Страница: 2/2
Случаев продажи квартир пока немного, а с
применением процедуры торгов или по
судебному решению и вовсе единицы. В
Петербурге известно несколько случаев
продажи квартир с торгов по причине
невозврата ипотечного кредита. Торги
проводились городским Фондом имущества в
рамках соглашения с Санкт-Петербургским
ипотечным агентством. В обоих случаях
заложенная квартира реализовывалась не по
решению суда, а по соглашению, заключенному
между заемщиком и банком.
Двухкомнатная квартира на Октябрьской
набережной была продана 16 января 2007 года за
2,234 млн рублей. Квартира ушла по начальной
цене, хотя в аукционе участвовали три
претендента. 5 октября состоялись торги по
двухкомнатной квартире на Двинской улице.
Один из четырех претендентов отдал за нее
2,286 млн рублей -- на 246 тыс. рублей больше
стартовой цены.
Как пояснили в пресс-службе Фонда
имущества, проводить торги могут разные
организации, в том числе и сам банк-кредитор.
Однако прежде между банком и заемщиком
должна быть достигнута договоренность о
продаже квартиры. При этом банк
заинтересован лишь в том, чтобы возместить
всю сумму долга.
Посредники
На разных этапах урегулирования
отношений с должником банки могут
привлекать посредников. Иногда в этой роли
выступает агентство недвижимости, которое
участвовало в сделке.
"К нам несколько раз обращались банки с
просьбой выяснить, с чем связаны просрочки
по платежам их клиентов и возможно ли
выставить квартиру на продажу. Мы помогаем
договориться в тех случаях, когда сторона
заемщика не отдает себе отчета в
серьезности этого процесса", -- говорит
директор центра жилищного кредитования
корпорации "Адвекс" Ирина Забродина.
В качестве посредника может выступить и
коллекторское агентство. Но, как отмечает
директор по развитию бизнеса долгового
агентства "Пристав" Сергей Шпетер,
среди 180 тыс. просроченных долгов, с
которыми работает агентство, с ипотекой
связаны пока не более 20 случаев.
По словам Анны Ивановой из "Фосборн
Хоум", кредитор может продавать
недвижимость как самостоятельно, если у
него в штате есть соответствующие
специалисты, так и через риэлтерское
агентство. На практике в случае, когда
стороны договорились не доводить дело до
суда, продажей квартиры часто занимается
заемщик, который ищет покупателя
самостоятельно или с привлечением риэлтера.
"Квартира принадлежит заемщику, и
продать ее может только заемщик. Банк может
разрешить или не разрешить ему это сделать",
-- подчеркивает госпожа Забродина.
Однако ни на торгах, ни через агентство
квартиру, скорее всего, не удастся
реализовать по рыночной цене: банк,
естественно, настаивает на срочной продаже,
а покупатели относятся к заложенному
имуществу настороженно, опасаясь лишней
бюрократической волокиты при оформлении
собственности.
Если суда не избежать
Продажа квартиры по договоренности
выгоднее для заемщика и удобнее для банка.
Однако договориться получается не всегда.
"В суд мы пошли с тремя заемщиками, и ни
по одному делу решения не принято, --
отмечает Сергей Шпетер. -- Сложности связаны
с тем, что на жилой площади прописаны
несовершеннолетние дети, социальные
условия для которых не могут быть ухудшены.
Необходимо пройти опекунский совет, далее
банк должен найти альтернативное жилье с
соблюдением социальных норм и предложить
должнику переселиться туда после продажи
ипотечной квартиры".
После вынесения судом решения об
обращении взыскания на предмет ипотеки
проводятся публичные торги. Организацию и
проведение торгов осуществляет
специализированная организация по заявке
судебного пристава-исполнителя.
При этом, как отмечает Елена Сапегина из
юридической компании Beiten Burkhardt, заемщик
вправе в любое время до момента продажи
имущества на торгах погасить задолженность
по кредитному договору в полном объеме.
"При вынесении решения об обращении
взыскания на заложенное имущество суд
вправе отсрочить его реализацию на срок до
одного года при наличии уважительных
причин. Если заемщик в пределах этого
времени погасит задолженность по
кредитному договору в полном объеме,
судебное решение об обращении взыскания на
заложенное имущество отменяется", --
добавляет госпожа Сапегина.
Надо отметить, что последние изменения
законодательства в основном направлены на
защиту интересов банков в таких процессах.
В соответствии с поправками, внесенными в
Гражданский процессуальный кодекс
Российской Федерации в конце 2004 года,
взыскание может быть обращено на жилое
помещение даже в том случае, если для
должника и членов его семьи оно является
единственным.
В довершение следует упомянуть об
очередной законодательной инициативе,
недавно поступившей на обсуждение в
Госдуму. В соответствии с предлагаемыми
поправками у банков появится возможность
реализовать заложенную квартиру без суда,
подписав соответствующее соглашение с
клиентом еще на этапе заключения договора.
Участники рынка оценивают эту инициативу
неоднозначно. С одной стороны, это позволит
сделать кредиты более доступными, а
ипотечные ценные бумаги -- более
привлекательными для инвесторов, ведь
повышается ликвидность заложенного
имущества. С другой стороны, открываются
возможности для злоупотреблений, подобные
условия могут отпугнуть потенциальных
заемщиков, а банк сможет возместить потери
только при условии стабильного роста цен на
рынке.