Банки медленно и со скрипом начинают предлагать предприятиям кредиты на коммерческую недвижимость.
Ипотека коммерческой недвижимости сегодня очень востребована малым и средним бизнесом (МСБ). Причина легко объяснима: постоянно увеличивающиеся арендные ставки не дают предпринимателям вздохнуть спокойно, тем более в ситуации неопределенности, когда стоимость недвижимости растет, а вслед за ней устремляются ввысь и арендные ставки. Случаи предоставления таких кредитов пока единичны, но банки спешат выходить на рынок с подобными предложениями.

Ряд банков считает коммерческую ипотеку довольно перспективным направлением. Например, Росбанк планирует начать выдавать малому и среднему бизнесу кредиты на покупку офисных и складских помещений в самое ближайшее время. Потребность рынка в данной услуге для МСБ весьма значительна, а предложение только начинает формироваться, считает Вера Маркосова, заместитель директора департамента по работе с малым бизнесом Росбанка: "Такой продукт сейчас предлагают лишь несколько банков, при этом, несмотря на заявляемые стандартные параметры кредитного продукта, часто применяется индивидуальный подход к каждой сделке. Таким образом, пока рано говорить о массовом рынке кредитов на покупку коммерческой недвижимости - эти сделки пока единичны. По экспертным оценкам, сегодня в России за счет кредитных средств приобретается от 2 до 5% объектов коммерческой недвижимости, при том что в развитых странах этот показатель достигает 90%".

СДМ-банк предоставляет кредиты для МСБ на покупку офисов, складов и торговых помещений. Услуга пользуется спросом, и он легко объясним. Компании не хотят зависеть от арендодателя, кроме того, наличие собственной недвижимости повышает их стабильность, а после выплаты кредита у компании появляется собственный залоговый актив, отмечает директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов.

Пути решения

Некоторые банки, не предоставляя целевые кредиты на покупку недвижимости, тем не менее идут бизнесу навстречу. Например, Промсвязьбанк и Русский банк развития (РБР) готовы дать нецелевой кредит МСБ, который предприниматели могут потратить на приобретение офисов и складов. Для получения кредита на приобретение недвижимости заемщику необходимо предоставить дополнительное залоговое обеспечение, которое после совершения сделки купли-продажи замещается на приобретенный актив, рассказывает начальник управления продаж департамента малого и среднего бизнеса Русского банка развития (РБР) Алексей Доманов: "Данная схема работы менее привлекательна для клиентов, поскольку предполагает, что заемщик на этапе получения финансирования уже должен иметь дорогостоящие активы, способные служить обеспечением по кредиту. Тем не менее в большинстве случаев это не является непреодолимым препятствием. Во-первых, в банке достаточно гибкий подход к обеспечению. В качестве залога мы готовы рассматривать личное имущество владельцев бизнеса, кроме того, обеспечение на 100% может состоять из товара в обороте".

Положительных моментов при покупке собственной недвижимости много, но есть и немало отрицательных. Это и высокие процентные ставки, и короткие сроки кредитования, а главное - пробел в законодательстве, не разрешающий фирмам оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи. Это большая проблема для банков и основная причина медленного развития данного вида кредитования. Однако если невозможна ипотека коммерческой недвижимости, то существует возможность оформить ипотеку через кредитные продукты жилой ипотеки, уверена Елена Махота, директор департамента малого и среднего бизнеса Промсвязьбанка: "Например, аккредитивно-документарная схема: банк одобряет кредит исходя из финансовых возможностей заемщика. Клиент договаривается с продавцом недвижимости, а тот, в свою очередь, под гарантию банка оформляет недвижимость в залог по кредиту. Далее предоставляется кредит, а продавцу выплачиваются реальные деньги и переоформляются права собственности. То есть банк предоставляет аккредитив, и деньги выплачиваются только после оформления и предоставления свидетельства о переходе права собственности".

Другое решение проблемы - прибегнуть к услугам лизинговых компаний. Лизинговая компания выкупает здание и сдает в аренду заемщику. Выкупая у лизинговой компании здание, заемщик получает недвижимость в собственность, при этом платежи идут на погашение займа, уточняет Сергей Козлов.

Порядок получения

Требования к заемщикам при коммерческой ипотеке достаточно стандартны и во многом дублируют требования, предъявляемые к МСБ при других видах кредитования. В частности, это прозрачность и публичность компании, доступ к отчетности и правильность оформления всей документации, наличие залога. Срок работы предприятия по основной деятельности должен составлять не менее полугода, заемщик должен быть резидентом РФ. Основное требование - наличие работающего бизнеса, доход от которого позволяет осуществлять возврат платежей по кредиту, рассказывает Елена Махота: "При этом у заемщика не всегда должен быть залог, но может быть возможность оформления кредита под залог приобретаемой недвижимости или помещения".

Условия предоставления кредита в целом у банков не отличаются. Ипотеку предоставляют предпринимателям на срок от 3 до 5 лет. Процентные ставки колеблются в диапазоне от 13 до 18%. Заемщик также выплачивает единоразовую фиксированную комиссию, рассказывает Елена Махота: "Как правило, приобретаемая недвижимость либо доля заемщика в ней оформляется в залог. Поскольку срок кредитования достаточно длительный, то доля в залоговой недвижимости должна быть не меньше 50%".

Сам процесс кредитования вкратце выглядит следующим образом. Клиент, предполагая приобрести недвижимость в кредит, обращается в банк с кредитной заявкой. Банк анализирует бизнес заемщика, приобретаемый объект недвижимости и отчет независимого оценщика по нему и принимает решение о кредитовании, описывает порядок Вера Маркосова: "Далее идет одновременное оформление и совершение двух сделок: кредитной и сделки купли-продажи объекта недвижимости с обязательной регистрацией обременения на объект недвижимости. В результате заемщик получает объект недвижимости в собственность, продавец - денежные средства от продажи объекта недвижимости, банк - обеспеченный кредит".

Ожидать, что ставки снизятся, бизнесу не стоит. Максимум, на что стоит рассчитывать предприятиям, так это на увеличение сроков кредитования, твердят в один голос банкиры. Правда, они же предрекают в ближайшем будущем выход на этот рынок новых крупных игроков со стандартными массовыми продуктами. Поэтому в связи с возрастающей конкуренцией МСБ все-таки может рассчитывать на небольшое послабление.