Сверхдоходы от вложений в строящиеся объекты недвижимости остались в прошлом. Сегодня, даже правильно выбрав объект для вложений, частный инвестор может получить в лучшем случае 20-25% годовых. Но и этот показатель доходности намного выше, чем ставки по вкладам, а вложения в недвижимость менее рискованны, чем в ПИФы и акции. Правда, чтобы инвестиции принесли хороший доход, к выбору объекта придется подойти крайне взвешенно и осмотрительно.

Погода на рынке

В прошлом году средняя доходность вложений в жилую недвижимость на стадии строительства составила 50%. Однако стагнация, которая продолжается со второй половины 2006 года, вычеркнула новостройки из числа доходных инструментов. По данным директора по маркетингу компании "Домострой" Елены Комовой, сегодня средняя доходность вложений в жилую недвижимость демонстрирует нулевые значения. А с учетом падения основной валюты, в которой все еще принято оценивать стоимость, и инфляции доходность от вложений может иметь отрицательные значения.

Но это в среднем. По убеждению коммерческого директора компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова, несмотря на стагнацию рынка в первом полугодии, рост цен по отдельным сегментам к концу 2007 года может достичь 20-30% в год. Тем не менее большинство инвесторов поспешили уйти с рынка, как только цены на новостройки перестали расти.

"В 2007 году количество инвестиционных сделок на рынке Москвы значительно уменьшилось и зафиксировалось на уровне 10-12% от общего объема, в то время как в 2006 году данный показатель составил 35%,-- рассказывает руководитель инвестиционных проектов элитной недвижимости HomeHunter Андрей Ровкач.-- Во многом снижение доли инвестиционных сделок обусловлено исчезновением ажиотажного спроса и стабилизацией темпов роста цен, а также отсутствием предложений от застройщиков на самой ранней стадии строительства, являющейся самой высокодоходной при инвестировании. Кроме того, на рынке заметно сократилась доля "одноразовых" частных инвесторов".

По данным руководителя службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимира Кузнецова, снижение доли инвестиционных покупок наиболее заметно в сегменте городских квартир. Однако ситуация меняется: как утверждает господин Кузнецов, в сентябре появилась тенденция к росту числа инвестиционных покупок, которая, по прогнозам Welhome, будет развиваться в октябре и ноябре.

Заметили растущий интерес инвесторов к новостройкам и в компании "Домострой". "Если зимой--весной мы практически не фиксировали инвестиционных сделок, в основном спрос на квартиры имел целью покупки для собственного проживания, то сейчас таких сделок 5-8%",-- отмечает Елена Комова.

Наибольший рост инвестиционных сделок показывает сегмент элитных новостроек. "В этом секторе количество инвестиционных сделок составляет около 12-19% от общего объема,-- говорит генеральный директор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский.-- Следует учитывать также, что возможно некоторое увеличение этих значений на 5-7% в связи с недоступностью информации об инвестиционных целях. Кроме того, с течением времени около 2-4% сделок могут переходить в инвестиционные или становиться целевыми".

Элитные вложения

Большинство экспертов уверено, что именно элитный сегмент может принести инвесторам максимальный доход. "На московском рынке наиболее привлекательным для инвестирования является жилье элитного сегмента в центральной части города, показатели доходности которого значительно выше, чем в категории жилой недвижимости класса "эконом",-- объясняет Андрей Ровкач.-- Таким образом, среди жилых объектов на московском рынке наиболее высоким инвестиционным потенциалом обладают такие проекты, как "Имперский дом" в Якиманском переулке, "Шоколад" в Тетеринском переулке, "Легион 2" на Большой Татарской улице, жилой комплекс в Большом Саввинском переулке, 2-4-6 и совместный проект " Миракс Групп" и "Системы Галс" в Костянском переулке. Что касается долгосрочной перспективы, наиболее интересными будут такие проекты, как "Каучук", многофункциональный комплекс на Лужнецкой набережной, жилой комплекс "Бумеранг" на месте сносимого поселка "Сетунь", "Русский авангард"".

Особенно привлекателен для инвесторов, как уверяет Виктор Козлов, район Плющихи, где цены на элитное жилье с начала года выросли на 12,3%, а рост до конца года составит 15-16%. Сейчас в этом районе ведется строительство нескольких крупных объектов, продажи по которым начнутся ближе к концу текущего года. "Вместе с появлением новых предложений на рынке можно будет ожидать нового скачка цен. Мы считаем возможным увеличение цен на элитную недвижимость в районе Плющихи до 30% в год",-- говорит Виктор Козлов.

На какую же доходность можно рассчитывать, инвестируя в элитный сегмент? Как подсчитал Владимир Кузнецов, городское элитное жилье в течение третьего квартала выросло в цене на 3,44%, а за неполный 2007 год цены поднялись на 5-10%. Средние нормы повышения цен в графиках продаж девелоперов составляют 2-5% в квартал. Именно эти цифры можно принимать за норму доходности при инвестициях в элитную недвижимость. "Если же говорить о прибавлении к цене объекта добавленной стоимости (покупка участка без подряда и строительство дома, покупка квартиры и ее отделка "под ключ"), то доходность повышается на эквивалентную сумму и при грамотном рыночном подходе может составить до 30-40% годовых",-- обнадеживает он.

Однако продать элитное жилье и зафиксировать прибыль намного сложнее, чем провернуть такую операцию с новостройкой экономкласса. Инвесторам, предпочитающим золотую середину, эксперты советуют вкладывать деньги в новостройки бизнес-класса. "Если частный инвестор не испытывает недостатка в денежных ресурсах, то лучше всего приобретать жилье класса "бизнес+" (он же "бизнес-premium"). Дело в том, что в этом сегменте наблюдается динамичный рост, опережающий рост в остальных сегментах,-- советует директор исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки" холдинга "Миэль" Борис Флексер.-- К тому же жилье класса "бизнес+" более ликвидно, чем, например, жилье элитное. Хотя с точки зрения цен элитные квартиры выгоднее. Однако проблема заключается в том, что столь дорогое жилье будет очень трудно продать и вернуть затраченные средства".

Это мнение подтверждает опыт Renaissance Realty. Как рассказывает гендиректор компании Наталья Новикова, как правило, внимание инвесторов привлекают новые раскрученные проекты, которые только недавно вышли на рынок. Особый интерес состоятельные покупатели проявляют к объектам бизнес-класса, которые демонстрируют весьма высокую доходность при меньших вложениях в сравнении с элитным сектором.

Подмосковные новостройки

В качестве привлекательной инвестиционной площадки может выступать не только московский рынок недвижимости, но и ближнее Подмосковье. Особенно интересны подмосковные города для инвесторов, не располагающих достаточными свободными средствами для вложений в элитный сегмент. Таким инвесторам Борис Флексер советует обратить внимание на объекты комплексной застройки, так как в дальнейшем, по его мнению, спрос на такие районы будет только возрастать. Это связано с тем, что качество жилья становится для потребителей все более важным фактором. Есть и еще одно интересное обстоятельство: названия микрорайонов с комплексной застройкой со временем становятся узнаваемыми брэндами, что может только увеличить стоимость квартир в таких объектах.