Наиболее вероятный, по словам аналитиков, вариант развития событий - незначительное падение ставок (на четверть или полпроцента), увязанное с ростом инфляции. "Кредитные ставки напрямую зависят от внутриэкономической ситуации, в том числе - от уровня инфляции, - объясняет главный специалист отдела ипотеки Промсвязьбанка Евгения Кузьмина. - В Европе этот показатель не превышает 4%, в России он официально составляет около 10%, а по неофициальным данным - 11 - 13%. При этом в среднем размер процентной ставки по ипотечным кредитам находится на уровне 9 - 11%, что само по себе ниже уровня инфляции. Пока что банкам просто невыгодно что-то менять".

Дядь, дай миллион!

Возникшие с конца лета у российских банков трудности с заимствованиями на внешнем рынке могут привести и к сокращению игроков на отечественном ипотечном рынке. В первую очередь это касается небольших банков. Поддавшись общей моде и в надежде заработать на ипотеке "влегкую", а именно - на разнице между стоимостью межбанковских кредитов и процентными ставками для населения, они сильно просчитались. Конкуренция на рынке заставила задуматься о снижении ставок, а мировой кризис ликвидности, наоборот, поднял цену межбанковского кредитования. Следующий год, вполне вероятно, ознаменуется уходом с рынка значительного количества игроков. При этом ведущие игроки будут только укрупняться, и не в последнюю очередь - за счет ушедших. Так, ВТБ-24, Русский ипотечный банк, Городской ипотечный банк, Абсолют банк уже заявили о готовности перекупить ипотечные портфели у желающих от них избавиться. Например, за два последних месяца Русский ипотечный банк подключил к программе рефинансирования пулы ипотечных кредитов более 40 банков - первичных кредиторов в 32 городах России и рефинансировал кредитов на сумму 136 млн руб.

С точки зрения заемщика, рост масштаба игроков только на пользу. Чем серьезнее игрок, тем более четкие правила он устанавливает, его политика предсказуема и, самое главное, он не жадничает с выплатами по кредитам. Если начнется рост невозвратов, дело может закончиться банкротством, ведь денег на "затыкание дыр" уже не перехватишь. Даже такой надежный залог, как недвижимость, не сможет покрыть возникающих в такой ситуации рисков - процедура изъятия залога у неплатежеспособного заемщика в России очень сложна.

"Из-за трудностей с рефинансированием кредитов с рынка уйдут те, кому и не следовало на нем появляться: наиболее слабые и дерзкие", - констатирует Владимир Лопатин. По словам Кузьминой, ипотека в России будет развиваться, поскольку этот рынок составляет пока примерно 2% ВВП, а острая потребность граждан в жилье по-прежнему является одной из проблем государства. При этом в 2008 году эксперты прогнозируют торможение в развитии ипотеки, связанное с удорожанием иностранных ресурсов и проблемами российских банков с ликвидностью. По мнению директора департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексея Дороша, темпы роста российской ипотеки будут падать с каждым годом. "В следующем году вряд ли они превысят темпы роста нынешнего года более чем в 1,5 раза, - прогнозирует он. - Все будет зависеть от развития ипотечного кризиса в США и динамики цен на недвижимость в России. Впрочем, при снижении цен на 20 - 30% на жилье в следующем году объем кредитования сможет вернуться к ежегодному росту в 100%". "Так, за первое полугодие 2007 года выдано уже 77% от всего прошлогоднего объема ипотечных кредитов", - отметил вице-президент Ассоциации российских банков Юрий Кормош.

Насчет того, как изменится положение заемщика в ближайшие год-два, мнения экспертов разошлись. Начальник отдела розничного кредитования управления розничного бизнеса СМП Банка Екатерина Валеева считает, что в отношениях с клиентом кредиторы будут проявлять все больше либеральности. "Одна из тенденций - учет всех видов дохода. Например, в некоторых банках существует практика, когда при займе, составляющем не более 70% от стоимости жилья, в добавление к справке 2-НДФЛ, где указана "белая" заработная плата, принимается рукописное заявление заемщика с указанием его дохода, получаемого как заработная плата. Также вероятно, что большинство банков снизит требования к возрасту заемщика, увеличится срок, отведенный на приобретение жилья, возможно, более распространенным явлением станут ипотечные программы без первоначального взноса". Другой точки зрения придерживается первый зампредседателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. По его словам, в ближайшее время более вероятен сценарий ужесточения выдачи ипотечных кредитов как по ставкам, так и по другим существенным параметрам.

Высокая планка

Другими словами, ипотека в России останется дорогим и трудозатратным способом приобретения недвижимости. По кредиту, взятому под 10% годовых (а это сегодня на рынке одна из самых низких ставок), за 10 лет переплата составляет 100%. И это не считая расходов на выдачу и обслуживание ссудного счета, которые взимают многие банки, а также расходов на страховку. Если кредит берется не на 10 лет, а на 15 или 20, то "набежит" 150 - 200% сверх той цены, за которую, собственно, жилье приобреталось. Переплачивать за квартиру в два-три раза никому не хочется, но понятие "дорого" имеет смысл только в сравнении с менее болезненными альтернативами. Например, с арендой. В Москве размер платы за найм квартиры постепенно догоняет размер ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. По данным участников рынка недвижимости, средний размер арендной платы за одно-, двухкомнатную квартиру колеблется от $700 до $1500 в месяц, что сопоставимо с минимальным ежемесячным платежом по кредиту за квартиру эконом-класса. Тем не менее большинство потенциальных покупателей по-прежнему выбирают ренту. Эксперты уверены, что основная причина нежелания брать в долг заключается и в недостатке образования - например, мало кто знает о способах перекредитования на более выгодных условиях. Хотя сегодня ипотечные ставки уже не имеют такого большого лимита для снижения, как три года назад, но кое-какие пути для отступления имеются. Вполне реально уменьшить ставки на 1,5%. Это принесет ежемесячную экономию в несколько сот долларов. В целом за год расходы по кредиту сократятся уже на несколько тысяч.

Другая немаловажная причина недоверия к ипотеке заключается в нежелании и отсутствии традиции жить в долг. "У российских заемщиков по-прежнему с ипотекой связано много предубеждений, - говорит Евгения Кузьмина. - Люди боятся оказаться на улице в случае неспособности оплачивать кредит по причине потери работы, болезни, желания переехать в другой город". Можно сказать, что ипотека воспринимается как что-то ограничивающее заемщика во всех сферах его жизни. "Мне кажется, что дело даже не в страхах, а в национальных традициях, - считает Владимир Лопатин. - Русскому человеку привычнее на что-то копить, чем одалживать. Но и здесь мы наблюдаем, как стремительно меняется менталитет". С ним соглашается Екатерина Валеева, которая в качестве наглядной иллюстрации приводит слова одного из клиентов: "Раньше всегда я давал в долг, и крайне тяжело перешагнуть через сознание того, что теперь буду должен я. Надолго и много".

http://www.direct-line.ru