Прошедший год на столичном рынке недвижимости оказался небогат на события. Цена квадратного метра в Москве стояла на месте, ряды покупателей и продавцов поредели. Эксперты заговорили о затишье перед бурей. Вице-президент Российской гильдии риэлторов и вице-президент Альфа-банка Константин Апрелев ответил на вопросы посетителей сайта www.ko.ru и рассказал о масштабах предстоящего кризиса.

Ипотечный кризис в США и последовавший за ним кризис ликвидности в мировой банковской системе превратились в красную тряпку для аналитиков российского рынка недвижимости. Предвестниками возможного краха специалисты называют отказ нескольких банков выдавать кредиты на покупку жилья. Другие эксперты заявляют о полной автономии российского рынка от мировых проблем. Волнение участников рынка неслучайно: подавляющее большинство крупных строительных проектов в России, как и во всем мире, реализуется на заемные банковские деньги. На этом фоне цены на российскую недвижимость продолжают стагнировать, а девелоперские компании обещают «переключить» потенциальных покупателей квартир с ипотеки на собственные программы рассрочки платежей. Однако, по мнению Константина Апрелева, возможный кризис объясняется не волнениями на мировых рынках, а устройством российской экономики, в которой банки не обеспечивают кредиты, отношения между государством и застройщиками никак не урегулированы, а потенциальным покупателям некому предъявить претензии.

ЧИТАТЕЛЬ: Каким образом на рынок недвижимости влияет глобальный банковский кризис?

– Скорее, это касается коммерческой недвижимости, цена которой связана с ростом стоимости заемных денег на Западе. Но и с этой стороны нашему рынку ничто не грозит. Даже если заемные средства станут дороже, все равно рентабельность бизнеса в России покроет эти дополнительные затраты. Компаниям, работающим здесь и соответствующим западным стандартам, получить заемные средства несложно. Основная угроза не в этом, а в кризисе потребительского кредитования в России, невысокой надежности ипотечных кредитных портфелей и уязвимости используемых форматов привлечения и размещения денежных средств банками в ипотечном кредитовании. На нашем рынке ипотеки, несомненно, будут кризисные явления, пусть и не такого масштаба, как в Америке и Казахстане.

БЕКЕТАЕВ: Что ждет казахстанский рынок?

– В Казахстане большинство кредитных организаций имеют разрыв в схемах и условиях привлечения денег и их размещения. Когда одновременно растет стоимость заемных средств и снижается доверие к национальной валюте, то падает ликвидность банков. При этом ипотечное кредитование в объеме покупок на казахстанском рынке недвижимости занимает очень значительную часть. В некоторых городах общая доля ипотечных сделок достигает 60%. Можно рассуждать теоретически, что происходит дальше. Если банки начинают обращать взыскание на квартиры, то на рынке появляется огромное предложение, которое «толкает» цены вниз. Скорее всего, люди перестают выплачивать по кредитам, если понимают, что цены на недвижимость стремительно падают. Например, заемщик взял кредит на 100% стоимости квартиры. Зачем ему платить эти деньги, если сегодня квартира стоит на 40% дешевле? Это та грань, которая позволяет покупателю принимать кардинальное решение. Если кризис в Казахстане обвалит цены на жилье, то проблемы будут очень масштабными.

«Ко»: Грозит ли нечто подобное российскому рынку?

– У нас около 90% сделок обеспечено не ипотечными, а реальными деньгами, поэтому нам кризис снижения цен не грозит. При этом российские банки очень увлеклись предоставлением кредитов на полную стоимость квартир. Например, банки высокой категории надежности заявляют о своей готовности выдавать кредиты на 100% от стоимости квартиры, а затем размещают эмиссию ипотечных ценных бумаг на Западе. Такое положение дел может резко снизить интерес к ипотечным ценным бумагам на западных рынках. В экономически развитых странах стандарты ипотечного кредитования не позволяют банкам высокой категории надежности предоставлять кредиты на сумму, превышающую 70% от стоимости жилья. Кризис ипотеки в Америке связан как раз с уязвимостью финансовых организаций, покупающих кредитные продукты банков второго эшелона, финансирующих дополнительно до 20% от стоимости приобретаемого жилья. В России уже начали ужесточаться требования к оценке платежеспособности заемщика, а также наблюдается рост ставок. Не исключаю, что могут быть приняты законодательные ограничения по доле кредитного покрытия в стоимости приобретаемого жилья. Это приведет к сокращению количества выдаваемых кредитов, а следовательно, платежеспособного спроса.

ЛЮДМИЛА МИХАЙЛОВНА: Аналитики и участники рынка так и не могут однозначно ответить на вопрос, падают или растут цены на жилье в Москве. Почему так происходит и кому верить?

– Действительно, каждый аналитик считает рыночную стоимость по-своему. Кто-то отбрасывает самые дорогие и самые дешевые квартиры, другие считают, что элитную недвижимость нельзя включать в статистическую базу. Кто-то из аналитиков не «вычищает» повторяющиеся в базах данных квартиры. В любом случае эти данные интересны только с точки зрения их динамического изменения, а не средних показателей по рынку на конкретный момент. Поэтому заявления о том, что у одних квадратный метр в среднем стоит $5000, а у других – $4000, не имеют практического смысла для потребителя. Чтобы как-то изменить сложившуюся ситуацию, мое агентство еще в 2000 году предложило перейти на использование иной методики, которая применяется аналитиками Америки и Европы. Она позволяет избежать большинства погрешностей при подсчетах.

«Ко»: Почему этой осенью не произошло обычного повышения спроса на жилье?

– Всплеска цен не было, так же как и падения. В настоящий момент происходит небольшой рост цен предложения, однако поскольку спрос ограничен, это повышение стоимости «съедается» возможностью торга и многочисленными дисконтами. Кроме того, так как квартиры оцениваются в Москве в долларовом эквиваленте, цифры растут, а реальная стоимость снижается. Если пересчитать текущую стоимость по отношению к инвестиционной – учесть инфляцию и снижение стоимости доллара к рублю, – то окажется, что за последние 12 месяцев квартиры подешевели на 15%. С другой стороны, покупатели столкнулись с недостатком качественных квартир. Как только появляется интересный объект, не обремененный необходимостью подбора альтернативных предложений, он моментально уходит с рынка. Мой прогноз на осенний период был таким: на дешевое жилье цены продолжат снижаться до восстановления покупательной способности среднего класса. Цены на качественные квартиры сохранят тенденцию к увеличению. В целом, ситуация по рынку пока плохо прогнозируется. Если будет банковский кризис, то цены продолжат падать. Сегодня действия президента и правительства направлены на снижение объемов резервирования, что вроде бы позволяет банкам вздохнуть спокойно, но, с другой стороны, такие меры не решают проблемы, а лишь дают отсрочку банковской системе.