Как заработать на рынке недвижимости Сочи.
По прогнозам экспертов, к зимней Олимпиаде 2014 года по ценам на жилье Сочи обгонит все другие российские города, включая Москву. Сегодня этот город привлекает внимание крупных инвесторов со всего мира, суля высокий доход. Сколько же может заработать на росте цен на недвижимость олимпийской столицы частный инвестор, не располагающий миллионными суммами для вложений?

Если в начале года жилье в Сочи стоило, по московским меркам, недорого - квартиру на вторичном рынке можно было купить за $2-2,5 тысячи за кв. м, то сразу после объявления города столицей Олимпиады-2014 цены взлетели на 10%, а сейчас перешагнули отметку в $4 тысячи за кв. метр. Однако, по данным компании Blackwood, уже в сентябре-октябре резкий рост цен на недвижимость сменился некоторым охлаждением рынка. Ажиотаж спал. Сейчас на рынке жилой недвижимости Сочи намечается стабилизация, при этом происходит корректировка цен на объекты, явно переоцененные в период ажиотажа.

Конечно, рост цен на жилье в Сочи не остановится - эксперты прогнозируют, что к Олимпиаде недвижимость в городе подорожает в 3-4 раза, а пик роста цен ожидается ближе к началу Олимпийских игр, в 2012-2013 году. Так что временная корректировка только на руку частному инвестору, который может, не спеша, выбрать объект, вложить деньги, а на пике цен зафиксировать прибыль.

Выбираем объект

Высокий доход можно получить, вложив деньги и в жилье на вторичном рынке, и в новостройки, причем не только в Сочи, но и в других городах Черноморского побережья Краснодарского края - от Анапы до Туапсе. Больше всего понадобится средств для вложений в элитную недвижимость, которая сегодня в основном и строится в Сочи, значительно меньшей суммой можно обойтись, купив квартиру в строящемся доме экономкласса в Анапе или Геленджике.

По словам менеджера отдела продаж сочинского агентства недвижимости "Спектр" Надежды Щетневой, цены на новостройки в Сочи в отличие от других городов зависят не только от стадии строительства, но и от этажа, вида на море и расстояния до пляжа. Дешевле всего обойдется квартира в 3-4-этажной новостройке на стадии котлована в 5-6 км от моря (50-60 тыс. руб. за кв. м). Верхнего предела нет. Например, квартиры в строящемся доме в центре Сочи на улице Воровского (сдача объекта планируется на первый квартал 2010 года) стоят от $3800 до $4500 за 1 кв. м, а в соседнем, уже построенном, доме продаются за $10 тыс. за 1 кв. метр. От этих же факторов в основном зависит и стоимость жилья на вторичном рынке. Повышает цену качество дома и хороший ремонт с перепланировкой.

Вторичный рынок Большого Сочи формируется в основном в его центральной части - в районах Донская, Макаренко, Завокзальный и Заречный, и представлен, главным образом, панельными домами эконом-класса. Наименьший объем предложений вторичного жилья - в Лазоревском районе, где преобладает индивидуальная жилая застройка.

Однокомнатную квартиру в Адлере или Дагомысе можно купить за 3,5-4 млн рублей, за двухкомнатную квартиру в центре города, в зависимости от площади, просят 4-5 млн рублей, трехкомнатную квартиру можно купить и за 4,8 млн руб. (в панельной пятиэтажке) и за 8,5 млн руб. в 9-этажном доме близко к морю.

Вторичный рынок других прибрежных городов в основном представлен 5-9-этажными домами стандартной планировки с квартирами площадью от 30 до 80 кв. м и стоимостью от $1700 до $2500 за кв. метр. Дороже стоят квартиры в Новороссийске и Геленджике, несколько дешевле - в Анапе и Туапсинском районе. По словам гендиректора компании "РеалТайм" Елены Филимоновой, наибольшим спросом и на вторичном, и на первичном рынках в этих городах пользуются однокомнатные квартиры площадью от 30 до 50 кв. м, а также земельные участки под застройку площадью от 6 до 10 соток. Участки в трех-четырех километрах от моря стоят $7-10 тыс. за сотку, а в пределах 100 м от моря могут стоить $40-60 тыс. за сотку, а в некоторых случаях и $100 тысяч.

Анапа по ценам на жилье занимает третье место после Сочи и Геленджика. Самые дорогие квартиры расположены в центральной части Анапы, ограниченной с севера берегом моря, с юга - улицами Лермонтова, Чехова и Парковой, с запада - улицей Ивана Голубца, а с востока - Крестьянской улицей. Несколько ниже цены на жилье в районе Высокий берег, но престижность этому району добавляют расположенные здесь здравницы. Новое жилье строится в основном на севере города.

Квартиры в новостройках стоят от 28 до 50 тыс. руб. за кв. метр. Цены на вторичном рынке немногим выше - среднюю однокомнатную квартиру в панельной пятиэтажке можно купить всего за $50 тыс. Строительство организованных коттеджных поселков в Анапе только начинается. Сейчас на продажу выставлены апартаменты площадью от 100 до 300 кв. м в одном из таких поселков, в 300 м от моря, площадь земельного участка - 3-4 сотки. Стоимость 1 кв. м в них составляет 27 тыс. рублей.

Среди новостроек Новороссийска преобладают дома экономкласса, средняя стоимость жилья - $1000 за кв. м, квартиры в новостройках бизнес-класса продаются за $1200-3000 за кв. метр. На вторичном рынке Новороссийска, как и в других крупных городах, жилая недвижимость представлена сталинскими ($1200-3500 за кв. м), брежневскими домами ($1400-2600 за кв. м), домами улучшенной планировки ($1500-3000 за кв. м) и панельными пятиэтажками ($1200-2500 за кв. м), а также индивидуальными домами, стоимость которых зависит от близости к морю, экологии района и инфраструктуры.

Геленджик по темпам развития уступает только Сочи. В последние два года здесь отмечается активный рост цен на недвижимость, а после открытия геленджикского аэропорта, запланированного на 2008 год, цены обещают подскочить еще сильнее. Элитное по местным меркам жилье (не дальше 300 м от пляжа) здесь продается за $2500-3000 за кв. м, бизнес-класс расположен чуть дальше от берега и стоит $1500-2000 за кв. м, в домах экономкласса квартиру можно купить за $1300 за кв. метр. Сейчас в Геленджике и окрестностях строится сразу несколько организованных поселков. Это "Династия" (127 двухэтажных таунхаусов), "Лемурия" и "Дивноморское" (12 км от Геленджика). Весной 2008 года будет сдан в эксплуатацию коттеджный поселок "Торик", который включает 44 трехэтажных дома трех типов и находится всего в 100 м от собственного пляжа.

Цены на вторичном рынке жилья в Туапсе держатся на уровне $1000-1500 за кв. метр. Стоимость домов в организованных коттеджных поселках в окрестностях Туапсе ниже, чем в других частях побережья. По данным Елены Филимоновой, в Туапсинском районе коттеджи площадью от 200 до 300 кв. м в таком поселке предлагались по цене $1500 за кв. м, а цены на коттеджи и таунхаусы в коттеджных поселках Геленджика площадью от 150 до 300 кв. м составляют $2500 за кв. метр.

Занимаем деньги

Если собственных средств для приобретения недвижимости в Сочи и окрестностях недостаточно, можно взять их взаймы у банка, благо сегодня практически все крупные ипотечные банки предоставляют такую возможность.

"В Сочи насчитывается 18 филиалов крупных московских банков, которые имеют большую практику по предоставлению ипотечных кредитов, - говорит генеральный директор УК "Атлас Капитал" Светлана Ануфриева. - Основные получатели кредитов - это жители крупных городов".

Проще всего получить кредит на приобретение недвижимости на вторичном рынке. Альфа-банк, например, предоставляет ипотечные кредиты под залог недвижимости на Черноморском побережье от Адлера до Тамани. Как сообщает директор по ипотечному кредитованию Центра ипотечного кредитования филиала "Краснодарский" Альфа-банка Василий Ченушкин, кредит на квартиру можно взять на срок до 25 лет, процентные ставки от 9,3% в долларах и от 10% в рублях, а условия кредитования на приобретение индивидуального дома таковы: срок - до 15 лет, ставки - от 10% в долларах и от 12% в рублях.