Цены на московские квартиры замерли на высоком уровне, и покупатели все чаще стали отдавать предпочтение загородной недвижимости. Тем более что подмосковные дома стабильно дорожают, а девелоперы активно осваивают сегмент эконом-класса, предлагая покупателям различные виды таунхаусов и "дальние дачи", которые по цене почти не отличаются от типовой "двушки" в спальном районе.

Столичные риэлторы переезжают за город - работы там намного больше, чем на стагнирующем рынке московского жилья. Несмотря на многочисленные попытки участников рынка "разогреть" потенциальных покупателей квартир, последние делают выбор в пользу коттеджей. "За прошедший год спрос на загородную недвижимость существенно вырос, и дорожала она сильнее, чем городские квадратные метры. С точки зрения застройщиков на загородном рынке теперь вполне можно довести доходность проекта до 30 - 50% в год", - отмечает начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб" Игорь Лебедев. По его словам, сильнее всего за прошедший год выросли в цене дачи эконом-класса и участки без подряда. Рост цен на такие объекты составил около 40%.

Навстречу покупателю

По мнению экспертов, в 2007 году предложение на рынке загородной недвижимости существенно выросло. "В Подмосковье коттеджных поселков появилось на 30% больше, чем за 2006 год. Всего было заявлено около 50 новых поселков. Наиболее популярными направлениями по-прежнему остались Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе - здесь на продажу предлагается наибольшее количество коттеджей, но постепенно растет привлекательность Киевского и Симферопольского направлений", - говорит Игорь Лебедев.

По словам директора департамента развития компании Welhome Александра Дьяченко, основная масса поступивших на рынок в последние полгода коттеджных поселков относится к сегментам бизнес- и эконом-класса. В частности, эксперт называет "Глаголево-Парк" в 35 км от МКАД по Киевскому шоссе, Papillon (19-й км Горьковского шоссе), "Сосновые берега" на Можайском водохранилище, "Булгаков" в 34 км и "Баден-Баден" в 12 км по Калужскому шоссе, малоэтажный город "Греция" на Киевском шоссе, Velvet (38-й км Новорижского шоссе), "Скандинавия" в 22 км от МКАД по Каширскому шоссе, "Ивантиновские ключи" (77-й км Симферопольского шоссе), "Живописный" в 33 км от МКАД по Рогачевскому шоссе и другие.

Как отмечают участники рынка, девелоперы всего лишь пытаются ориентироваться на растущий спрос. "Стоимость среднего коттеджа и двухкомнатной квартиры бизнес- и эконом-класса в Москве постепенно выравниваются. Кроме того, все больше потенциальных покупателей предпочитают загородное жилье городскому, что связано с улучшением транспортной доступности и ростом ипотечных сделок на загородном рынке", - говорит руководитель отдела маркетинга группы компаний "Конти" Елена Калинина. С такой точкой зрения соглашается и управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис. По его словам, некоторые покупатели приобретают загородную недвижимость скорее не из-за стагнации городского рынка, а вследствие развития ипотеки загородного жилья и увеличения предложения, в том числе в сегменте эконом-класса. Так, по данным президента Международной академии ипотеки и недвижимости, депутата Госдумы Ивана Грачева, в 2007 году объем выданных ипотечных кредитов на рынке загородной недвижимости вырос на 40%. "Даже от кризиса этот сегмент пострадал меньше, чем рынок городского жилья", - говорит эксперт. "Более того, если раньше к ипотеке прибегали лишь покупатели, приобретающие дома эконом-класса, то сегодня кредитование очень распространено среди покупателей дорогих элитных домов в целях оптимизации своих финансовых процессов", - добавляет Елена Калинина.

Однако, несмотря на интерес к загородной ипотеке со стороны состоятельных людей, фактическое лидерство по-прежнему держат поселки бизнес-класса, на долю которых, по данным аналитиков, приходится около 50% всего загородного рынка. "Последние два-три года значительными темпами растут объемы предложения таунхаусов и квартир в загородных жилых комплексах. Они представляют собой альтернативу традиционному коттеджу и вызывают интерес широкого слоя потенциальных покупателей", - говорит Александр Дьяченко. В частности, по его словам, в 2007 году на рынок вышли загородные жилые комплексы "Павлово-2" и "Рублевское предместье", предлагающие квартиры по ценам, сопоставимым с московскими - $3500 - 4000 за кв. м. "Спрос на объекты подобных форматов неуклонно растет. В настоящее время на долю таких объектов приходится всего 20 - 25% от общего объема предложения на рынке загородной недвижимости. В ближайшее время можно ожидать увеличения объема предложения в сегменте эконом-класса", - отмечает Сергей Салнис.

Подальше от Москвы

Другой устойчивой тенденцией эксперты считают географическое удаление новых поселков от Москвы. "На рынке сложилась ситуация, при которой устойчивый спрос на загородную недвижимость сохраняется, а предложение качественных участков в 20-километровой зоне от МКАД ограничено. Обычно недалеко от столицы предлагают небольшие по площади участки с большими обременениями, с низкой экономикой проекта, где невозможно строительство классических коттеджей", - объясняет Елена Калинина. В связи с этим все более актуальным становится формат "дальних дач". "Развитие этого сегмента привело к смещению коттеджного строительства на окраины Московской области. Таким образом, постепенно сокращается количество предлагаемых поселков в ближнем Подмосковье и растет число проектов далее 30 км от МКАД", - говорит Игорь Лебедев. По его словам, в результате в соседних с Москвой областях развивается строительство коттеджных поселков, рассчитанных на жителей столицы. Так, в Смоленской области был заявлен проект поселка "Гагаринлэнд", в Тульской области компания "Велес Капитал Девелопмент" объявила о строительстве четырех новых поселков, в Тверской области возводят поселки "Конаково Ривер Клаб" и "Московское море", серьезное развитие этого сектора наблюдается в Ярославской и Владимирской областях. "Покупатели очень активно приобретают загородную недвижимость на любом удалении от Москвы. Если раньше основное предложение коттеджных поселков было сосредоточено на расстоянии до 50 км от Москвы, то сегодня загородные дома покупают в поселках и за 100 км от МКАД", - отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. По большей части такие предложения относятся к эконом-классу. В частности, в поселке "Заповедное", расположенном в 90 км от МКАД по Ярославскому шоссе, стоимость коттеджа начинается от $150 000, в поселках "Солнечная горка" и "Ольховка" (65-й км Калужского шоссе) - от $165 000.