Почему жилье в российских столицах стоит дороже, чем во многих европейских?
Если нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан утешит информация, что цены на жилье в Москве и Петербурге вовсе не самые высокие в мире, - пусть утешаются. Сегодня в северной столице 1 квадратный метр в строящемся доме стоит 2800 долларов, в Первопрестольной - 4600 долларов. Во многих европейских городах цены ниже московских и даже петербургских.

Правда, цифры, как и статистика, - вещь лукавая. В европейских столицах, говоря о средней цене, имеют в виду цены на территории собственно города - Лондона или Хельсинки, а не "Большого Лондона", включающего все пригороды, и не "Большого Хельсинки", который по площади и количеству населения в несколько раз превышает саму столицу Финляндии. Там, где главной составляющей цены является не дефицитная земля в застроенных много веков назад исторических кварталах, а затраты на самое строительство и подвод коммуникаций (то есть в окружающих большие города поясах), цены в европейских столицах колеблются в диапазоне от 1,5 до 2 тысяч евро. Яркая иллюстрация - Берлин. В германской столице нет единого исторического центра, город имеет несколько центров притяжения. Поэтому и цены здесь - одни из самых низких в Европе.

Несколько неожиданными кажутся высокие цены в бывших соцстранах и советских республиках - Болгарии, Польше, Латвии. В объяснение этому обстоятельству можно отметить, что расти они стали только в последние два-три года, когда эти государства вошли в общеевропейский рынок и цены стали стремиться к неким средним показателям.

Но хотя зарплаты в "старой" Европе раз в пять-шесть выше, чем в России (около 3 тысяч евро против наших 500), это вовсе не означает, что европейский житель легко купит квартиру, особенно в таких городах, как Париж или Лондон.

Во-первых, говоря о европейских зарплатах, следует учитывать, что 3 тысячи евро они получают "грязными", а налоги там составляют от 20 до 45 процентов заработка. Наш 13-процентный подоходный налог - предмет зависти для иностранцев.

Во-вторых, в Европе достаточно дорого обходится содержание собственного жилья, так как помимо коммунальных счетов приходится платить налог на недвижимость. Поэтому в городах имеют дома и квартиры в собственности лишь около трети граждан. Остальные или из-за недостатка средств, или просто из удобства жилье снимают или же берут его в многолетнюю рассрочку, что по европейским правилам не мешает человеку отказаться от заложенного в банке дома и переехать в другой.

Насколько "справедливы" цены на жилье в России - вопрос мутный. С одной стороны, при меньших зарплатах и жилье должно стоить дешевле, чем в Европе. С другой - цены на металл, кирпич у нас вполне европейские, а на цемент - еще и выше. Очень дорого стоит инженерная подготовка территорий, прокладка к новым районам дорог, линий транспорта. И конечно же, в России выше, чем везде, бюрократическая составляющая цены жилья - плата за разного рода согласования и разрешения. Поэтому петербургские власти, когда их упрекают в дороговизне строящегося сейчас жилья, резонно отвечают: посмотрите цены по России. И действительно, такие города, как Екатеринбург, Уфа, Самара, догоняют по ценам столицы, а в прочих региональных центрах цены хотя и ниже, но не в разы.

Есть ли перспективы снижения цен в российских городах? По мнению большинства специалистов, они пока не просматриваются. Однако для решения жилищных проблем страны есть другие варианты: децентрализация экономики и финансов, что снизит привлекательность жизни в больших городах и понизит в них спрос на жилье, выход за пределы сложившихся границ городов - освоение пригородов с их дешевой землей, внедрение автономных систем канализации и энергообеспечения, что снизит стоимость инженерной подготовки, строительство жилья экономкласса из местных материалов, например - дерева (в Петербурге, в районе Колпино, такой поселок уже строится). Играет роль также развитие ипотеки, системы оплаты жилья в рассрочку, начало программы строительства "доходных домов".

И наконец, ожидается изменение общественного отношения к жилищному вопросу. Если сейчас приоритетом является покупка сразу дорогой многокомнатной квартиры, и желательно не в кредит (как говорят, чтобы купить и больше уже не мучаться с этим до конца жизни), то в Европе молодой человек или семья для начала снимают себе где-нибудь комнату-студию, потом берут в кредит однокомнатную квартиру или арендуют двухкомнатную. И только в зрелом возрасте, имея хороший стабильный доход, покупают квартиру или дом в собственность.

Разумеется, нет и не было ничего лучше, чем советская система бесплатного предоставления жилья. Но возможностей возврата к ней нет - разве что отказ от рыночной экономики, которая, при всех издержках, не столь уж и плоха.

***

Кстати

Зарубежных риэлторов интересует Петербург

В последних международных обзорах рынков недвижимости Петербург отмечен как город, привлекательный для иностранных риэлторских компаний. Какие перемены на петербургский рынок принесут зарубежные торговцы недвижимостью - комментирует представитель президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.

Интерес к Петербургу западных риэлторов связан со значительным и длительным ростом в нашем городе цен на недвижимость. В странах Западной Европы рост не столь заметен. А в США в связи с ипотечным кризисом цена на недвижимость в некоторых штатах вообще упала на 20-30 процентов. По данным на конец декабря 2007 года, объем нового строительства в США за год сократился на одну треть.

В этих условиях становятся интересными регионы, где рост цен и спроса обещает хорошую прибыль посредникам и где законодательная база достаточно защищает инвесторов. Развитие рынка риэлторских услуг у нас и без иностранцев происходит бурными темпами - сейчас в этой сфере действует около 400 компаний, из которых около 30 крупных. Законодательство тоже соответствует западным меркам. Единственное, что может в какой-то мере отвратить иностранные компании от сотрудничества, - это отсутствие пока закона о риэлторской деятельности, где четко прописаны права и обязанности специалистов и компаний, работающих на рынке недвижимости.

Но, думается, временные недочеты нашего законодательства не перевесят заманчивых для иностранных риэлторов моментов. Например, пока недооцениваемая (если сопоставить с другими европейскими столицами) недвижимость исторической части Петербурга. А с точки зрения потенциального инвестирования интересен именно старый город. Сделки купли-продажи западных риэлторов будут ориентированы не на новостройки, а именно на центр Петербурга с его исторической аурой, придающей таким объектам стоимость вне зависимости от колебаний рынка.