Негативные новости с рынков недвижимости США и Европы не повод паниковать. Для инвестора важно в условиях спада найти свою "жемчужину" -- место, где покупка дома или квартиры принесет значительную прибыль

"За последние десять лет рост стоимости жилья в Европе составил от 100 до 300%, поэтому в ближайшее время есть большая вероятность перегрева рынка и резкого падения цен на жилплощадь в восьми основных европейских странах" -- к такому выводу пришли аналитики Deutsche Bank еще в конце 2006 года. В 2007-м прогноз начал сбываться. Сначала ипотечный кризис и падение цен на жилье в США, вслед за этим начали снижаться цены в Великобритании, Ирландии, Испании, Франции и других странах ЕС. Доходность от вложений в недвижимость редко где превышает 10%, а в некоторых странах и вовсе ушла в минус (см. таблицу ). Правда, еще остаются страны, потенциал рынка недвижимости которых пока высок или где цены уже достигли дна и рынок готов к новому подъему. Главное правило для инвестора в этой ситуации -- не промахнуться.

США -- купить на спаде

Для недвижимости в США 2007 год был, безусловно, худшим за последнее десятилетие. Согласно индексу S&P/Case-Shiller, являющемуся индикатором цен на жилье в 20 крупнейших городах США, стоимость жилой недвижимости с января по октябрь 2007-го упала на 6,1%. Самое значительное снижение цен произошло в Майами -- 12,4%, в Тампе они упали на 11,8%, в Детройте -- на 11,2%, а в Сан-Диего -- на 11,1%. Осенью 2007 года дом в Штатах можно было купить за 217,1 тыс. долларов -- это на 9,7% ниже показателей сентября 2005-го. Роберт Шиллер, профессор экономики Йельского университета, даже заявил, что кризис затянется на годы и велика вероятность падения стоимости, подобного тому, которое наблюдалось в Японии: цены на жилье будут снижаться в течение многих лет. "В некоторых районах, например во Флориде, Калифорнии и Лас-Вегасе, недвижимость потеряет в цене около 35%", -- заявил он. Такие прогнозы вкупе с кризисом на ипотечном рынке и огромным количеством выставленного на продажу жилья слишком тяжелый удар по инвесторам, привыкшим за последние годы к постоянному росту его стоимости. Аналитики предупреждают: кризис не закончен. "Я бы поостерегся рекомендовать частное инвестирование в недвижимость США до окончательной стабилизации ситуации: события на этом рынке в среднесрочной перспективе, скорее всего, будут развиваться негативно", -- считает директор департамента развития компании Welhome Александр Дьяченко. 

Но есть и другая точка зрения: в условиях падающего рынка вполне можно присмотреть неплохое жилье, которое после окончания кризиса начнет расти в цене. "Рынок США перспективен, так как после его провала земля и жилье продаются по грошовым ценам. Всего через три-пять лет они будут стоить намного дороже", -- уверяет Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group. Действительно, предложений ныне море -- выбирай лучшее. "Следует помнить, что рынок недвижимости цикличен. Падение когда-нибудь закончится, и начнется рост. Ставки по кредитам вновь снизятся, возрастет спрос, изменится платежеспособность. Поэтому, возможно, и стоит именно сейчас обратить внимание на падающий рынок, тем более что можно купить жилье с большим дисконтом. Недавно в Майами выставлялся пентхаус по цене даже ниже, чем квартиры в том же доме, и он пока не нашел покупателя", -- рассказывает Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed. С ней согласна и Ирина Кислицына, специалист по зарубежной недвижимости компании AVC Real Estate: "На рынке США в настоящее время большой выбор объектов по ценам ниже рыночных. Банки продают невыкупленную заемщиками недвижимость. Доллар падает, снижаются и цены на жилье. Если эти факторы рассматривать в совокупности со срочной необходимостью владельцев продать жилье по цене гораздо ниже рыночной, недвижимость в США становится очень привлекательной и с точки зрения прироста капитала в перспективе". В Майами стоимость 1 кв. м снизилась на 20%, и, скорее всего, это падение продолжится в 2008 году (еще на 10%), прогнозируют эксперты. Зато в Нью-Йорке цены и не думали уменьшаться. "Здесь по-прежнему огромное количество покупателей, особенно европейцев, которые в условия подешевевшего доллара приобретают квартиры. Порог входа -- от 6 тыс. долларов за »квадратј. На Манхэттене и в районе Трайбек подороже -- от 8 тыс. и 12 тыс. соответственно. Квартиру с двумя спальнями можно приобрести от 600-700 тыс. долларов", -- рассказывает Алена Бригаднова.

Болгария -- потенциал исчерпан?

В Европе по-прежнему перспективны вложения в курортную недвижимость. Правда, не везде: если в Испании темпы роста стоимости заметно упали, то в Богарии, наоборот, цены пока не достигли потолка и продолжают движение вверх. "Эта страна сейчас в стадии повышенного спроса как со стороны туристов, так и со стороны инвесторов. Здесь есть определенные регионы, которые весьма перспективны с точки зрения вложения средств в недвижимость, потому что именно туда будут направлены инвестиции Евросоюза с целью создания полноценного курорта европейского уровня", -- считает Юлия Кайнова, начальник департамента зарубежной недвижимости компании "Century 21 Еврогруп недвижимость". 1

Начавшиеся было разговоры о перегреве местного рынка, похоже, преждевременны. "То же самое говорили и в конце 2006 года, после присоединения Болгарии к ЕС, причем об этом заявляли представители ведущих риэлтерских фирм. Но цены продолжили расти. За три квартала 2007-го цены в среднем возросли на 20-30%. В Софии в конце 2006 года средняя стоимость 1 кв. м составляла 701 евро, а в конце 2007-го превысила 1 тыс. евро", -- говорит Юрий Абашев, руководитель компании "Контакт-БгРу". По прогнозам экспертов, по итогам 2007 года рост составит около 30%.

Спрос падает только на менее перспективное жилье: на новостройки в панельных домах и некачественное жилье на вторичном рынке. Сейчас цена болгарской недвижимости пока еще остается самой низкой по стоимости, а нехватка рабочей силы (из-за открытия границ и возможности выезда болгар на заработки в Европу) может привести к росту заработной платы в строительной отрасли (как было в Прибалтике) и, соответственно, к движению цен на жилье вверх. "Я не думаю, что в ближайшие два года следует ожидать существенных ценовых скачков вниз или вверх, скорее всего, будем наблюдать постепенный рост -- 10-20% в год. Причин для падения цен нет, а то, что с октября 2007 года многие банки стали давать ипотечные кредиты и российским гражданам, только увеличит интерес россиян и стимулирует рост их инвестиций в болгарскую недвижимость", -- считает Юрий Абашев.

В Болгарии доход от вложений в недвижимость сильно зависит от размера инвестиций. При "оптовой покупке" (например, десятка апартаментов) на этапе строительства можно договориться о больших скидках -- до 20% плюс рост цен на 10-15% в год за время строительства. В результате через год после покупки и возведения дома апартаменты в нем можно продать на 25-40% дороже. При покупке одной квартиры такой прибыли ждать не стоит, максимум -- 10-15%. Кроме того, она будет сильно зависеть от месторасположения жилья. На первой линии у моря объектов осталось мало, несмотря на более высокую стоимость (иногда в два раза), и там всегда цена будет расти интенсивней. Гораздо больше предложений на расстоянии 500-1000 м от моря и далее -- здесь квартиры продают по более низкой цене, да и дорожает она медленнее. Все вышесказанное относится и к горнолыжным курортам: чем ближе к подъемникам, тем отдача будет больше.

Если инвестор намерен получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду, то рассчитывать на высокую прибыль не придется. Сегодня покупательная способность большинства болгар сильно отстает от роста цен недвижимости, поэтому максимум на что можно рассчитывать -- 6-7% годовых, если сдавать жилые апартаменты, и 10-13% -- если речь идет об офисной недвижимости. "Покупка апартаментов в Болгарии удобна еще и тем, что у клиент есть возможность воспользоваться удобными рассрочками платежа, предлагаемыми застройщиком. Готовые объекты застройщики будут сдавать для клиента, обеспечивая постоянный доход. Ну а после нескольких лет сдачи объекта в аренду его можно очень выгодно продать", -- советует Юлия Кайнова. Правда, один нюанс может заставить потенциального инвестора не спешить с приобретением: расходы при покупке жилья в Болгарии одни из самых высоких в Европе (см. "Правила выбора" ).