Осень на рынке жилья традиционно считается временем для прогнозов. В сентябре одни участники рынка обещали резкий рост цен на московские квартиры после долгой стагнации. Другие ожидали последствий ипотечного кризиса в США. Но всем этим предсказаниям, похоже, не суждено сбыться.

Весь 2006 год московский рынок недвижимости переживал бум. Только за полгода средняя стоимость квадратного метра, по данным аналитиков, увеличилась до $4000 за кв. м, почти на 80%, а доходность вложений в недвижимость в 12 раз превысила доходность банковских вкладов. Затем рост прекратился. При этом одни аналитики утверждали, что цены падают, другие указывали на стабилизацию рынка, третьи говорили, что рост есть, но он незаметен. В итоге летом 2007 года доходность вложений в московские квартиры достигла дна: банковские вклады впервые с 1999 года оказались в два раза выгоднее инвестиций в недвижимость. Риэлторы и застройщики вынуждены были предлагать скидки и завлекать покупателей рекламными акциями. Переломный момент должен был наступить осенью, но традиционного для этого времени всплеска покупательской активности не произошло.

Отложенный спрос

По словам экспертов Ostogenka Real Estate, после роста цен на московскую недвижимость в прошлом году рынок жил ожиданиями снижения стоимости квадратного метра. Такие слухи усиленно муссировались в прессе и на телевидении. В основном прогнозы строились на заявлениях высокопоставленных лиц, что необходимо привести в соответствие себестоимость и продажную цену на жилье. Однако ни заметного снижения, ни роста не произошло. В августе 2007 года цены медленно, но верно пошли вверх. «Действительно, произошел некоторый всплеск покупательской активности – цены на квартиры после долгого перерыва стали постепенно расти, также заметно увеличился объем продаж жилья. Однако за первую половину сентября никаких особых изменений на рынке не произошло, то есть наметившаяся тенденция к росту дальнейшего подтверждения не нашла. Поэтому говорить о завершении стагнации на рынке недвижимости пока рано», – считает первый заместитель генерального директора «М.О.Р.Е.-Плаза» Михаил Михайлов.

Если в 2006 году цены на жилье росли на несколько процентов в неделю, то теперь участникам рынка приходится довольствоваться меньше чем процентом в неделю. «С наступлением осени значительных ценовых коррекций на рынке городского жилья не наблюдалось, ожидания относительно роста цен не оправдались. Тем не менее незначительное повышение стоимости городского жилья продолжается, а ценовая динамика зафиксировалась на уровне прироста 0,5 – 1% ежемесячно. В то же время многие собственники, так и не дождавшись сезонного роста цен с наступлением осени, начали выставлять объекты на продажу», – рассказывает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Лана Волохина. По ее словам, можно говорить не только об отложенном спросе, но и об отложенном предложении, которое наконец появилось на рынке. Как отмечает эксперт, на вторичном рынке на начало октября объем предложения составлял более 300 объектов, а в сегменте новостроек – более 600. По словам Михаила Михайлова, самые известные предложения эконом-класса в Москве расположены в крупных новых микрорайонах, таких как Кожухово и Новопеределкино. «Особо выделить какие-либо объекты бизнес-класса весьма затруднительно, так как данный сегмент в Москве разнообразен как по местоположению объектов, так и по ценовым категориям», – говорит он. В целом можно сказать, что покупатели постепенно адаптировались к сегодняшним ценам на квартиры. «Об этом свидетельствует увеличение темпа продаж жилья как в сегменте эконом- и бизнес-класса, но в полной мере отложенный спрос работать еще не начал», – считает Михайлов.

По словам экспертов, даже рост стоимости жилья на 1% в месяц в действительности означает гораздо меньшее увеличение или даже маскирует падение стоимости. Во-первых, большинство расчетов на рынке жилья до сих пор происходит в долларах, и индексы средней стоимости также зачастую вычисляются в американской валюте. Во-вторых, действительная цена сделки значительно отличается от заявленной, так как многие компании предлагают скидки на свои квартиры. «Во многом на уступки идут сами собственники, в первую очередь это касается объектов, которые долго экспонируются на рынке. Кроме того, размер дополнительной официальной скидки может достигать 5%. Причем данная тенденция прослеживается не только в сегменте эконом- и бизнес-класса, но также и в категории городской недвижимости класса de luxe», – отмечает Лана Волохина. По мнению директора по маркетингу компании «Домострой» Елены Комовой, реальная цена квартиры летом могла быть ниже заявленной на 10 – 15%. «Эта особенность во многом характерна для вторичного рынка, где каждый продавец квартиры имеет свои стереотипы», – отмечает эксперт. По данным аналитиков компании «Квартал», летом некоторые известные застройщики предоставляли своим покупателям скидки на покупку квартиры в новостройках в размере 10%.

Призрачная угроза

Едва ли не главным событием на рынке недвижимости в сентябре стало ожидание последствий ипотечного кризиса в США. Многие эксперты заговорили про взаимосвязь различных сегментов мировой экономики. Последствия не заставили себя ждать. Несколько банков повысили ставки по ипотечным кредитам, а затем и вовсе перестали выдавать деньги на покупку недвижимости. Однако, по мнению участников рынка, такое решение объясняется, скорее, личными инициативами руководителей этих банков, чем влиянием американского рынка. «Все-таки экспортно-ориентированная экономика России слабо зависит от экономики США. А рынки недвижимости вообще существуют отдельно друг от друга. Правда, возможен некий психологический эффект – некоторые российские банки вполне могут ужесточить требования к заемщикам ипотечных кредитов, чтобы не допустить через несколько лет повторения того, что произошло в США», – отмечает Михаил Михайлов.