Страница: 1/2
Кризис ликвидности «передает» российскую ипотеку госбанкам и «дочкам» западных игроков. В 2008-м ставки продолжат расти, а требования к заемщикам смягчаться не будут.
По итогам 2007 года «у руля» жилищного
кредитования по-прежнему остаются две
госорганизации – Сбербанк и ВТБ24. Они с
большим отрывом опережают других
крупнейших игроков. А вот Москоммерцбанк,
замыкавший год назад тройку лидеров,
опустился на 10?е место. В 2006 году «Москоммерцу»
удалось фактически с нуля стать одним из
лидеров на рынке ипотеки. Как отмечали в
кредитной организации, во многом успеху
способствовало хорошо отлаженное
взаимодействие с риэлторами и брокерами. В
первой половине прошлого года ипотечный
портфель «дочки» казахского
Казкоммерцбанка превысил $1 млрд. Однако
проблемы на мировом рынке печально
отразились на бизнесе Москоммерцбанка. По
итогам 2007-го объем жилищных ссуд, выданных
кредитной организацией, вырос лишь на 14% –
это худший результат среди всех участников
рейтинга «Ф.», динамика которых известна. «Москоммерц»
стал одной из первых «жертв» кризиса
ликвидности, пришедшего в Россию. Кредитная
организация повысила ставки по ипотечным
займам на 1,5 процентного пункта и
ужесточила требования к заемщикам.
Количество отказов, как говорят
представители банка, увеличилось в два раза
(«Ф.» № 4).
Тройку лидеров теперь замыкает «КИТ
Финанс», за прошлый год нарастивший
портфель до $1,2 млрд против $277 млн по итогам
2006-го. Интересно, что сумма выданных банком
в 2007 году ссуд ($1,3 млрд) превышает размер
портфеля на 1 января 2008-го. «Ипотечный
портфель – это общая задолженность,
которая уменьшается по мере внесения
клиентами ежемесячных платежей. Мы выдали
кредитов на определенную сумму, и ее часть
заемщики уже погасили», – поясняют в «КИТ
Финансе».
Объем выданных в прошлом году жилищных
кредитов превышает размер портфелей также
у Городского ипотечного банка (ГИБ, $449 млн
против $430 млн), у Москоммерцбанка ($839 млн и
$686 млн), МБРР ($405 млн и $262 млн), Хоум кредит
энд Финанс банка (ХКФБ, $184 млн и $170 млн), Русь-банка
($62 млн и $21 млн), банка «Северная казна» ($28
млн и $13 млн). Подобная ситуация связана не
только с постепенным погашением ссуд
заемщиками, но и с активной продажей
портфелей некоторыми игроками. Скажем,
Москоммерцбанк в конце 2007?го переуступил
пул закладных Международному московскому
банку (теперь – Юникредитбанк). Русь-банк,
зарегистрированный в столице, выдает
ипотечные ссуды в рамках федеральной
программы и рефинансирует их у Агентства по
ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
«Молодые», динамичные. Самый
быстрый рост портфеля в прошлом году
продемонстрировал ХКФБ: объем жилищных
займов увеличился с $1,6 млн до $170 млн (динамика
– 10680%). Кредитная организация, ранее
специализировавшаяся на «магазинных»
ссудах, начала выдавать займы на покупку
жилья в декабре 2006 года, проявляя
наибольшую активность в регионах. А вот
главный конкурент кредитной организации в
сегменте экспресс-кредитования – «Русский
стандарт» (РС) – так и не заработал на
ипотечном рынке, хотя первые шаги в этом
направлении сделать пытался.
Второе место по росту портфеля занимает
Альфа-банк, объем займов увеличился с $15 млн
до $226 млн (1407%). Далее следует Оргрэсбанк – с
$6 млн до $84 млн (1300%). Также на ипотечном рынке
проявляли заметную активность
Газэнергопромбанк (879%), банк «Санкт-Петербург»
(521%), Экспобанк (414%), СБ-банк (394%).
В числе новых игроков, которые вышли на
ипотечный рынок в 2007-м, – Связь-банк, Кредит
Европа банк, ДжиИ Мани банк, а также
Ипотекбанк. Последний был создан в прошлом
году на базе тольяттинского «Лептабанка»,
выкупленного у группы «Союз». Инвесторами
кредитной организации являются Alfa Capital Partners
(структура «Альфа-групп»), а также
американская компания Access Industries. При этом
на сайте Ипотекбанка значится, что его
акционеры – частные лица, среди которых
председатель правления Вадим Юрьев и
зампреды Андрей Ларкин и Лариса Магеро.
Беда из-за границы. В начале 2007
года проблем на ипотечном рынке ничто не
предвещало. Многие банки начали
кредитовать на покупку загородной
недвижимости, активно развиваться на
региональных рынках, снижать ставки. Так, в
феврале 2007-го на 1 процентный пункт
подешевела ипотека банка «Санкт-Петербург»,
затем о снижении ставок объявили Альфа-банк
(в среднем на 0,5 пункта), ВТБ24 (0,8–1,5), Банк
ВЕФК, «Сосьете Женераль Восток», ГИБ. В
процессе обостряющейся конкуренции
участники рынка вводили программы
рефинансирования прежде полученных ссуд,
нецелевые займы под залог имеющегося жилья.
«Из трендов прошлого года я бы отметила
увеличение сроков кредитования до 25–30 лет,
широкое распространение ссуд на
приобретение долей в строящихся домах и
предложений без первоначального взноса», –
говорит начальник кредитно-инвестиционного
департамента Запсибкомбанка Полина
Шанаурина.
Однако кризис, начавшийся в Америке во
второй половине 2007-го, положил конец «идиллии».
Получить дешевые западные ресурсы для
большинства игроков стало крайне сложно. В
области розничного кредитования эта
ситуация «ударила» в первую очередь по
ипотеке, поскольку здесь самые большие
сроки и суммы. Кредитным организациям
пришлось искать поддержку на внутреннем
рынке и ужесточать условия выдачи займов.
Параллельно с кризисом у банков случилась
другая беда: АИЖК сократило объемы выкупа
закладных («Ф.» № 43, 2007). На балансах мелких
региональных финучреждений, в частности
банка «Русь» (Оренбург) и Автоградбанка (Набережные
Челны), «задержались» крупные суммы, а
ипотеку по программе агентства им пришлось
остановить. Кредиторы спасались лишь
рефинансированием займов у крупных игроков:
ВТБ, «Дельтакредита», РИБа. Хотя в декабре
АИЖК «одумалось» и увеличило лимит
рефинансирования с 3 млрд рублей в месяц до 6
млрд, при этом в 2008 году этот порог должен
еще повыситься.
Передел. Во втором полугодии 2007?го
впервые с момента появления ипотеки в
России ставки поползли вверх. «Как правило,
речь шла о повышении на 1–1,5 процентного
пункта», – отмечает директор департамента
продаж и развития РИБ Алексей Дорош. Вслед
за Москоммерцбанком ипотека подорожала,
например, у РИБа – на 1 процентный пункт, у
Урса-банка – на 2–3 пункта. С 15 января
текущего года на 0,5–1 процентный пункт
выросли ставки у Альфа-банка. По данным
кредитного брокера «Фосборн Хоум», если
полгода назад средняя рублевая ставка по
ипотеке составляла 10,8% годовых, то сейчас –
11,3%.
Кредитные организации стали отказываться
от программ без первоначального взноса (сделал
это, в частности, «Дельтакредит»), вводить
дополнительные требования к заемщикам,
сворачивать различные программы. Скажем,
Юниаструм-банк «закрыл» долларовую ипотеку,
а банк «Возрождение» перестал выдавать
ссуды на покупку квартир на «первичке».
Ужесточить условия выдачи займов своим
региональным операторам в декабре прошлого
года порекомендовало и АИЖК.
В условиях дефицита средств «длинные» и
крупные кредиты становятся прерогативой
госбанков и «дочек» иностранных
финучреждений. Когда в августе–сентябре на
рынке появились слухи об остановке выдачи
ипотечных ссуд рядом игроков, в том числе
Москоммерцбанком, Юниаструм-банком и Фора-банком,
государственные и «иностранные»
финучреждения заметно активизировались:
они поспешили сделать отвергнутым
заемщикам «спасительные» предложения. В
частности, ВТБ24 пообещал в кратчайшие сроки
рассмотреть заявки граждан, получивших «добро»
на ипотечную ссуду в любом другом банке, «Дельтакредит»
– вынести кредитное решение в течение трех
часов. Последний, к слову, в 2007-м сумел войти
в сотню крупнейших кредитных организаций
по работающим активам («Ф.» № 48, 2007).
Тенденция перехода ипотеки от игроков с
частным российским капиталом к госбанкам и
«дочкам» продолжится и в 2008-м. Отметим: на
Сбербанк и ВТБ24 сегодня приходится более 45%
суммы всех кредитов, выданных участниками
рейтинга «Ф.». В текущем году эта доля,
скорее всего, увеличится, даже если частные
банки получат дополнительные возможности
рефинансирования на внутреннем рынке –
скажем, заработает механизм секьюритизации
ипотечных ссуд.