Как сказался кризис в США на российском рынке ипотечного кредитования.
Ипотека, которую было провозгласили спасением нацпроекта "Доступное жилье", как будто решила поставить своим кураторам подножку. Рост ставок по кредитам, о победном снижении которых еще полгода назад трубили на каждом углу, стал ушатом холодной воды. 5% - на столько максимально подорожала ипотека на закате 2007-го. Даже крупные банки вынуждены были пойти на повышение в 0,5-2%.

Дальнейшее подорожание, а также повышенные требования банкиров и страховщиков, без которых ипотека невозможна, - вот что, по мнению экспертов, ждет в этом году желающих "растянуть удовольствие" от покупки жилья.

Рост ставок в подарок от США

"Гуляла-то Америка, а похмелье наступило у европейцев и даже у россиян", - шутят участники ипотечного рынка. Отголоски американского ипотечного кризиса докатились до нас еще в августе. Причина подорожания ипотеки уже навязла у всех на зубах: наши банки столкнулись с тем, что дешевых денег, которые они привыкли занимать за рубежом, больше нет. Из-за банальной нехватки средств банкиры заставляют некоторых заемщиков ждать предоставления кредита месяцами.

От глобального катаклизма отечественный рынок спасла только его "недоразвитость". Ведь объемы отечественной и американской ипотеки несопоставимы: в России это около 2% от ВВП, а в США - более 50%. И все же, столкнувшись с дефицитом "дешевых денег", некоторые российские банки уже свернули ипотечные программы. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), за прошлый год "дали деру" 4% предлагавших ипотеку банкиров. Для москвичей количество ипотечных программ сократилось на 11%.

СПРАВКА "МК"

Что случилось с ипотекой в США Давать деньги для покупки жилья американские банки начали первым встречным, пренебрегая процедурой тщательного отбора заемщиков. При помощи многочисленных поблажек и низких ставок в ипотеку удалось втянуть даже нищих. Большинство американцев выбирало "плавающие" ставки по кредитам - то есть те, процент по которым меняется в зависимости от ряда экономических показателей. Но год назад перепроизводство квадратных метров привело к падению цен на жилье, и пузырь рисковых кредитов стал лопаться. Банки подняли ставки, и солидная часть небогатых американцев нововведение не потянула. Банкиры столкнулись с банкротством клиентов и возвратом подешевевшей недвижимости. Общая сумма банковских убытков составила 140 млрд. долларов, около 800 тыс. человек потеряли право на приобретенную по ипотеке недвижимость. В ближайшие месяцы к ним могут присоединиться еще от 1 до 3 млн. американцев.

Улучшить условия по ипотеке сейчас позволяет разве что обращение к экзотическим валютам, которые все еще сулят небольшие проценты. Правда, предлагаемые кредиты, например, в швейцарских франках подорожали с 7 до 8% годовых. Но все же это не 12-14 "рублевых процентов". Такая банкирская щедрость, конечно, влечет за собой повышенные требования: заемщику нужно не только подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, но и иметь наличными как минимум 30% стоимости жилья. А вот ставка по кредиту в иенах - воистину мечта нацпроекта "Доступное жилье": всего 6-7% в год.

"А в попугаях я гораздо длиннее"

Теперь сравним, сколько можно выиграть в деньгах. Предположим, вы приобретаете "однушку" в 32 кв. м за 3 млн. 430 тыс. руб. в кредит на 15 лет при первом взносе в 10% стоимости жилья. Кредитуясь под 12% в рублях, вы будете отдавать ежемесячно 37 тыс. руб. При оформлении кредита в долларах под 10,5% - 33,3 тыс. руб. В швейцарских франках (9%) - 32,2 тыс. руб. Самая привлекательная сумма получается при переходе на расчеты в иенах - 26,2 тыс. руб. ежемесячно. Однако предсказать поведение иены на несколько лет вперед невозможно. Ведь любой эксперимент с деньгами, как правило, всегда связан с большими рисками. Курс экзотической валюты может так измениться, что свою ипотеку вы не узнаете. Тот же швейцарский франк показал в январе 5% роста за месяц. Еще больше штормит новинку на ипотечном рынке России - иену, которая за тот же период подросла на 7,3%. То, что эта валюта способна на солидные колебания, доказал, к примеру, опыт 2004 года.

Не случайно склонность к экзотике у большинства российских заемщиков пока незаметна: стал популярен доллар. Число желающих получить ипотечные кредиты в этой валюте увеличилось. Еще бы - это теперь выгодно. К примеру, в декабре прошлого года в долларах было заключено 93,3% всех договоров по ипотечному кредитованию. Народ уверовал, что доллар будет теперь только дешеветь. Но если "зеленый" вдруг станет крепнуть, то именно эта категория заемщиков окажется обманутой в своем желании сэкономить. Впрочем, на самом деле в ближайшие несколько лет каких-то глобальных колебаний и изменения веса валют на мировом рынке ждать вряд ли стоит.

"Будем придираться!"

То ли еще будет: на Западе ожидается очередная волна ипотечного кризиса. В России же на повестке нынешней ситуации - увеличение ставок, по разным оценкам, на 0,5-2%. Кризис ликвидности на нашем рынке может продлиться, по оценкам экспертов, как минимум до лета. Ставка в 15% на рынке не станет редкостью, предсказывают аналитики. И это не все. Серьезный побочный эффект, который наблюдается уже сейчас, - увеличение препятствий на пути каждого, кто хочет получить ипотечный кредит.

- В этом году дешевой ипотеки в России точно не будет. Зато возникнет больше проблем с получением кредита. Если вкратце, то начнем придираться, - поделились с "МК" прогнозом в одном из московских банков. Все чаще стали отфутболиваться те, кто получает "серую зарплату": раньше на это зачастую закрывали глаза. Сегодня планка для клиента установлена примерно на следующем уровне: банк наверняка не одобрит предоставление кредита, если ежемесячный доход заемщика составляет менее 80 тысяч рублей. Тогда как обращаются за ипотечным кредитом в большинстве люди с доходом, мягко говоря, поменьше - в среднем в 40-50 тысяч.

Но рост придирок на этом не остановится. По прогнозам, число потенциальных заемщиков, которым откажут в выдаче кредита, возрастет примерно с нынешних 5 до 10-15% от общего количества желающих. И вряд ли стоит этому удивляться. Даже сейчас степеней защиты от "забывчивых" и некредитоспособных клиентов у банков немало. И они будут, по всей видимости, совершенствоваться. Самым надежным способом всегда была отправка клиента к страховщикам. Которые, конечно, тоже навострили уши в связи с последними тенденциями. Так что придется смириться с мыслью, что рискуют банки, а страховать возможные неприятности придется вам.

Серьезность намерений страховщиков доказывают анкеты-опросники, которые дают клиентам. "Я должен был указать не только количество выкуренных сигарет в день, но и литров алкоголя, который я выпиваю в неделю. Наверное, на алкоголе я и попался, - вспоминает так и не получивший кредит москвич Олег. - Еще страховую компанию интересовало, не слишком ли активно я толстею, а также чем я увлекаюсь и болею. Кроме того, мне пришлось расписать все серьезные недуги моих многочисленных близких родственников!"

Конечно, временные затраты на оформление страховки - ерунда по сравнению с денежными. В целом комплекс страхования для получения ипотечного кредита обходится в 1-3% от всей суммы. Если переводить проценты в конкретные дензнаки, все начинает казаться еще печальнее. Например, при сумме кредита в 200 тысяч долларов за страховку придется выложить еще от 2 до 6 тысяч "зеленых". Зато должен утешить тот факт, что комплексное страхование производится все же в интересах не только банка, но и заемщика тоже. Например, если наступает страховой случай, то платежи по ипотеке будет выплачивать страховая компания.