Кто пострадает от ипотечного кризиса?
В последнее время в экономических новостях словосочетание "Банковский кризис" - одно из самых употребляемых. Сначала он захлестнул западный финансовый рынок, а теперь и в России обнаружены первые признаки надвигающейся катастрофы. Кредиты становятся дороже, и банкиры пугают дальнейшим увеличением процентных ставок.
Грозят ли нашему банковскому сектору
серьёзные потрясения и как они аукнутся на
личных бюджетах россиян? Мы решили в этом
разобраться.
Потребление без злоупотребления
Первый раз о банковском кризисе аналитики
заговорили применительно к Западу:
посмотрите, какой кошмар у них творится. А
мы чем хуже?
Лично я был бы счастлив, если бы у нас
возникли те же проблемы, что у американцев и
европейцев. Думаю, что и большинство
банкиров разделяют это чувство. Потому что
это совершенно другой уровень развития
экономики и банковской деятельности;
совершенно другие деньги.
Но помня, что дыма без огня не бывает,
посмотрим поближе на их костерок. Прежде
всего, о чём идет речь. Банковский кризис -
понятие очень широкое и многогранное. В
интересующем нас случае речь идет о кризисе,
в основе которого лежит невозврат
потребительских и ипотечных кредитов. Так
что ипотечный кризис - частный случай
банковского.
В феврале этого года Центробанк России
обнародовал статистику о резком росте
невозвратов по потребительским кредитам,
согласно которой объем непогашенных
кредитов на 1 января 2007 г. составил 33 млрд
рублей (около 1,25 млрд долларов). Причём
многие специалисты считают, что реальный
уровень просрочки "близок к критическому"
и составляет 4 - 7% по банковскому сектору в
целом и 20 - 30% по беззалоговым видам
кредитования.
Но, несмотря на то, что на конец 2006 г. число
заемщиков превысило 15 миллионов человек, и
их число продолжает расти, объем всех
розничных кредитов в России - всего 8% от ВВП,
тогда как в других странах Восточной Европы
он лежит в пределах 15 - 25%", а в Западной
Европе и в США намного выше.
Необходимо отметить, что наши банкиры,
хорошо зная тех, с кем им придется иметь
дело, подстраховались. С одной стороны,
желая выдать потребительских кредитов как
можно больше и проводя агрессивную
рекламную компанию, банки, ослабив проверку
платежеспособности заемщиков, несколько
упростили процесс их получения. То есть
увеличили свои риски.
С другой стороны, предвидя случаи
невозврата, банки несколько увеличили
проценты, рассчитывая за счет этого покрыть
возникающие убытки. Таким образом, как это
часто бывает, порядочный платит за
непорядочного, а банкир остается при своих.
В общем, сектор потребительского
кредитования у нас в ближайшее время точно
не рухнет. А вот с ипотекой сложнее.
Проценты пугают клиента
Ситуация с ипотечным кризисом намного
серьезнее, потому что корни его лежат
глубже. Когда в течение нескольких лет цены
на недвижимость растут, и этот рост (20 - 30% в
год) заметно превышает не только ставки по
депозитам (6% - 10%), но и проценты по ипотечным
кредитам (10 - 15%), у людей возникает
естественное желание откусить или хотя бы
ущипнуть кусочек от этого разбухающего
аппетитного пирога. Но одно дело откусить,
другое переварить. Первое происходит
быстро, а второе растягивается на много (10 -
30) лет.
И когда цены на недвижимость вдруг
начинают падать, то довольное урчание
сменяется изжогой. Стремясь урвать кусок,
легко переоценить свои возможности.
Ухудшение ситуации в экономике страны,
личные проблемы, приводящие к снижению
дохода или к потере работы, приводят к
невозможности оплачивать ипотечный кредит
и проценты по нему. Тогда появляются
проблемы и у банков: они не получают своих
денег. Как следствие, у них падает
возможность выдавать новые ипотечные
кредиты, и спрос на рынке жилья падает. При
падении спроса сначала падают цены, а затем
и предложение. То есть снижается
строительство жилья, что тянет вниз
связанные с ним производства. Наступает
эффект домино.
Именно такой сценарий начал развиваться в
США с прошлого года. Объем рисковых
ипотечных кредитов в США в 2006 г. превысил $600
млрд, что составляет около 20% всего
американского ипотечного рынка, а объем
непогашенной рисковой ипотеки достигает $1,3
трлн Это уже очень серьезно.
Весной 2007 г. кризис перекинулся и на
Западную Европу и некоторые страны Азии, а
осенью, когда ряд российских банков объявил
о приостановке выдачи ипотеки, заговорили
об ипотечном кризисе и у нас.
Однако надо учитывать то, что российский
рынок недвижимости настолько специфичен,
что говорить о настоящем ипотечном кризисе
в настоящее время несерьезно. Нам до такого
кризиса еще расти и расти. Наш рынок
недвижимости только зародился, по своим
объемам он не сопоставим с западным. Если в
США объем ипотечного рынка составляет
более 50% ВВП, то в России это 1,3 - 2% ВВП.
Если на Западе на этом рынке представлены
не только богатые люди, а весь средний класс
(т.е. 80 - 85% населения), то у нас пока он
находится еще в зачаточном состоянии, не
более 10%. Это очень существенное
обстоятельство, которое, с одной стороны,
уменьшает возможность настоящего
ипотечного кризиса (у нас гораздо ниже
уровень невозврата кредитов), с другой
стороны, несет ряд негативных моментов.
Стремясь снизить свои риски, наши банки
ужесточили требования к заемщикам (кстати,
они и до того были более жесткими, чем на
Западе) и несколько подняли ставки по
кредитам.
К увеличению ставок их толкнули ещё и
возникшие трудности с приобретением
средств у западных банков, т. к. те также
подняли свои ставки.
Рынком не вышли
Свою лепту в развитие ипотеки вносят и
чисто российские особенности нашего рынка
недвижимости. Уже минимум два года ведутся
разговоры о том, что цены на недвижимость
искусственно завышены, относительно его
себестоимости. И этот "пузырь" должен
скоро лопнуть. Пока не лопается и, хотя рост
цен на недвижимость действительно
несколько замедлился, тенденция к росту
сохраняется. Дело в том, что у нас по
сравнению с Западом на рынке недвижимости
значительно выше доля покупки второй,
третьей квартиры (земельного участка) с
целью дальнейшей перепродажи.
Естественно, этой возможностью обладают
только богатые люди; их поднятием ставок на
несколько процентов не испугаешь.
Официальной статистики на это счет нет, но,
например, по неофициальным источникам,
заметная доля недвижимости в нашем городе
скупается москвичами. Такая система,
направленная на поддержание высоких цен на
недвижимость, серьезно препятствует
расширению ипотеки за счет тех, кто
действительно нуждается в жилье и
препятствует реализации президентской
программы "Доступное жильё". Таким
образом, единственные, кто пострадал от
сложившейся ситуации - это представители
среднего класса, которые берут ипотеку для
того, чтобы реально улучшить свои жилищные
условия, а не спекулировать на рынке
недвижимости.
В общем, из-за ипотечного банковского
кризиса пока паниковать не стоит. Но
остальной мир нам показывает грабли, на
которые легко наступить. Присмотреться, и
сделать выводы стоит, иначе может быть
очень больно.
18 октября, отвечая на вопросы в рамках
прямой линии, президент заявил, что
банковского кризиса в России не будет.
Правда, как его предшественник в 98-м, на
рельсы лечь не обещал...
Григорий Голубчик, экономист