Вторая причина ужесточения требований к заемщикам — разразившийся в США кризис ипотечного кредитования, который заставляет иностранные финансовые институты при оценке отечественных ипотечных портфелей для рефинансирования кредитов более придирчиво рассматривать заемщиков, особенно в части подтверждения дохода. В-третьих, ситуация на российском рынке жилой недвижимости не прибавляет оптимизма банкирам. До сих пор нет устойчивого понимания того, вверх или вниз пойдет цена на жилую недвижимость в обозримом будущем, и некоторые банки, желая подстраховаться, изменяют условия работы с заложенным имуществом по ипотеке в сторону ужесточения. Это, в общем-то, можно понять, ведь банкам впоследствии нужно перепродавать портфели ипотечных кредитов, поэтому приходится «наседать» на заемщиков, чтобы потом соответствовать требованиям инвесторов, покупающих ипотечные долги или бумаги, обеспеченные обязательствами по ипотеке. «Банки улучшают качество кредитных портфелей для снижения рисков и облегчения процесса секьюритизации, — объясняет «BusinessWeek Россия» Наталья Грязнова, начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка. — Как правило, самыми высокорисковыми являются ссуды с первоначальным взносом меньше 30%, поэтому логично, что сейчас многие кредитные организации в первую очередь увеличивают размер первоначального взноса».

Получается, что банки решают свои проблемы за счет потенциальных заемщиков. Однако игроки рынка так не считают. «Не стоит рассматривать изменения, происходящие на российском ипотечном рынке, исключительно как негативные, — утверждает Анастасия Фролова, управляющий директор инвестиционного банка «КИТ Финанс». — Учитывая, что ипотека в России последние два года бурно развивалась, такой подход позволит избежать российским банкам некачественных заемщиков, с которыми столкнулись кредитные организации в США».

Динара Юнусова, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, согласна с коллегой: «Банки приводят требования к разумным нормам, которые позволят им, с одной стороны, контролировать свои риски, с другой — сохранять приемлемый уровень доходности». В результате исчезла часть ипотечных программ без первоначального взноса, а в ряде кредитных организаций уменьшилась максимальная сумма возможного кредита. Но, как отмечает Динара Юнусова, это касается лишь тех участников рынка, которые изначально придерживались либеральной политики кредитования.

Как правило, такие банки до начала американского кризиса ипотеки имели доступ к дешевым западным займам, а поэтому могли себе позволить «либеральные» ипотечные программы. Но сейчас западная «кормушка» закрылась. В ближайшее время можно ожидать ужесточения требований к заемщику российских банков, фондирующих ипотечные портфели на западных рынках, подтверждают эксперты Ипотекбанка.

КТО БРОСИТ СПАСАТЕЛЬНЫЙ КРУГ?

Пострадают не только банки, кредитуемые за рубежом, но и те, что зависят от российских рефинансирующих организаций. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — крупнейший покупатель ипотечных долгов в России — недавно внесло свою лепту в уменьшение доступности ипотеки для населения. С 1 февраля агентство перестало покупать у банков закладные по ссудам на сумму свыше 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20%, выданные после 31 января 2008 года. Такие же кредиты, предоставленные ранее указанной даты, АИЖК будет рефинансировать, но только после проведения тщательной проверки качества ссуд. В агентстве объясняют, что введение ограничения обусловлено концентрацией рисков в указанной группе кредитов. Однако клиентам мелких и средних банков, являющихся основными поставщиками закладных для АИЖК, это объяснение не прибавит шансов на получение ипотеки. Как считает Олег Семкичев, изменение программы АИЖК в первую очередь затронет интересы именно этих заемщиков.

«Корректировка требований АИЖК уже стала причиной ужесточения условий кредитования банками, входящими в эту программу, — подтверждает Динара Юнусова. — Был увеличен первоначальный взнос, максимальная сумма возможного кредита снижена. Более того, некоторые банки, предвидя изменения процентной ставки АИЖК, заранее увеличили свои ставки по ипотеке».

Однако ипотека была и остается перспективным банковским продуктом, особенно в некоторых регионах (Санкт-Петербург, республики Чувашия и Татарстан, Алтайский край), где ведется интенсивная застройка и доля ипотечных кредитов в общем объеме сделок с недвижимостью достигает 50%. «Банки не хотят отказываться от своего «куска пирога», поэтому решают вопрос различными способами, например поиском новых источников рефинансирования», — рассказывает Динара Юнусова. «АИЖК каждый год пересматривает условия выкупа, — вторит ей Наталья Грязнова. — Поэтому многие региональные операторы АИЖК и банки, работающие в их стандартах, используют дополнительные пути рефинансирования, активно сотрудничая с другими финансовыми институтами».

В АИЖК, разумеется, понимают, что ужесточением требований ставят небольшие банки в сложное положение. Но похоже, что у агентства просто не осталось выбора: в этом году на выкуп закладных у АИЖК есть лишь 64 млрд рублей — лишь около 10% от нынешнего объема рынка ипотечного кредитования. По мнению Александра Семеняки, генерального директора АИЖК, такой суммы недостаточно, чтобы удовлетворить потребности банков в рефинансировании, и глава агентства сейчас пытается найти выход из сложившейся ситуации. «Мы готовы создать ипотечного агента, который выкупал бы пулы закладных у региональных банков, оплачивая их ипотечными бумагами», — говорит он. Дополнительно АИЖК собирается взвалить на свои плечи экспертизу закладных и подготовку выпуска таких бумаг. Сам выпуск планируется размещать по закрытой подписке среди банков, которые продают закладные пропорционально их реализации. Дальше банки могли бы продать эти ипотечные бумаги, например, Банку развития или — при условии включения таких бумаг в ломбардный список Центробанка — получить выгодный заем от регулятора. В общем, идея неплохая, но как и когда она будет реализована, непонятно.

Так каким же будет рынок ипотеки на исходе 2008 года? «Будущее российской ипотеки во многом зависит от ситуации на мировых финансовых рынках, — отмечает Анастасия Фролова. — Однако говорить о смягчении требований к заемщикам и либерализации ипотечных программ в ближайшей перспективе преждевременно». Ей вторит Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства: «Не сомневаюсь, что в ближайшем будущем мы будем наблюдать снижение темпов роста ипотеки: заемщиков, которым банк может с легкостью одобрить кредит, станет меньше».

Таким образом, российские граждане, планировавшие в первой половине 2008 года решить свой квартирный вопрос, в очередной раз остались у корыта — если и не разбитого, то треснутого уж точно.