается индекс,
следом растет и
плавающая ставка для
клиента. Но даже в этом
случае ситуация для
него небезвыходная. "Заемщику,
оформившему кредит с
плавающей ставкой,
следует периодически
просматривать значение
индекса (LIBOR или MosPrime), к
которому привязан его
кредит. В случае резкого
повышения индекса
кредит с плавающей
ставкой можно
рефинансировать под
фиксированную ставку",
-- советует Владимир
Гасяк. При этом, правда,
заемщику придется
потратить время и
деньги: переоформление
кредита займет около
одного месяца, и клиент
будет вынужден заново
потратиться на оценку и
страхование
недвижимости, а также на
комиссию банку за
выдачу кредита.