И только останавливающиеся продажи заставляют застройщиков прибегать к ипотеке, на которую возлагают главные маркетинговые надежды, в том числе по возможности удержать ценовую планку при пониженном спросе. Сергей Махоткин говорит: "На протяжении последних лет ипотека являлась одним из сильнейших драйверов развития рынка недвижимости".

"Ипотека и ограниченность площадок в городе - два стимула к тому, чтобы цены на жилье не падали", - считает Шинкарь. И если вдруг ипотека уйдет с рынка, то застройщикам придется нелегко.

Уйдет или останется?

А предпосылки к тому, что ипотека новостроек будет к концу года сильно сокращена, есть. На той же выставке "Недвижимость" в кулуарах говорили о том, что выдачу кредитов на новостройки сейчас фактически свернули крупнейшие банки. Официально многие банки заявили о переносе секьюритизации своих кредитных портфелей.

Свой прогноз о том, что 30-40% ипотечных банков остановят в ближайшие 2-3 месяца выдачу ипотечных кредитов, дал президент и председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов (по информации "Прайм-ТАСС"). Причина понятна: в условиях ипотечного кризиса банкам сложно находить долгосрочные источники фондирования. Однако пока, по информации Шаламова, все банки, работающие на рынке ипотечного кредитования, продолжают выдавать кредиты.

"Недостаток ликвидности, связанный с американским ипотечным кризисом, затронул и российские банки, и они пересматривают в сторону уменьшения программы корпоративного финансирования, в том числе и на строительство. Произошло повышение ставок на 1% в корпоративном секторе", - говорит Михаил Романов. Он считает, что на розничном кредитовании эта проблема пока не отразилась. "Но уже есть тенденция к более тщательному андеррайтингу, технически увеличены сроки на большие лимиты, некоторые банки пересмотрели позицию по VIP-заемщикам", - добавляет Романов.

Ипотечный кризис затронул такие программы банков, как нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, ломбардные схемы, однако в большинстве своем они с новостройками не связаны, добавляет Виктория Щербакова, руководитель брокерского направления ипотечной брокерской компании "Кредит Макс".

Еще один фактор, который может повлиять на рынок новостроек, - конфликты застройщиков с государственными службами. Наиболее широкую огласку получило судебное решение, связанное с неуплатой налогов компанией МИАН (встречный иск компании к ФНС будет рассмотрен 1 октября) и с заявлением ФАС, адресованным питерской компании "Строймонтаж", по поводу некорректной рекламы ипотеки на их объекты. Согласно сути претензии таким правом по закону наделены только финансовые учреждения, имеющие соответствующую лицензию.

Если такая практика будет распространена на весь рынок, то ипотека новостроек может сильно пострадать - до сих пор ее преимущественно продвигали именно застройщики, а не банки. Однако, считает Мильдзихов, так как претензии ФАС к компании "Строймонтаж" предъявлялись не к самому факту рекламы ипотеки, а к содержанию рекламных носителей, то кардинальных перемен на рынке ипотеки не ожидается.

Виктория Щербакова тоже считает, что частные случаи не меняют динамики развития этого сектора, рынок ипотеки новостроек работает и будет работать в обычном режиме. Сергей Махоткин добавляет, что ипотечный кризис на Западе вряд ли сможет оказать воздействие на рынок кредитования новостроек, так как банки не могут секьюритизировать кредиты до получения права собственности, т. е. до того момента, когда эти квартиры уже ничем не будут отличаться от вторички, а этот срок составляет от одного до двух лет.

Еще один конфликт, который имеет шансы повлиять на рынок и, что более вероятно, на взаимодействие между банками, ипотечными брокерами и застройщиками, связан с поиском виноватых в приостановке выдачи кредитов Москоммерцбанком. Банк обвинил брокеров в том, что они предоставляли ему "дефолтных" заемщиков и поддельные документы. В целом это привело к тому, что уровень доверия между банками и брокерами снизился, что может негативно сказаться на выдаче кредитов.

В последний год наметилась тенденция к тому, что брокеры аккредитуют новостройки в различных банках, тем самым давая покупателям хоть какой-то выбор программ. Директор департамента ипотечных сделок компании "Фосборн Хоум" Наталья Россошанская считает, что ипотечные брокеры сейчас могут предложить достаточно широкий выбор новостроек - либо уже аккредитованных, либо тех, которые возможно аккредитовать в том или ином банке. Эта практика сейчас оказывается под угрозой.

Еще одним фактором, сужающим рынок ипотеки, оказываются, как ни странно, низкие ипотечные ставки, которые предлагают банки совместно с застройщиками. Неожиданный эффект на события последнего времени отмечает пресс-служба "СУ-155": "В ГК "СУ-155" резко возросла доля выкупа квартир по полной стоимости. Стоит отметить, что после объявления некоторыми банками о снижении процентной ставки и отмене первоначального взноса в равной степени растет спрос на ипотеку и увеличивается количество людей, покупающих квартиру по 100%-ной цене".

Михаил Романов считает, что ставка 8%, которая предлагается сейчас на некоторые из строящихся объектов, на самом деле выгодна банкам, невзирая на то что она ниже инфляции. "Важно лишь то, под какую ставку привлечены ресурсы самим банком. Скажем, если под 5%, то банк спокойно может выдавать валютные кредиты по ставке 7-8% и получать в рамках совместных программ с застройщиком поток клиентов", - обозначает он пути развития этого рынка.

Что дальше?

На рынке ипотеки новостроек присутствуют как программы со ставками ниже инфляции, которые тем не менее выгодны банкам, так и факторы, которые явно сужают рынок ипотеки, делая его менее доступным для покупателей. Главным же двигателем развития ипотеки новостроек выступают весьма низкие доходы населения, которое если и может позволить себе покупку жилья, то только с помощью кредита.

Елена Максименкова, руководитель управления маркетинга инвестиционной компании МГСН, говорит о том, что после прошлогоднего 100%-ного подорожания недвижимости возможность ее приобретения в ближайшей перспективе (даже с привлечением кредитных средств) осталась лишь у немногих. "Соответственно, не стоит и ожидать, что потребитель легко и быстро адаптируется под новые ценовые условия и будет готов к дальнейшему повышению стоимости жилья", - добавляет она.

Сергей Махоткин считает, что увеличить долю рынка ипотеки свыше половины от всего рынка будет достаточно сложно, но в целом отношение к ипотеке меняется к лучшему: люди стали намного более образованными во всех вопросах кредитования. Тем временем, по словам Ланы Волохиной, ипотечная программа по приобретению жилья в новостройке на стадии строительства является самой востребованной и спрос на нее растет с каждым годом.

Объяснение просто: по статистике, сейчас на каждого россиянина приходится 21,1 кв. м, в Европе этот показатель - 40 кв. м. По мнению главы Минрегиона Владимира Яковлева, обеспеченность жильем должна составить не менее 36 кв. м на душу населения, а нынешние объемы строительства позволяют приобретать жилье лишь 2% россиян за полную стоимость. "Еще 20% могли бы купить его за счет своих или заемных средств при условии, если бы было что приобретать", - считает Яковлев.

Спрос, как и принято в экономической науке, является главным двигателем прогресса на рынке. Поэтому, невзирая на неизбежные кризисы и конфликты, которые могут даже замедлить развитие, речь ни в коем случае не идет о том, что банки прекратят кредитование новостроек. Вячеслав Шаламов оптимистично смотрит в будущее: "Перемены на рынке ипотечного кредитования строящейся недвижимости возможны, но связаны они будут скорее всего не с ипотечным кризисом, а с развитием данного направления ипотечного кредитования в России. На наш взгляд, изменения могут быть связаны с ценовой политикой, проводимой банками. А именно: возможно снижение ставок, проведение различных маркетинговых акций, направленных на привлечение внимания потенциальных клиентов. Возможен выход новых банков на рынок кредитования недвижимости на этапе строительства".

Скорее всего с рынка исчезнут программы без первоначального взноса, ужесточатся требования к заемщику, но ипотека обещает развиваться даже вопреки нежеланию банков и застройщиков.