Страница: 1/2
Парадокс: несмотря на постоянное падение доллара, ставки по ипотечным кредитам в этой валюте остаются значительно ниже, чем в рублях. Между тем нет ничего более сложного в России, чем спрогнозировать динамику внутреннего курса доллара на ближайшие 10-15 лет (именно на такой срок чаще всего берутся ипотечные кредиты). Поэтому можно только гадать, какая из стратегий выбора валюты для ипотечного кредита окажется более выигрышной.
Ставку в отставку
Интерес к ипотечному кредитованию в
России продолжает расти. По данным
Росрегистрации, в прошлом году в России с
привлечением заемных банковских средств
было приобретено более 200 тыс. единиц жилой
недвижимости, а за первое полугодие 2007 года
в денежном выражении объем выданных
ипотечных кредитов составил 70% от
аналогичного показателя всего прошлого
года. В Московской области каждая десятая
сделка с недвижимостью являлась ипотечной.
Это касается не только вторичного рынка
недвижимости. Так, на объектах, возводимых
СУ-155, по данным на 1 октября, за текущий год
заключено 782 договора с привлечением
кредитных средств на 2,9 млрд руб. Ожидается,
что за весь год будет заключено около 1,1 тыс.
ипотечных договоров более чем на 4 млрд руб.
Причины роста популярности ипотечного
кредитования вполне понятны. "Ставки по
ипотечным кредитам в последние несколько
лет как в валюте, так и в рублях постепенно
снижаются,-- говорит Елена Шилина, старший
вице-президент по развитию первого
сервисного ипотечного банка -- ИпоТек Банка.--
Это обусловлено увеличением конкуренции на
ипотечном рынке, приходом федеральных
игроков на региональные рынки и
постепенным снижением стоимости
фондирования".
Постепенное повышение доступности
ипотечного кредитования запланировано и на
государственном уровне -- концепцией
развития унифицированной системы
ипотечного жилищного кредитования (это
часть федеральной целевой программы "Жилище").
В ней прогнозируется ежегодное уменьшение
средних ставок по кредитам на 1%. В частности,
в нынешнем году они должны находиться в
пределах 10,5-11%. Поскольку, как следует из
статьи 75 Конституции РФ, денежной единицей
в Российской Федерации является рубль, то и
в данном случае речь идет о ставках на
рублевые кредиты.
Между тем реально на сегодняшний день в
этот промежуток редко попадают даже
долларовые кредиты, ставки по которым ниже
рублевых. По данным Банка России, на 1 января
2007 года средняя ставка рублевых ипотечных
кредитов составляла 13,7% (при этом средний
срок погашения кредитов составил 15,2 года), а
по валютным кредитам -- 11,4%. За прошедшие 10
месяцев ситуация, безусловно, изменилась,
но в прогнозируемые рамки так и не
вписалась. По ситуации на середину октября
нынешнего года индекс ипотечных ставок (его
рассчитывают участники проекта "Квадрум.
Недвижимость России" на основе
усредненных данных по 50 крупнейшим в России
банкам) по рублевым кредитам, выданным на
пять лет, составил 12,3 %, на 15 лет -- 12,5%, на 30
лет -- 12,9%, а по долларовым -- 10,6, 11 и 11,4%
соответственно. При этом, по данным
исследования, проведенного ИБ "Траст",
в разных банках рублевые ставки по
ипотечным кредитам варьируются от 10,5 до 18,5%,
а долларовые -- от 9,5 до 15,5%. Впрочем, уточняют
в СУ-155, "по ряду банков появилась ставка
до 8% годовых". Но все же это
исключительные случаи.
Долларовые повадки
Любопытен иной момент: на фоне
отрицательной динамики курса доллара
процентные ставки по долларовым кредитам
на несколько пунктов ниже, чем по рублевым.
С точки зрения банка, это само собой
разумеющееся явление. "Ставка по кредиту
привязана к стоимости денег для банков",--
говорит Алла Цытович, вице-президент по
развитию DeltaCredit. А Наталья Грязнова,
начальник отдела продаж ипотечных
продуктов Экспобанка, добавляет, что "длинные
дешевые деньги банки привлекают, как
правило, в виде иностранных займов либо при
помощи выпуска и продажи ипотечных ценных
бумаг (этот вид привлечения еще довольно
слабо развит в России)".
"Долларовое фондирование (длинные
деньги) для банков как в рамках
секьюритизации, так и в рамках простого
заимствования продолжает быть доступнее,
чем рублевое фондирование",-- резюмирует
Елена Шилина. И как результат, ставки по
долларовым кредитам оказываются ниже. Что
для заемщиков, уже больше года наблюдающих
падение курса доллара, все равно кажется
довольно странным: по ипотечным кредитам,
взятым около года назад, заемщики сейчас
расплачиваются с минимальными процентами.
Если, конечно, произвести пересчет
возвращаемых сумм в рубли.
Для того же, чтобы рублевые кредиты по
объему отданных на их погашение средств
стояли по крайней мере вровень с
долларовыми, курс доллара должен начать
расти. Например, взятые сегодня на пять лет
кредиты в долларах и рублях по нынешним
средним для такого периода ставкам
сравняются, если доллар к моменту полного
погашения кредита достигнет 28-29 руб. Что, к
слову, и прогнозируют правительственные
структуры. Но произойдет ли это в
действительности, сегодня не знает никто.
Далеко не все заемщики готовы
экстраполировать текущую ситуацию на
валютном рынке в будущее либо
прислушиваться к прогнозам правительства.
Некоторые используют совсем иные ориентиры.
Прежде всего речь идет о региональных
заемщиках.
"Рублевые ипотечные кредиты сейчас
наиболее востребованы в регионах,-- говорит
Наталья Грязнова.-- По моему мнению, одна из
причин их популярности связана с тем, что
первым со своими программами кредитования
в регионы вышло АИЖК, именно за счет
региональных операторов которого и
происходит массированное распространение
ипотеки в регионах, а АИЖК на сегодняшний
день предлагает только рублевые ссуды".
Как следствие, у банков, активно работающих
в регионах, процент выданных рублевых
ипотечных кредитов довольно высок.
Например, у DeltaCredit две трети выданных
ипотечных кредитов -- рублевые. В то же время
в Москве, городе с другой ментальностью,
ситуация принципиально иная -- до 80%
ипотечных кредитов выдается в долларах.
Разворот курса
После ипотечного кризиса в США
ситуация несколько изменилась. "На
сегодняшний день в связи с ипотечным кризисом
на Западе у многих российских банков
появились сложности с финансированием,--
отмечает Елена Кураткина, руководитель
отдела ипотеки Первой ипотечной компании.--
Есть и такие кредитные организации, которые
негласно прекратили выдачу ипотечных
кредитов. Можно ожидать, что в ближайшем
будущем ряд банков повысят процентные
ставки по ипотечным кредитам и ужесточат
требования к заемщикам. Поэтому процедура
получения ипотечного кредита не стала
проще".