Чем на самом деле является ипотека новостроек - самостоятельной финансовой услугой или всего лишь частью условий по покупке квартиры в строящемся доме? На московском рынке ипотеки новостроек этот вопрос только начал проясняться. Но похоже, что мировой ипотечный кризис заставит отложить развитие рынка в долгий ящик.

Кредит на то, чего нет

Внешне заем на покупку квартиры в строящемся доме выглядит как потребительский кредит без обеспечения, только на существенно большую сумму. Однако это не так, говорит директор по продажам группы компаний "Домостроитель" Сергей Махоткин. "Потребительский кредит перестал быть возможным решением для жилищной проблемы более двух лет назад", - добавляет он. Лимиты по необеспеченным потребительским кредитам не превышают $25 000-30 000, на эту сумму можно купить в лучшем случае 15 кв. м в Подмосковье. По данным Владимира Мильдзихова, руководителя направления ипотечного кредитования "МИАН - Агентство недвижимости", размер среднестатистического ипотечного кредита - $130 000-170 000.

Махоткин считает, что возможность купить новостройку в кредит в первую очередь зависит от застройщика. Если застройщик берет на себя труд договориться с банком и предоставить ему всю необходимую информацию о проекте и получить его одобрение (этот процесс получил название аккредитации), то покупателю ответят "да" на его вопрос о возможности кредитования. В ином случае ипотека невозможна, невзирая на все усилия покупателя. И таких "неипотечных" новостроек в Московском регионе, по данным Владимира Мильдзихова, около 85% от всех строящихся многоквартирных домов.

Чуть оптимистичнее в оценках этого рынка директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Лана Волохина, которая считает, что новое жилье продается в кредит в 30% домов. Дело обстоит намного лучше с самыми дешевыми новостройками. По данным Махоткина, в настоящее время с помощью ипотеки на рынке первичной недвижимости экономкласса в Подмосковье приобретается до 45-50% квартир, а представители отдела продаж "СУ-155" этим летом озвучивали такие данные: продажи по ипотеке квартир в их домах составили до 40%.

По оценкам директора департамента по работе с финансовыми институтами банка DeltaCredit Вадима Пахаленко, приводимым агентством "Финам", в настоящий момент на ипотеку приходится 10-12% сделок с недвижимостью, совершаемых в России, а в отдельных регионах этот показатель достигает 50-70%.

Что касается объема кредитования строящегося жилья, то в ответ на этот вопрос приводились только какие-то общие цифры. По прогнозам банковских экспертов, объем выданных в 2007 г. ипотечных кредитов составит $31 млрд, из них примерно $12-15 млрд должно прийтись на рынок новостроек. Таким образом, несмотря на то что далеко не каждую новостройку можно купить в кредит, ипотека уже стала заметным явлением на рынке новостроек, и это случилось именно в 2007 г.

Что до конкретных схем сделок по ипотеке, то, как считает Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании "Домострой", как правило, банки готовы кредитовать объекты, реализуемые застройщиками в соответствии с 214-ФЗ или по схемам, действующим до вступления в силу этого закона.

Анализируя правовую основу кредита на новостройки, Вячеслав Шаламов, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы, отмечает, что кредит предоставляется банком на финансирование строительства, обеспечением по кредиту в указанном случае является залог прав требования по договору долевого участия, а также кредиты на приобретение недвижимости на этапе строительства могут предоставляться банками под поручительство юридического лица.

Схем по таких сделкам фактически две. "Заемщик заключает с банком кредитный договор и договор залога прав. Отдельно заемщик заключает договор инвестирования с праводержателем (обычно им является застройщик или девелопер)", - рассказывает Мильдзихов. Во втором случае обеспечением кредита может выступить вексель. "В случае вексельной схемы банк получает в залог вексель компании-застройщика как обеспечение кредита", - говорит Михаил Романов, руководитель ипотечно-лизингового департамента МГСН.

Некоторые банки в качестве условия получения кредита требуют поручителя (или нескольких) с доходом не ниже, чем заявлен у заемщика. Поручитель необходим, как правило, до получения прав собственности на квартиру - так поступает Сбербанк, такое условие выдвигает и "ВТБ 24". В ряде случаев продавец новостройки выступает сразу же и поручителем заемщика - именно так происходит в кредитных программах под 8% на новостройки, предлагаемые "МГСН-инвест" и "Бест Консалтинг".

"Если застройщик и банк подписывают между собой ипотечное соглашение и оговаривают все залоговые условия и условия работы с клиентами, это заметно ускоряет процесс. Если человек целенаправленно обращается к компании-застройщику за покупкой квартиры, то он 100%-но получает кредит. Поручителем при такой схеме работы выступает застройщик, поскольку он берет на себя обязательства достроить объект", - сообщили в пресс-службе компании "СУ-155".

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что ипотека новостроек является далеко не самостоятельным кредитным продуктом, впрочем, это вполне укладывается в мировую практику. "Ипотека - не самостоятельная услуга, если судить по западному опыту, - рассказывает Олег Шинкарь, генеральный директор рекламно-выставочного холдинга "Привет" (компания - организатор выставок "Недвижимость", "Второй дом", MREF). - Там на каждый конкретный объект-новостройку есть своя форма ипотеки, а покупатель уже получает готовое "упакованное" предложение, куда включены и жилье, и программа банка. Ведь человеку нужен не абстрактный ипотечный кредит, а ипотечный кредит на квартиру, которую он выбрал. А этот объект кредитует только один банк и только на таких условиях. В этом и проблема. То есть абстрактно вроде бы банки готовы давать деньги, но конкретно..."

К этому мнению присоединяется Федор Сарокваша, директор по рекламе и PR ГК "СУ-155": "Ипотека довольно давно выведена на рынок, и люди активно следят за ее развитием. Поэтому, приходя в офис продаж, потенциальные покупатели в любом случае интересуются, продаются ли квартиры в кредит".

Считается, что банки боятся высоких рисков, связанных с рынком нового жилья, а именно недостроя, и посему кредитование в этой сфере развивается весьма неактивно. Но доступность ипотеки новостроек зависит от того, насколько застройщик готов идти навстречу банкам и тем самым покупателям, чтобы у них был выбор из нескольких финансовых услуг на одну квартиру. Пока застройщики в массе своей не готовы к активной работе с ипотекой как весьма сложной в технологическом и финансовом плане, так и требующей определенной прозрачности.

Это нежелание можно было наблюдать на выставке "Недвижимость-2007". Из доброго десятка объектов, предлагаемых риэлторскими компаниями и большинством застройщиков, лишь на 1-2 можно было получить ипотеку. Несколько домов, плакаты о продаже которых со штампиком "ипотека" встречались с завидным постоянством, тоже уже не продаются в кредит. Объяснение от менеджеров, работающих на стенде, было стандартным: "А там квартир осталось всего 1-2, зачем их продавать по ипотеке?" Невозможно купить в кредит и самые интересные по соотношению цена/качество объекты - они хорошо продаются и так, говорят застройщики.