Хорошо тем, у кого есть хоть что-то, чтобы позволить себе купить квартиру в ипотеку. А если в наличии только дети, а жить хочется нормально прямо сейчас? «Профиль» решил узнать, существуют ли радужные перспективы у подобной семьи.
Очень условный «нуль»
Исходные данные я взяла самые что ни на
есть жизненные: свою семью. Муж, жена (это я)
и двое несовершеннолетних детей.
Совокупный доход — скажем, $4 тыс. И хотя у
нас в действительности есть в
собственности малогабаритная двушка,
решено было задачу усложнить: как бы ее нет
— есть мечта оставить ее в будущем детям, а
сейчас переселиться в просторную
новостройку. Еще сложнее — как бы мы живем у
родителей. Собственно, в таких «усложненных»
условиях живет множество семей, поставив
крест на надежде купить квартиру, взяв
ипотечный кредит. Вот и попробуем в этом
разобраться.
О намерении выдавать кредиты с нулевым
первоначальным взносом объявили уже
Абсолют Банк, Бинбанк и «ВТБ 24». Но все они
дают кредиты на покупку недвижимости
только на вторичном рынке. Абсолют Банк
предлагает кредит на формирование
первоначального взноса под залог
существующей недвижимости: на срок до 3 лет
под 12—14% годовых в долларах США с
погашением основного долга в конце срока (если
жилье будет продаваться) и уплатой
процентов ежемесячно. Причем по условиям
банка выдается не один, а два кредита —
стандартный ипотечный на покупку жилья и
кредит под формирование первоначального
взноса. Для этого банк просит в залог
квартиру. Однако на свое усмотрение, если
доход не слишком велик, банк может отказать
в нулевом первоначальном взносе, объясняя
это тем, что на погашение двух кредитов
ежемесячного дохода недостаточно. Бинбанк
солидарен: согласно информации на сайте,
кредитование на 100% от стоимости
приобретаемой квартиры, то есть без
первоначального взноса, возможно только
при дополнительном залоге уже имеющейся в
собственности квартиры. «ВТБ 24» не требует
в обязательном порядке квартиру в залог. Но
сумма выдаваемого кредита напрямую зависит
от совокупного дохода. То есть сколько надо
— не дадут, а «одобренного» может хватить
разве что на комнату в коммуналке. Впрочем,
если несколько облегчить условия поиска (подождать
немного, подкопить хотя бы до 10% от
стоимости квартиры на первоначальный взнос),
то список банков и программ станет
значительно разнообразнее.
Павел Ильин,
директор департамента розничного
кредитования Московского кредитного банка
(МКБ), показал нам на цифрах решение нашей
проблемы, имея в виду варианты: ничего нет,
есть двушка, есть квартира только у
родителей: «В первом случае возможно купить
квартиру стоимостью $229 тыс. при
первоначальном взносе 10%, то есть $23 тыс., и
при кредите на 20 лет в $206 тыс. При условии
продажи уже имеющейся квартиры стоимостью
примерно $150 тыс. (второй вариант) эти деньги
могут быть использованы в качестве
первоначального взноса, сумма кредита при
этом составит $214 тыс. на 20 лет (то есть то же,
что и у первых трех банков. — «Профиль»).
Можно оформить кредит под залог квартиры
родителей. В таком случае сумма кредита
составит $182 тыс. на 20 лет, но не более 80% от
оценочной стоимости квартиры родителей, то
есть $227,5 тыс. Самый выгодный вариант для
клиентов, имеющих невысокий размер
собственных средств (не более 10%), — купить
квартиру на вторичном рынке с
использованием кредитных средств банка. В
МКБ кредит без первоначального взноса на
недвижимость можно оформить только под
залог имеющегося жилья. Требования к
заемщику в банке не связаны с размером
первоначального взноса на недвижимость,
размер первоначального взноса зависит лишь
от программы кредитования: от цели
кредитования и качества обеспечения по
кредиту. Требования — стандартные».
Итак, если первоначальный взнос в размере
10% от стоимости квартиры мы наскребаем, то
наши ежемесячные выплаты в течение 20 лет
будут составлять около $2,1 тыс. Если мы таки
решаем продать двушку, то можем
рассчитывать почти на ту же сумму кредита и
почти те же ежемесячные выплаты. Но
квартиру сможем позволить себе купить за $364
тыс. А если уговорим родителей заложить их «хоромы»,
то денег получим так мало, что их хватит
только на ту двушку, которая нас явно уже не
устраивает...
А к «нулю» мы приплюсуем...
Не будем забывать, что кроме
первоначального взноса и суммы кредита в
ипотечной истории будут присутствовать и «иные»
расходы. Например, услуги оценщика
обойдутся вам в $100—200. Рассмотрение заявки
стоит 1—2 тыс. рублей. За одобрение (видимо,
за положительные эмоции) заявки банки тоже
берут деньги: «ВТБ 24», например, одобряет «улучшение
жилищных условий» за 9 тыс. рублей. Один из
обязательных этапов совершения ипотечной
сделки — страхование. Стоимость этой
услуги нам обойдется в среднем в 1—3% от
суммы кредита. То есть при сумме кредита в
$200 тыс. за страховку придется выложить $2—6
тыс.
Также добавим в «иные» расходы плату за
аренду ячейки ($30—60), сбор за ведение
ссудного счета (0,5—1,5% от суммы кредита),
плату за снятие наличных средств со счета
(0,5—1,5%), за пересчет и проверку купюр (0,2%), за
подготовку договора купли-продажи. Итого:
даже при кредите с нулевым первым взносом
на руках надо иметь 2—6% от величины кредита.
Что делать и кто виноват?
Собственно, было бы странно, не имея
ничего, рассчитывать на привлекательные
ипотечные программы. Не умеешь копить —
плати... Кстати, к вопросу о «копить».
Говорят, в 2008 году в Госдуме будет
рассматриваться законопроект о
стройсберкассах. Видимо, это будет нечто
похожее на немецкую модель: в Германии и
ряде стран Восточной Европы данная система
накопления получила широкое
распространение. Схема такова:
специализированный банк заключает с
гражданином договор накопления сбережений.
Когда нужная сумма накопится, из средств
самой стройсберкассы вкладчику выдается
кредит в том же размере. Процентные ставки
по кредиту строго фиксированы:
законопроект оговаривает, что маржа между
депозитной и процентной ставкой по кредиту
не может превышать 3%. Таким образом,
вкладывая деньги под 2—3% годовых, клиент
стройсберкассы получает право на
долгосрочный кредит под 5—6% годовых. Это
куда меньше, чем самая низкая ставка по
ипотечному кредиту. Кредит предоставляется
на срок от 7 до 15 лет. Понятно, что
накапливать в стройсберкассе половину или
хотя бы треть стоимости квартиры, пусть
даже с учетом премий от государства,
придется долго. Для Москвы и Петербурга
система стройсберкасс при таких темпах
накопления попросту не имеет смысла.
Ипотека, пожалуй, попроще будет...
Вместо P.S.
Сегодня утром на мою электронную почту
пришел спам: «Ипотечный брокер. Любые виды
кредитов...» На мою жалобу о том, что денег
нет, а квартиру хочется, на другом конце
провода некий Виктор Николаевич участливо
заметил: «Я, пожалуй, могу помочь вам с
подбором банковских ипотечных программ и
оформлением документов. Стоит это всего 3
тыс. рублей. Но позволю себе дать несколько
советов...»
Советы состояли в следующем. После
подбора ипотечных программ документы
следует нести в максимально возможное
количество банков: если в одном банке некие
нюансы сыграют в «минус», в другом на них
могут не обратить внимания. При этом никто
вам не скажет точных требований.
И еще: покупателю надо «обрабатывать»
продавца квартиры. Ибо если нет
первоначального взноса, но есть доверие
между продавцом и покупателем, то продавец
квартиры может написать нотариально
заверенную расписку в том, что он якобы уже
принял от вас, например, 20% от стоимости
квартиры. И тогда для банка эта сделка может
уже переквалифицироваться в ипотечный
кредит с 30-процентным первоначальным
взносом. Как известно, заемщик пытается
завысить сумму запрашиваемого кредита (нужны
же дополнительные деньги на ремонт,
например), вот за счет этой суммы сверх
необходимой покупатель и вернет продавцу
указанные в расписке 20% от стоимости
квартиры. Но тут важно знать, нет ли в
конкретном банке обязательного требования,
чтобы сумма первоначального взноса
обязательно попала в ячейку...
«Мда... — подумалось мне, когда я положила
трубку. — Похоже, дело не так уж и
безнадежно... Главное — не полагаться на
информацию банковских сайтов, а изучать
народный опыт».
