Оформить ипотечный кредит в Израиле, или машканту, довольно просто. Сложнее получить визу для въезда в страну. Но если российским гражданам разрешат безвизовый въезд в Израиль, у них могут открыться новые возможности для приобретения недвижимости на Земле обетованной.
Сложный процесс получения визы, частые
отказы тормозят приток туристов в Израиль и
инвестиции в недвижимость этой страны. Но в
сентябре 2007 года в рамках 62-й сессии
Генассамблеи ООН глава МИД России Сергей
Лавров и глава МИД Израиля Ципи Ливни
заявили о возможности взаимной отмены
визового режима для туристов. Закон пока
еще находится на стадии рассмотрения, но в
случае положительного решения израильская
недвижимость может стать гораздо более
интересной для россиян. Ведь вместе с
отменой визового режима эксперты ожидают
упрощения процедуры оформления ипотечных
кредитов для российских граждан
израильскими банками.
Правда, каких-либо изменений в условиях
кредитования, по их мнению, скорее всего, не
произойдет. "Это, безусловно, повлияет на
интерес потенциальных российских
инвесторов к израильской недвижимости, но
не стоит рассчитывать на специальные
условия для иностранцев. Банки Израиля
довольно консервативны, учитывая, что
условия кредитования достаточно льготны и
на данном этапе -- 3-4% годовых в шекелях. Курс
шекеля к доллару неизменно стабилен уже 10
лет и колеблется в рамках 3,5-4,5. Сейчас курс
такой же, как и в 2000 году",-- говорит
руководитель агентства "Талерман" в
Хайфе Игорь Талерман.
Помимо этого, дополнительным стимулом к
покупке недвижимости может стать снижение
налога на покупку. "С 1 августа 2007 года он
уже уменьшен и, возможно, после отмены
визового режима будет уменьшаться для
поддержки зарубежных инвестиций в
израильскую недвижимость",-- говорит
адвокат Борис Лемпер. Сейчас размер налога
на покупку будет зависеть от стоимости
приобретаемого объекта. Так, если выбранное
жилье не дороже $170 000, то налог составит $1200.
Если стоимость объекта превышает эту сумму,
то налог снизится до 5% стоимости.
Недвижимость в Израиле обойдется
россиянину не дороже московской квартиры --
стоимость одного квадратного метра жилья
колеблется в районе $2000-5000. Однако не стоит
ожидать, что это жилье будет находиться у
моря. Близость к морю увеличивает стоимость
в несколько раз. "Например, квартиру в
Эйлате около моря можно приобрести по $5000 за
квадратный метр. Если отъехать 2-3 км от моря,
стоимость квадратного метра уже упадет до
$2000",-- рассказывает Михаил Лернер,
гендиректор агентства "Лернер" (кстати,
эта фирма ориентирована на клиентов из
России и даже позиционирует себя как
русскоязычную). Элитные дома обойдутся
дороже. Например, квартиру в Москве на
Цветном бульваре площадью 131 кв. м можно
приобрести за $1,5 млн. За эти же деньги в Тель-Авиве
можно приобрести квартиру площадью 164 кв. м.
Она будет расположена в одной из 12 башен,
которые собираются построить в самом
престижном районе Израиля Цамарот. Башни
строятся фирмой YOO, и две из них будут
выполнены по проекту известного
архитектора и дизайнера Филиппа Старка.
Как рассказал "Деньгам" Михаил
Лернер, квартиры в строящихся элитных домах
распродаются задолго до окончания
строительства. Рост цен на недорогие
квартиры составляет 10% в год, а на элитное
жилье может доходить и до 100%. Если всего год
назад квартиры в элитных башнях YOO можно
было купить и за $5000 за квадратный метр, то
теперь эта цена возросла до $10 000. Поэтому
большинство предложений агентства не от
застройщиков, а непосредственно от
владельцев жилья. Так, агентство "Лернер"
предлагает в этих башнях две квартиры,
принадлежащие россиянам, купившим их в
самом начале продаж.
Земельный участок площадью один дунам (1000
кв. м) будет стоить от $1,5 млн. Виллу,
построенную около 30 лет назад, можно купить
приблизительно за $1 млн. После капитального
ремонта (около $400 000) ее можно будет продать
за $2,5 млн. Аренда жилья будет зависеть от
района и от площади приобретаемой
недвижимости. Аренда виллы в престижном
районе около моря может доходить до $10 000 в
месяц.
Помимо этого, эксперты советуют
приобретать участок земли и затем
возводить на нем коттедж. Например,
стоимость строительства 1 кв. м обойдется в
$1000-2000. Тогда строительство трехэтажной
виллы с бассейном общей площадью 400 кв. м
обойдется в $400 000-800 000. При этом рыночная
цена такого особняка может доходить до $3
млн. Однако, по мнению Бориса Лемпера, "с
отменой визового режима возрастет спрос не
только на дорогое и престижное жилье на
берегу моря, но и на более дешевое, но
расположенное в приморских городах, таких
как Тель-Авив, Нетания, Ашдод".
Например, с помощью ипотеки можно
приобрести трехкомнатную квартиру в Эйлате
площадью 135 кв. м и стоимостью $170 000. Первый
взнос в 30% составит $51 000. К этому прибавится
оплата страховых выплат, налог, расходы по
оформлению ипотеки -- в общей сложности
около $11 000. Если взять кредит на
максимальный срок 20 лет под ставку 7%, то
ежемесячный платеж составит около $900. Более
того, банки не запрещают сдавать
приобретаемое жилье в аренду. Квартиру
такого типа можно сдать за $3000 в месяц. А это
значит, что доход от аренды будет не только
покрывать ежемесячный платеж, но и
приносить прибыль около $2000 в месяц. "Следует
учесть, что третья часть получаемого дохода
или зарплаты должна покрывать ежемесячные
выплаты по банковской ссуде в Израиле",--
предупреждает Михаил Лернер. Поэтому для
покупки такой квартиры подтвержденный
доход должен составлять не менее $2700 в месяц.
Единственный налог, который придется
выплачивать иностранцу,-- муниципальный
налог на содержание недвижимости. Размер
его будет зависеть от района, в котором
приобретается жилье. В среднем он
составляет $15 в год за 1 кв. м. Так, за
четырехкомнатную квартиру в Эйлате нужно
будет выплатить $2025 в год.
Для иностранца условия оформления
ипотеки, или машканты, как ее называют в
Израиле, ничем не отличаются от условий для
коренных жителей. Правда, в отличие от
России, где некоторые банки предлагают в
кредит суммы, покрывающие до 100% стоимости
жилья, в Израиле оформить кредит можно
максимум на 80% цены квартиры или дома. Но
бывают и исключения. Например, банк "Леуми"
выдаст кредит только на 50% стоимости
объекта, причем сама сумма кредита не
должна превышать $500 000. При оформлении
долларового кредита на максимальный срок 15
лет процентная ставка составит LIBOR + 2,5% (на
7.11.07 LIBOR 6m составляла 4,8%). Помимо этого, в
Израиле у иностранца должно быть
доверенное лицо, которое в случае
необходимости будет заниматься его ипотечными
делами. Кредит можно оформить в долларах,
евро, фунтах и даже шекелях. В банке "Тфахот"
можно оформить кредит еще и в швейцарских
франках и японских иенах. Кредит выдается
на 20 лет с максимальной суммой в 60%
стоимости недвижимости. Правда, размер
кредита можно увеличить до 80%, но в этом
случае заемщику придется предоставить
банку дополнительные гарантии.
Помимо первого взноса по кредиту,
заемщику придется оплатить комиссию за
открытие дела в банке (0,5% суммы кредита),
налог на покупку, расходы по оценке ($700). А
кроме того, адвокатский гонорар (1-2%
стоимости недвижимости + НДС) и услуги
риэлтера (2% стоимости недвижимости + НДС).
Дополнительные расходы по оформлению
безвозвратной доверенности в пользу банка
-- $70, оформление залога обойдется заемщику
еще в $50.
Для получения ссуды в израильском банке
российскому гражданину потребуются:
паспорт, справка о доходах в России за
предыдущий год и распечатка из своего банка
за три месяца, а также справка о семейном
положении. Помимо этого, заемщик должен
предоставить данные о стоимости
недвижимости, которую он хочет купить, о
размере кредита, который ему потребуется, о
сроке кредита. Банк рассматривает эти
документы и при положительном решении
выдает согласие на предоставление ссуды.
После этого между продавцом и покупателем
заключается договор на покупку
недвижимости, она оценивается и затем
регистрируется в Реестре недвижимости.
Также заемщик должен предоставить в банк
документ о регистрации ипотечной ссуды
в управлении по записи недвижимости,
страховые документы. Ипотечная ссуда
оформляется за 2-3 недели, и после
предоставления всех необходимых
документов заемщик подписывает договор с
банком на получение кредита. Затем банк
переводит деньги продавцу недвижимости.
Чтобы расплачиваться по кредиту,
иностранец должен оформить счет в банке
Израиля, с которого он может переводить
платежи. Обычно счет открывается в том же
банке, что предоставляет кредит. Однако
бывают и исключения. Например, ипотечный
банк "Тфахот" не занимается расчетно-кассовыми
операциями. Поэтому клиенту придется
открыть счет в другом израильском банке,
который, в свою очередь, будет переводить
деньги в "Тфахот". При приобретении
недвижимости в Израиле отсутствует двойное
налогообложение. Оплатив все необходимые
налоги в Израиле, владелец жилья у моря не
будет повторно оплачивать их у себя на
родине.