Пулом по ипотеке

Есть еще несколько факторов, позволяющих надеяться на рост этого рынка в 2008 году. Во-первых, улучшается инфраструктура. Например, ВТБ, UniCredit и Deutsche Bank подписали соглашение о сотрудничестве по совместной программе рефинансирования и секьюритизации российской ипотеки. Оно предусматривает совместное финансирование в сумме до $2 млрд в течение двух лет. А сама программа ориентирована на средние банки с развитым ипотечным бизнесом. В ее рамках предполагается создание специализированной компании-накопителя. На первом этапе банк, решивший воспользоваться программой, должен продать свои ипотечные кредиты на баланс спецкомпании. Так станет происходить накопление пула кредитов. Когда он достигнет достаточного размера, будет проведен выпуск ипотечных ценных бумаг на международном рынке. Это своеобразные «общественные» SPV, и банки могут воспользоваться ими для того, чтобы объединить свои пулы кредитов и сформировать портфель, который можно будет секьюритизировать.

Во-вторых, происходят подвижки в сфере законодательства. В ноябре правительство внесет в Думу законопроект, который упростит переход прав по закладным. В частности, как и акции предприятий, закладные на недвижимость можно будет хранить в специальных депозитариях. Зачем это нужно? В настоящее время, согласно закону об ипотеке, для передачи прав по закладной на ней должна быть сделана отметка о новом владельце. При сделках по секьюритизации происходит продажа пулов ипотечных кредитов, как правило, из нескольких тысяч закладных, на каждой из которых ставится передаточная надпись. Оформление передачи тысячи закладных может занять больше недели. При этом постоянная однообразная работа влечет операционные риски с точки зрения возможных ошибок.

Полноценный депозитарный учет закладных мог бы решить эту проблему, тем более что при секьюритизации оригинаторы в любом случае передают их на хранение в специализированные депозитарии. «Переход прав по закладным является сложным процессом, и усилия, предпринимаемые по его упорядочиванию, весьма полезны для участников рынка», – согласен Сергей Гордейко из РосЕвробанка.

Однако Асхат Сагдиев из «Ист Кэпитал» уверен, что передача закладных – далеко не главное. По его мнению, основные сложности связаны с неурегулированностью деятельности специальных компаний (SPV) на территории России. Между тем предлагаемый законопроект не решает проблемы. И все же, поскольку банки уже научились работать с зарубежными спецюрлицами, введение депозитарного учета закладных, несомненно, ускорит выпуск ипотечных ценных бумаг, как только для этого «созреет» конъюнктура финансового рынка.

Выпуски ипотечных ценных бумаг (трансграничная секьюритизация)

Источник: РУИПОТЕКА

Выпуски ипотечных ценных бумаг («внутренняя» секьюритизация)

Источник: РУИПОТЕКА