Российский ипотечный рынок может повторить судьбу американского, столкнувшись с массовыми невозвратами по уже взятым кредитам.
Прошлой осенью в судьбе жителя Самары Алексея Беликова произошло важное событие: крупный московский банк с первого раза одобрил его заявку на получение ипотечного кредита, и через месяц Беликов уже въезжал в свою новую квартиру. Казалось бы, Алексей ничем не отличается от тысяч других волжских новоселов, сумевших в 2007-м улучшить свои жилищные условия с помощи ипотеки. Но это если не учитывать двух обстоятельств: во-первых, в прошлом году мужчине стукнуло пятьдесят и последние три года он работал начальником бригады грузчиков одного из самарских магазинов, а во-вторых, 17 лет своей жизни он провел за решеткой за преступления различной степени тяжести.

«Этот случай все-таки исключение из правил, — дает комментарий замдиректора Национального ипотечного центра Антон Юдин. — Однако он в достаточной мере показывает то ипотечное «опьянение», которое еще недавно испытывали российские банки, более чем лояльно подходя к оценке своих потенциальных заемщиков». Сегодня это «опьянение» сменилось тяжелым «похмельем»: банки в массовом порядке закручивают гайки в области жилищного кредитования.

ВЗНОС ПОД ОТКОС

В первый раз за последние десять лет Центробанк решился на повышение ставки рефинансирования. Как считают эксперты, этот шаг был необходим для сдерживания инфляции, но больно ударил по банковской системе, которая и так находится в состоянии кризиса ликвидности. Еще до увеличения ставки банки начали ужесточать условия выдачи кредитов и повышать их стоимость. «Кризис на американском ипотечном рынке привел к росту цены заимствований на международных рынках капитала, а также к дефициту финансирования, — объясняет Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка. — Это в свою очередь вызвало существенное сокращение объемов ипотечного кредитования и повышение процентных ставок». После повышения Центробанком ставки рефинансирования этот процесс может принять лавинообразный характер.

«Такая тенденция есть, и ее уже никто не скрывает, — говорит Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24». — Стоимость корпоративного кредитования еще в прошлом году выросла существенно. Теперь повышение ставок по ссудам будет трендом первого полугодия 2008-го».

Для того чтобы понять, что ипотеку сегодня стало получать сложнее, чем еще несколько месяцев назад, вовсе не обязательно выслушивать заумные рассуждения экономистов о кризисе ликвидности и общей разбалансированности мировой финансовой системы. Достаточно провести несколько часов в одном из крупных банков, активно развивающих жилищное кредитование. Так, обозреватель «BusinessWeek Россия», посетивший отделение «ВТБ 24» на Земляном валу, обнаружил, что местный ипотечный центр забит посетителями, как метро в час пик пассажирами. Сквозь толпу протиснулся к выходу Михаил, мужчина средних лет в черном пальто, занимающийся, по его собственному признанию, торговлей. Он вышел на крыльцо, нервно закурил. По его расстроенному лицу было сложно догадаться, что он получил «добро» на кредит и теперь, казалось бы, должен быть на седьмом небе от счастья. Однако с небес на землю Михаила опустило первое логическое следствие ипотечного кризиса, а именно фактическая приостановка программ с нулевым взносом.

«Все свободные средства я вкладываю в бизнес, и взять из него несколько десятков тысяч долларов значит получить проблемы, — говорит предприниматель. — Когда заполнял заявление, рассчитывал получить $250 тыс. на «двушку» в Марьино и купить ее без первоначального взноса». Однако несмотря на то, что формально соответствующая программа у «ВТБ 24» действует, Михаилу дали только $180 тыс., а значит, еще $70 тыс. ему придется заплатить самому. «Уменьшение количества программ с первоначальным взносом до 15% станет серьезным ударом для 50% потенциальных заемщиков», — уверен Василий Белов, гендиректор кредитного брокера «Фосборн Хоум».

ЖЕРТВЫ ОБВАЛА

Однако фактическое исчезновение кредитов без первоначального взноса — это еще полбеды. «Осложняет ситуацию и то, что в последние пару месяцев банки стали намного более критично, чем раньше, подходить к оценке платежеспособности заемщиков», — говорит Елена Кулык, директор управления по кредитованию банка «Александровский». — Если раньше отказывали, к примеру, лишь 5% из них, то теперь число «отказников» возрастет до 15%». С экспертом готов согласиться 27-летний Олег, работающий в пиар-департаменте инвестиционной компании. «Зарплаты в нашей конторе до сих пор «черные», то есть по бухгалтерии получаешь, скажем, 10 тыс. рублей, а еще 50 тыс. тебе дают в конверте, — рассказывает Олег. — В октябре прошлого года мой коллега по работе брал кредит в этом банке и получил нужную сумму, заполнив заявление о доходах в свободной форме. Когда же я недавно начал собирать бумаги на кредит, то у меня потребовали заполнить справку либо по форме 2НДФЛ, либо по форме банка». Последняя, к слову, кардинальным образом отличается от справки в свободной форме. В частности, в ней нужно указывать реальные юридические данные компании, ставить настоящие печати, а также получать подписи генерального директора и главного бухгалтера. «Разумеется, желающих заполнять подобные бумаги среди работодателей немного, что также резко снижает количество потенциальных заемщиков», — говорит Антон Юдин, заместитель директора Национального ипотечного центра.

Однако больше всего ипотечный кризис бьет по тем, для кого покупка квартиры наложилась на январский обвал фондового рынка. Параллельно с корреспондентом «BusinessWeek Россия» сделку по ипотечному кредиту в МДМ-банке оформляла Анна, 30-летняя сотрудница крупной аудиторской фирмы. Выбрав понравившуюся новостройку в Южном Тушино, девушка обратилась в МДМ-банк, с которым компания-застройщик работала напрямую. «Я изначально получила сумму меньшую, чем планировала, но не приняла это близко к сердцу, — говорит Анна. — Решила, что, если продам небольшую часть своих накоплений в виде паев в ПИФах, трагедией это не станет». Свое мнение девушка изменила в конце января, когда, вернувшись из трехдневной командировки, обнаружила, что ее ценные бумаги резко упали в цене. Насколько, Анна предпочитает не говорить, но дает понять, что из-за необходимости срочного заключения сделки она потеряла порядка $6 тыс. Ну а своеобразным «прощальным подарком» для нее стало изменение внутрибанковского курса доллара (кредит она брала в иностранной валюте). По сравнению с предыдущим днем курс подскочил на 10 копеек, и это заставило Анну вынуть из своего кошелька дополнительно 34 тыс. рублей.

УСЛОЖНЕНИЕ УСЛОВИЙ

Факт налицо: получить ипотеку с каждым днем становится сложнее. Банкиры все жестче относятся к потенциальным заемщикам, особенно к тем, кто хочет взять долгосрочный кредит, в том числе ипотеку. «Если раньше банки уделяли больше внимания росту своих кредитных портфелей, то теперь в первую очередь пекутся об их надлежащем качестве, — говорит Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка. — Отсутствие сбалансированного подхода к оценке этих двух «столпов» ипотечного кредитования может вызвать трудности с рефинансированием портфеля подобных ссуд».

Как объяснил «BusinessWeek Россия» Олег Семкичев, глава дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс», для ужесточения требований к заемщикам есть сразу несколько причин. Во-первых, растет объем просроченных платежей по ипотечному кредитованию. По последним данным Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, более 1% кредитов, выданных в первом полугодии 2007-го, оказались дефолтными. Конечно, в большинстве случаев банки стараются найти общий язык с должником и не доводить до судебного разбирательства. Ведь, как отметил Олег Семкичев, механизм юридической защиты кредитора от недобросовестного заемщика до сегодняшнего дня остается весьма условным. Видимо, поэтому лишь единицы подобных судебных дел, по данным ассоциации, закончились принудительной продажей квартиры.