Покупатели жилья вздыхают с облегчением: "догонялки" с риэлторами, непрерывно поднимающими цены, закончились. Квартиры больше не дорожают. Эксперты уверены, что в ситуации стагнирующего рынка должно резко вырасти количество ипотечных сделок.

Главный аргумент пропагандистов ипотеки - теперь не надо волноваться, что за время оформления кредита квартира подскочит в цене и сделка сорвется, сведя на нет все приложенные усилия. Когда темпы роста цен на жилье составляли 3 - 5% в месяц, то ожидание оформления и получения кредита обходилось покупателю от 1,5% до 2,5% стоимости жилья. В такой ситуации ипотечные сделки разваливались на глазах. "На стабильном рынке продавцы готовы ждать, что, несомненно, выгодно ипотечному заемщику", - говорит директор отделения "Центр ипотеки" корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Андрей Кузнецов. Галопирующий в 2006 году рост цен на недвижимость оказал рынку еще одну услугу: заставил кредиторов "шевелиться" быстрее, чтобы не растерять и без того пока немногочисленных заемщиков. Банки регулярно проводят рекламные акции, снижая или отменяя комиссии за выдачу и обслуживание ипотечных кредитов. Срок принятия решения по заявке с прежних двух-трех месяцев, как это было еще год назад, сократился до нескольких дней. Стало проще договариваться с продавцами недвижимости. На растущем рынке, когда на осмотр квартиры приходили десять человек, из которых восемь - с "живыми" деньгами, было сложно убедить риэлтора отдать квартиру потенциальному банковскому заемщику. Уговорить, конечно, можно, но в большинстве случаев далеко не бесплатно. "Сегодняшнее состояние рынка близко к нормальному, - говорит председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин. - Это рыночная ситуация, когда продать сложнее, чем купить". Стимулируя спрос и конкурируя друг с другом, кредиторы и продавцы недвижимости больше улыбаются и становятся сговорчивее. Но кредиты, как и цены на жилье, от этого не становятся доступнее.

Чем дальше в лес

По большому счету, об ипотеке больше говорят, чем ею пользуются. В Европе и США доля ипотечных сделок составляет 70 - 80% от общего объема всех приобретений на жилищном рынке. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, за 2007 год в России эта доля в среднем составит 14%, за исключением Москвы и Петербурга, Тюменской области и еще нескольких регионов, где за счет ипотеки совершается около четверти всех жилищных сделок. Сегодня ставка по ипотечному кредиту начинается с 10,5% в рублях и 9% в долларах и может достигать 18%. По данным руководителя портала ProCredit Ивана Захарова, cредневзвешенная ставка в настоящий момент составляет около 12% в рублях и 10,5% в долларах. При этом в разных странах Европы ипотечные ставки составляют 6 - 8% годовых. Рекорд принадлежит Швейцарии - там кредит на приобретение жилья можно получить всего под 3 - 4%. В США ипотечные ставки сейчас на 1,5 - 2,5% выше, чем были в начале 2007 года (8 - 9%), но все равно несопоставимы с предложениями отечественных банков.

При этом многочисленные эксперты говорят о том, что в России лимит снижения ставок по ипотеке к настоящему моменту исчерпан. У банков банально не хватает денег, чтобы раздавать кредиты под низкий процент. Тем более что одалживать средства на международном межбанковском рынке стало дорого. Секьюритизировать или, проще говоря, продавать облигации, выпущенные под обеспечение пакетов ипотечных закладных, на чем базируется полноценный ипотечный рынок, тоже не получается - спрос на них упал. Сказался кризис на ипотечном рынке США, где компании выпустили таких облигаций под залог практически ничем не обеспеченных субстандартных закладных на триллион долларов. Инвесторы, обжегшись на молоке, теперь дуют на воду. К тому же по западным стандартам российские закладные по ликвидности вовсе не конкурентоспособны. Например, кредитных историй у отечественных заемщиков нет, а для секьюритизации положено, чтобы они были. Пока ипотечные бумаги разбирали, как горячие пирожки, все было в порядке. Например, Москоммерцбанк, Городской ипотечный банк, ВТБ-24 и "ДельтаКредит" успешно проводили секьюритизационные сделки. Но сейчас многие банки отказались от этой идеи или отложили "до наступления благоприятной конъюнктуры на рынке". О секьюритизации на внутреннем рынке тоже говорить не приходится. Хотя ипотечные облигации с нетерпением ждут, к примеру, негосударственные пенсионные фонды. Но пока механизмы этой сложной и дорогостоящей процедуры в России только начинают складываться. Требуют изменений и некоторые законодательные нормы. Эксперты считают, что серьезные сделки по секьюритизации на внутреннем рынке начнутся не раньше, чем через два года.

Использование средств населения за счет активизации депозитной политики тоже вряд ли предоставит банкам большие резервы для выдачи ипотечных кредитов. Все это не позволяет рассчитывать на дальнейшее снижение ставок. Хотя некоторые кредитные учреждения, к примеру Альфа-банк и Московский кредитный банк, уменьшают проценты по ипотечным кредитам вопреки существующим прогнозам. Так, недавно Московский кредитный банк снизил ставки на 0,5 - 2% по программам на приобретение квартир вторичного рынка. Теперь они составляют 11,5 - 13% годовых по рублевым займам и 9,75 - 11,5% по долларовым в зависимости от срока кредитования и формы подтверждения дохода.

По словам экспертов, ряд банков может позволить себе и дальше снижать ставки. Прежде всего, это иностранные "дочки", имеющие доступ к дешевым ресурсам материнских банков. Такие как Райффайзенбанк, Ситибанк, Сведбанк, ДжиИ Мани Банк, Банк Сосьете Женераль Восток, Городской ипотечный банк, Инвестсбербанк, Хоум кредит энд финанс банк. Пойдут ли они на снижение своих доходов ради привлечения клиентов - другой вопрос. "Пока мы не планируем выходить на рынок с более низкими ставками, чем те, которые предложили, - комментирует председатель правления Сведбанка Марис Манчинкис. - Я считаю, что ставки по нашим ипотечным кредитам очень конкурентоспособны. Сегодня расходы, которые несет любой банк в ипотечном бизнесе, это не только ставка фондирования. Значительных расходов требует создание системы обслуживания: сети отделений, ИТ-системы и т. п. Если сравнить объемы финансирования, которые в России расходует ипотечный банк, и эффективность на одного специалиста, то это сравнительно низкие объемы. При тех ипотечных ставках, которые сегодня действуют в России, должны быть очень большие объемы финансирования. Поэтому действующие сейчас ставки полностью оправданны, хотя я уверен, что они будут снижаться".