100%-й рост цен на жилую недвижимость в 2006 г. сменился в нынешнем году снижением на 1% в месяц. Спрос на квартиры стали называть отложенным и неплатежеспособным. Эксперты о кризисе не говорят. Цены вновь пойдут вверх - уверены они. Но когда - вопрос открытый. Пока игроки рынка затянули пояса, налаживают работу с ипотечными банками и привлекают "холодных" клиентов массовой рекламой.

эксперты

Сергей Абрамов

генеральный директор агентства недвижимости "Визит"

Илья Балашов

начальник отдела реализации недвижимости АСЦ "Правобережный"

Сергей Бузунов

генеральный директор центра недвижимости "Метрополия"

Дмитрий Гусев

генеральный директор квартирного бюро "Ярмарка"

Андрей Климанов

директор строительной компании "Метеорит"

Вероника Князева

специалист по рекламе квартирного бюро "Ярмарка"

Петр Латий

руководитель службы продаж девелоперской компании "Олипс"

Евгений Новосёлов

генеральный директор агентства недвижимости "Новосёл"

Почему около 70% инвестиционных квартир до сих пор не продали

Зачем застройщику отдавать продажи на аутсорсинг

Как игроки рынка планируют разогревать "холодных" клиентов

В прошлом году игроки рынка недвижимости сравнивали квартиры чаще всего с горячими пирожками. Продавалось практически все. Активный спрос, обусловленный невысоким уровнем предложения, ростом благосостояния, развитием ипотеки и еще массой причин, заставил цены взлететь.

Скачок цен 2006 г. эксперты называют "ненормальным, который никто не мог прогнозировать". Как отмечает аналитическая служба квартирного бюро "Ярмарка", за первые десять месяцев 2006 г. цены на первичном рынке жилья выросли на 80%. Средняя стоимость в новостройках Екатеринбурга за этот период увеличилась с 27,7 до 50,8 тыс. руб.

Примерно так же повышались цены "вторички". В первом квартале прошлого года, согласно данным "Ярмарки", ситуация была относительно стабильна - расценки на вторичном рынке повысились в среднем на 6% (с 30,8 до 32,6 тыс. руб.), как и прогнозировали риэлторы в конце 2005 г. Но уже в апреле цены подскочили сразу на 5%. С мая средний их прирост был как минимум 10% в месяц.

В итоге за 2006 г. расценки на вторичном и первичном рынках увеличились, как констатируют эксперты, на 100-110%. С января 2007 г. динамика снизилась. К апрелю рост цен остановился. Началось их постепенное падение. По оценкам "Ярмарки", с этого момента средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге ежемесячно снижается на 0,4-1,3%.

Спрос упал. "Вернее, он перешел в разряд отложенного или неплатежеспособного", - конкретизирует Дмитрий Гусев, генеральный директор КБ "Ярмарка". У потенциальных покупателей недостаточно денег, добавляет Сергей Бузунов, генеральный директор центра недвижимости "Метрополия": "Кто-то ждет, пока средняя цена опустится до той суммы, которую они могут потратить, кто-то копит деньги, кто-то, поняв, что на квартиру не хватает, тратит эти средства на автомобили, образование, покупает паи в инвестиционных фондах".

К сокращению спроса добавилось и снижение активности банков. Ипотечный кризис в США изменил политику кредитных учреждений в работе с клиентами, считают эксперты. Г-н Гусев: "Получить ипотечный кредит в прошлом году мог практически каждый. Нередко службы безопасности банков закрывали глаза на некоторые несоответствия документов потенциального заемщика заявленным требованиям кредитного учреждения. Американский кризис заставил российских банкиров стать осторожнее. Теперь получить кредит совсем непросто".

Кризиса на рынке нет, замечает ­Евгений НовосЁлов, генеральный директор АН "Новосёл". Изменение расценок он предпочитает называть "незначительным понижением" и "коррекцией". "Ситуация вполне ожидаемая, - комментирует Андрей Климанов, директор строительной компании "Метеорит", - ненормально высокая динамика роста рынка всегда заканчивается достаточно резкой остановкой".

Частные инвесторы увеличили тормозной путь рынка

Не последнюю роль в избыточном росте цен на квадратные метры сыграли частные инвесторы, которые приобретали жилье для дальнейшей перепродажи. Тем, кто купил квартиру в новостройке на начальных этапах и перепродал ее другому покупателю ближе к завершению строительства, конъюнктура рынка гарантировала заработок на этой несложной операции свыше 100% от вложений.

На вторичном рынке частные инвесторы зарабатывали по аналогичной схеме. Несмотря на то что перепродажа "вторички" обременяла их налоговыми отчислениями, прибыльность таких сделок не сильно отставала от заработка на недостроенном жилье. "Конечная цена продажи квартиры могла значительно превосходить заявленную в прайсе риэлтора. В конце прошлого года у нас был случай, когда перед подписанием договора с покупателем продавец квартиры поднял ее стоимость сразу на 700 тыс. руб. При этом сделка все же состоялась. Выбора у покупателя не было: он прекрасно понимал, что торговаться с владельцем недвижимости бессмысленно - к нему стояла целая очередь из тех, кто без лишних разговоров согласился бы на такие условия", - описывает особенности ценообразования на вторичном рынке г-н Новосёлов.

Возможность заработать с помощью схем "переуступки" первыми осознали немногочисленные профессионалы (риэлторы, люди, близкие к рынку недвижимости), которые могли прогнозировать рост и, как следствие, свою прибыль от таких операций еще в начале года. На первых порах серьезно на рынок они не воздействовали, поясняет Петр Латий, руководитель службы продаж девелоперской компании "Олипс". "Но уже к середине года число таких инвесторов увеличилось в разы. Осознав очевидную тенденцию, на ней решил заработать, наверное, каждый, у кого были на это деньги", - продолжает он.

Закладывая свою рентабельность в цену на каждом этапе перепродажи квартиры, перекупщики подстегнули скачок цен. В цепи "переуступок" и перепродаж могли участвовать два-три спекулянта. До конечного покупателя недвижимость доходила с их наценками. Процент сделок, в которых участвовали спекулянты, от общего объема продаж подсчитать невозможно, говорят эксперты и предполагают, опираясь на собственный опыт, что перекупщики участвовали в 20-30% операций.

Коррекция цен к началу 2007 г. фактически свела количество подобных сделок к нулю. И такого спроса со стороны частных инвесторов на рынке уже не будет, считает г-н Латий. Эксперты не видят предпосылок для повторения роста цен прошлого года. Прибыльность спекулятивных сделок упала в разы. Потому, вероятно, такие инвесторы будут искать более эффективные финансовые инструменты, полагает г-н Бузунов. В качестве альтернативы инвестиционному жилью он называет коммерческую недвижимость и всевозможные ПИФы.

Часть инвестиционных квартир, выставленных на продажу в начале года, в прайсах риэлторов зависла, рассказывает Евгений Новосёлов: "У того, кто купил квартиру в начале прошлого года и продал ее сейчас, была возможность установить цену чуть ниже рыночной и неплохо на этом заработать. Те, кто присоединился к общему потоку частных инвесторов ближе к пиковому периоду роста, пока, скорее всего, перепродать недвижимость с выгодой не могут. Цена слишком велика для покупателя".

До 30% инвестиционных квартир перекупщики уже продали, считает Сергей Бузунов. Остальные инвестиционные квадратные метры, по его словам, ждут лучших времен, когда среднерыночная цена превысит ту, по которой жилье приобрели. Насколько - вопрос индивидуальный. Каждый инвестор будет продавать квартиру в зависимости от того, когда он ее купил, решая, устраивает его операционная норма доходности или нет. Потому массового выброса таких квартир на рынок не произойдет.

Подтолкнуть спекулянтов к досрочной продаже способна только паника, которую может спровоцировать неожиданно резкое падение цен. Кроме того, себе в убыток могут сработать те, кто опасается, что расти недвижимость начнет еще нескоро. Но таких людей на рынке немного, считает г-н Бузунов: "В 1998 г., который действительно можно назвать кризисным, выброс был. Люди активно избавлялись от инвестиционной недвижимости, понимая, что заработать на ней они еще долго не смогут. Сейчас ситуация другая - цены корректируются, но не падают, рынок не рушится".