Банкиры советуют не доводить дело до суда.
Многим банкам до сих пор еще не приходилось сталкиваться с дефолтами по ипотечным кредитам. Существующие просрочки невелики, и проблемы удается разрешать, не прибегая к таким мерам, как продажа заложенной квартиры или обращение кредитора в суд. Это связано и с высокими требованиями, которые банки предъявляют к заемщикам, и с тем, что сами клиенты более взвешенно подходят к вопросу о столь серьезных и долгосрочных заимствованиях.

       "Из 400 выданных кредитов значимых невозвратов у нас нет, -- отмечает руководитель группы ипотечного кредитования петербургского филиала ОАО "Росбанк" Андрей Александров. -- Есть просрочка, связанная с такими причинами, как отъезд в отпуск, длительная командировка, временные трудности, связанные со сменой работы. Просрочки больше двух месяцев по нашим кредитам не встречаются".

       "Проблемы невозврата ипотечных кредитов сейчас не стоит. Доля проблемных кредитов, связанных с просрочкой платежей, находится на низком уровне и составляет менее одного процента", -- отмечает Анастасия Фролова, управляющий директор инвестиционного банка " КИТ Финанс". На 20 тыс. ипотечных кредитов, выданных банком, есть лишь несколько случаев продажи заложенных квартир.

       С первого дня

       Однако банки гораздо более внимательны к просрочкам по ипотеке, чем к задержкам выплат по потребительским кредитам. Выяснение причин задержки скорее всего начнется в первый же день."Банк связывается с заемщиком и уточняет, почему не поступили деньги. Бывает, человек просто забыл или находится в отъезде. Мы выясняем, когда он сможет сделать платеж. Если в назначенный день средства не поступают, с клиентом связываются повторно. Следующее нарушение договоренности -- повод для того, чтобы начать разбирательство о подлинных причинах просрочки и перспективах кредита", -- описывает процедуру общения с задолжавшим клиентом Андрей Александров из Росбанка.

       Если заемщик временно не имеет возможности выплачивать взносы по кредиту, например в связи с потерей работы, такую проблему можно урегулировать достаточно легко. "Мы всегда сообщаем своим клиентам, что в случае возникновения подобных ситуаций они могут обратиться к нам за помощью и мы договоримся с банком о реструктуризации долга, -- говорит Анна Иванова, начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала кредитного брокера "Фосборн Хоум". -- Можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотеки". Если же причины более серьезны, человек ищет покупателя на квартиру, и квартира продается из-под залога с разрешения банка.

       Можно увеличить срок кредитования, уменьшив тем самым ежемесячный платеж и, соответственно, долговую нагрузку, отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. Для заемщика главное -- не прятаться и не избегать контакта с банком. Такое поведение банк расценивает как нежелание совместно решать возникшую проблему, что может послужить основанием для обращения в суд.

       Однако практика показывает, что нужно очень сильно испортить отношения с банком, чтобы довести дело до суда. Банки стараются склонить клиента к внесудебному способу урегулирования отношений, даже если речь уже идет о досрочном погашении кредита, так как продажи квартиры по суду можно ждать несколько лет.

       Без продажи не обойтись

       Пока цены на недвижимость растут, решение о продаже заложенной квартиры не создает существенных проблем для заемщиков. Даже если жилплощадь продается с дисконтом по сравнению с рыночной ценой, как правило, заемщику удается покрыть все издержки, вернуть вложенные средства и даже заработать на этом.

       "Если же квартира будет продана по суду, заемщик уже вряд ли что-то заработает, а может и потерять, так как ему придется оплатить судебные издержки, а также проценты и пени за весь период до реализации квартиры", -- отмечает генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.

       Банк вправе обратиться в суд и потребовать полного досрочного погашения кредита, если просрочка превышает 30 дней или имели место три задержки выплат хотя бы на один день в течение 12 месяцев. Здесь еще можно договориться об отсрочке, но, какими бы ни были причины задержки выплат, ни один банк, скорее всего, не станет ждать дольше трех месяцев, считает Андрей Александров.

       "Чем выше просрочка, тем ниже категория качества кредита, -- поясняет он. -- Категория качества может быть от первой до пятой. Обычная ипотека -- это в основном вторая категория. Если появляются просрочки более 30 дней, кредит переходит в третью категорию, а после 90 дней -- в пятую. Такой долг считается безнадежным, и по нормативам Центробанка под него необходимо формировать резерв, соответствующий сумме задолженности. Банк не может себе позволить роскошь держать такие резервы и выставляет требование о досрочном погашении кредита".

       Впрочем, для такого требования могут быть и иные основания: неисполнение заемщиком обязательств по страхованию своей жизни и предмета ипотеки, утрата или повреждение квартиры, грубое нарушение правил содержания и ремонта квартиры, если это создает угрозу ее утраты, указывает Георгий Тер-Аристокесянц.