В последнее время банки стали чаще продавать портфели своих кредитов, особенно ипотечных. По словам начальника отдела структурированных финансов ГК «Регион» Михаила Киселева, покупка и продажа портфелей стала обыденным делом. К примеру, в конце сентября стало известно, что Фора-банк заключил сделку по продаже ипотечных закладных с Raiffeisen Zentralbank на $90 млн.
Европейский трастовый банк при помощи ВТБ и
Barclays продал закладные на $150 млн. Они будут
переданы специально созданной компании для
выпуска ценных бумаг. Скупкой ипотечных
закладных занимается и «ВТБ 24».
Причиной многих сделок стали проблемы с
ликвидностью. На первый взгляд может
показаться, что эта проблема касается
исключительно банков. Однако продажа
банком кредитов может обернуться
дополнительными хлопотами и для заемщиков.
Минимальная из них - необходимость лишний
раз бегать по инстанциям, чтобы сменить
выгодоприобретателя в страховом договоре
или открыть счет у нового кредитора.
После передачи портфеля кредитов другому
лицу заемщиков могут перевести к нему на
обслуживание, а могут оставить клиентами
организации, выдавшей заем. Заемщики даже
могут и не заметить, что их кредит
переуступлен. Банк не обязан сообщать им о
новом кредиторе, если сам будет обслуживать
займы, перечисляя взносы заемщиков новому
владельцу. Так, например, поступал «Русский
стандарт», переуступавший свои портфели
автокредитов и кредитных карт специально
созданным для выпуска ценных бумаг
компаниям. Советник юридической фирмы «Магистр
& партнеры» Юрий Туктаров отмечает, что
обычно банки стараются сообщить заемщику
об изменениях, особенно если речь идет о
долгосрочных, ипотечных кредитах,
поскольку «если должник не уведомлен о
смене кредитора, то последний не вправе
потребовать у клиента исполнения
обязательств».
Трудности перевода
Если банк-продавец оставил себе сервисные
функции (сбор платежей, снятие обременения
с залога), то клиент может не волноваться -
перечислять деньги новому владельцу
закладной будет сам банк. Если же кредитор
передает обслуживание займов новому
владельцу, заемщикам придется поспешить,
чтобы своевременно наладить отношения с
новым банком. Ведь при просрочке платежа им
грозят штрафы. Однако если заемщик не был
уведомлен о продаже кредита (закладной),
новый кредитор не имеет права взимать с
него штрафы и пени, предупреждает Туктаров.
«Все ипотечные заемщики, чьи кредиты мы
приобретаем, получают уведомление о
необходимости открыть счет в «ВТБ 24», чтобы
вносить на него средства для погашения
займа», - поясняет начальник управления
разработки кредитных продуктов «ВТБ 24»
Георгий Тер-Аристокесянц.
Кроме того, передача кредита не должна
ухудшать условия договора - ни для
кредитора, ни для должника. Туктаров
говорит, что если переуступка ведет к
дополнительным затратам (скажем, на поездку
в отдаленный офис для внесения платежей), то
заемщик может попытаться востребовать их
через суд.
Прочие неприятности
На практике заемщики сталкиваются с
самыми разнообразными проблемами, например
необходимостью сменить
выгодоприобретателя в договоре
страхования залога. Заемщица ВТБ Анна
Баринова говорит, что это оказалось не
слишком обременительным: «Я просто
съездила в страховую и подписала письмо, но
время на это ушло». Руководитель отдела по
работе с банками-партнерами «Дельтакредита»
Денис Ковалев замечает, что клиент может
отправить свое заявление в страховую
компанию по факсу или по электронной почте.
Впрочем, по словам первого зампреда
правления Городского ипотечного банка (ГИБ)
Руслана Исеева, делать вообще ничего не
придется, если в качестве
выгодоприобретателя в вашем договоре
страхования залога указана не конкретная
организация, а «текущий кредитор».
Бывали случаи, когда заемщикам после
погашения переуступленного кредита с
трудом удавалось снять обременение с
квартиры. Директор агентства недвижимости
«Берсо» Андрей Дмитриев вспоминает о
клиенте - заемщике ВТБ, которому только
после третьего посещения регпалаты удалось
вывести квартиру из-под залога в
люксембургской компании Russian Mortgage Backed Securities:
банк неправильно оформлял пакет документов.
Исеев из ГИБа поясняет, что банк должен был
заранее продумать процедуру снятия залога.
А вот об изменении условий займа в связи
со сменой кредитора заемщики могут не
волноваться. По словам адвоката коллегии «Барщевский
и партнеры» Артура Басистова, согласно ГК
права по кредиту переходят к новому
владельцу в том же объеме, в каком они были у
первоначального кредитора. Вопрос
досрочного погашения также регулируется
исходными условиями кредита.
Частный случай
Промэнергобанк продал портфели своих
закладных АИЖК, Ипотечному кредитному
альянсу и Ипотечной корпорации Московской
области. Но в конце сентября банк лишился
лицензии, не успев переправить новым
держателям закладных платежи заемщиков за
сентябрь. Теперь они должны ждать выплат в
сумме до 400 000 руб. из АСВ, остальное
вкладчики получат после ликвидации банка. У
восьми заемщиков суммы уплаченных взносов
превышают 400 000 руб. Им придется заплатить
взносы по кредиту еще раз, не дожидаясь
возврата вклада.