Какие изменения претерпел ипотечный рынок в 2007 году? Сложнее ли теперь заемщику получить кредит на покупку квартиры или дома? Будут ли расти ставки по жилищным займам?

В этом году развитие ипотечного рынка можно условно разделить на два этапа. На первом банки действовали по принципу "дадим кредит любому заемщику, невзирая на форму подтверждения дохода, первоначальный взнос и стаж работы". Соревнуясь друг с другом за клиента, они снижали ставки и улучшали условия. Учитывая стагнацию на рынке недвижимости, это было вполне оправданно. Но кризис на американском ипотечном рынке прекратил поступление дешевых и долгосрочных денег из-за рубежа, столь необходимых кредитным организациям для развития ипотеки. Это, в свою очередь, прервало удобную для заемщиков лояльную политику со стороны банков, которые решили не повторять ошибок американских коллег и существенно ужесточили проверку клиентов при выдаче жилищных ссуд.

Ставкой по кризису

Кризис, вызвав рост стоимости внешних заимствований, серьезно "подкосил" российский ипотечный рынок. Для значительного количества банков рефинансирование ипотечных закладных было основным способом фондирования операций. В итоге около 10% (а по некоторым данным, и больше) банков были вынуждены временно свернуть или серьезно сократить свои ипотечные программы.

Ужесточение условий финансирования привело к тому, что многие участники рынка поменяли свои ипотечные программы сообразно ситуации на мировом финансовом рынке. В ноябре ставки по ипотечным займам повысил на 0,5-1% Москоммерцбанк. Причем на тот момент банк занимал третье место по объему выданных ипотечных кредитов, уступая только "монстрам" -- Сбербанку и ВТБ 24. Славинвестбанк повысил годовые процентные ставки по ипотечным займам еще больше -- на 2% по кредитам на покупку на вторичном рынке, а по займам на покупку квартир в новостройках ставка выросла на 3,5% (по долларовым кредитам). Юниаструм банк не только увеличил ставки, но и вообще приостановил выдачу кредитов в долларах, а также "прикрыл" программу кредитования новостроек. Повысили ставки УРСА банк и другие игроки. Тенденцию сокращения ипотечных программ и снижения ставок подтверждает и статистика. По данным компании "Фосборн Хоум", если в сентябре средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах составляла 9,84, а по рублям 11,17%, то уже в ноябре они подросли до 9,98 и 11,5% соответственно. Некоторые банки, официально не отменяя ипотеку, стали вводить "листы ожидания", куда заемщиков записывали на два месяца вперед. То есть одобренный банком заемщик был вынужден ждать, когда банк сможет наконец выдать ему деньги на покупку недвижимости. Правда, этой ситуацией тут же воспользовались те кредиторы, которые не имели проблем с финансированием, -- ВТБ 24, "Дельтакредит", Национальный резервный банк и другие. Они тут же ввели программы, предлагающие кредитование тех заемщиков, которые получили одобрение в другом банке, но денег не дождались. 

-----------------

Как изменилась ситуация на рынке ипотечных кредитов для заемщиков в последнее время: Для заемщиков, способных лишь косвенно подтвердить свой доход, банки повысили ставки на 1-2%, не исключено, что ставки будут повышены и для остальных категорий заемщиков. Большое количество отказов по кредитам: убедить в банк в своей платежеспособности заемщикам все сложнее. Требуется не только официальная справка о доходах, но и значительный стаж работы. Ужесточение требований в отношении первоначального взноса. Банки, которые активно предлагали кредиты с нулевым или минимальным первоначальным взносом (5%), постепенно отказываются от этой практики. Отказ многих банков от программ кредитования новостроек и загородной недвижимости. В первом случае банки опасаются невыполнения строителями своих обязательств (недостроя), во втором - не хотят связываться с низколиквидным рынком загородного жилья. Ужесточение требований к залогу. Банки все чаще отказывают в выдаче кредита на низколиквидные объекты на вторичном рынке. К ним относятся квартиры в старых пятиэтажках, комнаты в коммуналках, квартиры с небольшими кухнями. 

-----------------

Впрочем, по словам банкиров, кризис принес на российский рынок не только негативные последствия. Он оказался холодным душем, или, по словам зампреда правления банка "Возрождение" Александра Долгополова, своего рода "прививкой" от болезни чрезмерной либерализации ипотечных условий, которая могла привести к куда более худшим последствиям. Что, собственно, и продемонстрировала ситуация в США. На американском ипотечном рынке к 2007 году сложилась ситуация, когда кредит мог получить фактически любой человек независимо от уровня и стабильности дохода. Были даже специальные программы, когда заемщик первые три года мог платить по сильно заниженной ставке, и лишь потом переходил на рыночную. В России требования к заемщикам также были до крайности либеральны. Банкиры и брокеры признают, что зачастую кредиты выдавались по поддельным документам без какой-либо серьезной проверки платежеспособности. Сейчас ситуация меняется на глазах: многие банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы -- без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, удлинились сроки рассмотрения заявок, увеличилось число отказов. Публично об ужесточении требований к заемщикам, которые хотели бы получить ипотечный кредит, заявили даже представители ВТБ. По словам старшего вице-президента ВТБ Андрея Сучкова, в банке стали более избирательно относиться к заемщикам. Но, как ни странно, по словам банкиров, это мало повлияло на спрос.

Куда путь держим?

На российском рынке сейчас есть две ярко выраженные позиции по вопросу "как долго мы еще будем ощущать последствия кризиса ликвидности?". Одни эксперты уверяют, что "шторм" позади. Все, кто хотел поднять ставки, -- уже сделали это. По мнению таких вот экспертов-оптимистов, негативные последствия кризиса ликвидности уже преодолены, на выравнивание ситуации уйдет не более полугода, а потом рефинансирование на Западе восстановится в прежних объемах. "Правительство, регулятор, банковское сообщество сумели адекватно противостоять трудностям", -- считает гендиректор компании "Кредитмарт" Николай Корчагин. Впрочем, есть и другая точка зрения, согласно которой влияние кризиса на розничные банковские продукты, в том числе и на ипотеку, мы пока не ощутили в полной мере. "Думаю, что мы увидим еще повышение ставок у банков, которые до сих пор их не поменяли, -- прогнозирует Александр Долгополов. -- Потому что даже Сбербанку с его ресурсами невозможно игнорировать изменение конъюнктуры на мировых рынках". То ли еще будет, пугают кредитные брокеры из компании "Фосборн Хоум". "Не исключено, что ноябрьская стабилизация -- затишье перед бурей. По прогнозам западных аналитиков, в начале 2008 года можно ожидать новую волну ипотечного кризиса, отголоски которого донесутся до российского рынка, и ставки вновь начнут расти. Такая ситуация может продлиться до середины будущего года -- банки способны поднять ставки до 2%", -- говорится в аналитическом отчете компании.