Хотя из-за роста цен на недвижимость ипотечные платежи остаются выше арендных, дистанция между ними сокращается. И чем дальше, тем менее очевидным будет выбор между арендой жилья и покупкой его в кредит.

Еще год назад выплаты по ипотечному кредиту настолько превышали арендную плату, что дешевле было снимать квартиру, чем купить ее в кредит. Сейчас цена за аренду жилья растет быстрее платежей по ипотеке, ведь, несмотря на рост цен на недвижимость, банки снизили процентные ставки по кредиту до 9% годовых. И хотя ипотечные платежи все еще превышают плату за аренду, в некоторых случаях разница может составлять всего $200-300.

В преддверии Нового года спрос на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке возрастает. Квадратный метр дорожает, и банки, чтобы не потерять клиентов, готовы оформить ипотечные кредиты на льготных условиях, например со сниженной процентной ставкой. На рынке аренды, напротив, наблюдается затишье. Горячая пора для арендодателей -- это период с августа по октябрь, когда студенты возвращаются в Москву на учебу, иногородние граждане приезжают на работу. За счет резко выросшего спроса повышаются и ставки на аренду. В это время большая часть представленных на съем квартир находит своего хозяина. Новые предложения появляются только в конце декабря -- начале января.

"Пропорциональное снижение спроса и предложения сохраняет рынок в стабильном состоянии. Цены не растут, потому что снизился спрос, но и не понижаются, потому что предложение тоже сокращено",-- объясняет руководитель управления аренды квартир компании "Инком-недвижимость" Галина Киселева. По мнению заместителя директора компании "Миэль -- Аренда" Марии Жуковой, лучшее время для поиска квартиры -- весна. "Искать квартиру лучше весной или в начале лета, когда объем предложения на рынке увеличивается, а спрос еще недостаточно активен",-- объясняет она.

"В этом году потенциальные покупатели недвижимости ожидали более выгодных условий приобретения жилья, оттягивая момент покупки. И, не получив в результате выгодных предложений от первичного, вторичного рынка и продуктов ипотечного кредитования, не решили свой жилищный вопрос. И этот отток пришелся на рынок аренды, что, безусловно, также повлияло на рост цен этого сегмента в 2007 году",-- объясняет рост цен на аренду директор отделения "Центр аренды" корпорации "Бест-недвижимость" Юлия Гасиловская. По данным компании "Миэль -- Аренда", с начала 2007 года арендные ставки на однокомнатные квартиры выросли на 24%, на двухкомнатные -- на 24%, на трехкомнатные -- на 21,5%.

"Изменения на рынке аренды зависят от "больших факторов", таких, как изменение курса рубля по отношению к доллару, рост или стагнация на вторичном рынке недвижимости (рынке купли-продажи оформленных в собственность квартир). Также большое влияние оказывает рост коммунальных платежей и самый главный фактор -- платежеспособность населения",-- говорит Галина Киселева.

Наиболее подвержена изменениям стоимость аренды жилья экономкласса. Так, по данным корпорации "Бест-недвижимость", рост цен в экономклассе дошел до 10%. "Собственники дешевого жилья быстрее и чаще реагируют на любые колебания рынка и зачастую необоснованно завышают цены на жилье, иногда даже непригодное для проживания",-- уверена Юлия Гасиловская. Арендные ставки на жилье бизнес-класса более стабильны. Как правило, им не свойственна сезонность, и в этом сегменте наблюдается постепенное увеличение цен. Повышение арендных ставок затронуло и сегмент элитной недвижимости, однако здесь он невысок и составляет всего 3-5%.

Между тем в последние годы наметилась тенденция перехода на рублевые расчеты. Если раньше собственники жилья принимали только доллары, то теперь они предпочитают либо заключать договор в рублях, либо назначать свой собственный курс доллара, чтобы не потерять часть денег. Правда, в основном массовый переход на расчеты в рублях наблюдается пока только в сегменте жилья экономкласса. При аренде квартиры бизнес- или премиум-класса до сих пор принято рассчитываться в валюте.

"Рынок аренды перешел на рубли на 30-40%. Подобная тенденция наблюдается уже несколько лет -- часть хозяев уже перешла на расчеты в рублях, чтобы не зависеть от скачущего курса доллара. А сейчас просто большее количество людей фиксируют сумму найма в рублях именно в договорах",-- говорит Мария Жукова. По мнению Галины Киселевой, падение курса доллара по отношению к рублю и переход на рублевые расчеты снижают состоятельность выводов о серьезном росте цен на рынке аренды. "Например, средняя цена однокомнатной квартиры в прошлом году составляла $650, что по курсу 28 руб./$ составляло 18 200 руб. Сейчас такая же однушка будет стоить $800, что по сегодняшнему курсу (24,4 руб./$) составит 19 500 руб. Как видим, прирост в долларах получается 23-24%, а в рублях он составляет 7-8%",-- говорит она.

"Если в прошлом году спрос на жилье экономкласса превышал предложение в три-пять раз, то в этом году спрос превышает предложение не более чем в два раза",-- говорит Галина Киселева. Падение спроса на съемное жилье может свидетельствовать о том, что при решении жилищного вопроса все большее внимание обращается на ипотеку.

"На сегодняшний день тех, кто арендует квартиры, все же значительно больше, чем тех, кто покупает квартиры в кредит. Связано это в первую очередь с тем, что у подавляющего большинства иногородних граждан нет достойной "белой" зарплаты, позволяющей взять кредит на покупку квартиры, но в то же время денег, которые они зарабатывают, вполне достаточно, чтобы снимать жилье",-- считает руководитель направления аренды "МИАН -- Агентство недвижимости" Наталья Сивко.

Рассматривая варианты ипотеки или аренды, нетрудно заметить, что сейчас плата за аренду постепенно приближается к размеру ежемесячных выплат по кредиту. Например, можно купить однокомнатную квартиру (35 кв. м) в кирпичном доме в районе метро "Октябрьское поле" за $139 000 в кредит по программе "Без первоначального взноса" на 25 лет под 9,5% годовых. Тогда ежемесячно нужно будет выплачивать $1170. При этом снять такую квартиру можно за $1000. Разница -- меньше $200, а с учетом роста арендных ставок она может и вовсе сойти на нет.

Арендуя жилье через агентство и заключая с хозяином квартиры договор, клиент сможет зафиксировать цену максимум на год. Если же квартира была найдена через интернет или по объявлению и договора нет, хозяину ничего не мешает повысить цену по своему усмотрению. В этой ситуации остается либо отдавать больше денег, либо искать более дешевое жилье. Ипотечные платежи, напротив, фиксируются на весь срок кредитования. Если же заемщик хочет расплатиться с банком досрочно, он вносит большую сумму денег, тем самым значительно сокращая сумму переплаты.

Однако, как утверждают сами банкиры, большие сроки кредитования не пользуются особым спросом у клиентов. Наиболее популярный срок кредита -- 15 лет. Но даже в этом случае размер ежемесячных платежей за рассматриваемую квартиру на "Октябрьском поле" составит $1400, причем за счет меньшего срока кредитования заемщику удастся сократить переплату банку.

Но вот если съемщик квартиры, кроме ежемесячной платы, никаких расходов не понесет (если только ему не придет в голову обустроить жилище по своему вкусу), то заемщик в банк с пустыми руками не пойдет. Хотя существует программа "Без первоначального взноса", начальный капитал все-таки нужно иметь. Помимо комиссии банка за организацию кредита необходимо оплатить страхование имущества, права собственности и жизни самого заемщика. Комплексное страхование, как правило, составляет 1-1,5% суммы кредита. Так, в первый год эта сумма составит как минимум $1500. В последующие годы затраты на страховку будут снижаться за счет выплаты части кредита.