Страница: 1/2
Пока крупные международные гостиничные сети обосновываются в России, отечественные игроки предпочитают строить и покупать курортные отели за границей. Таким образом они формируют себе респектабельный имидж, расширяют географию и получают активы, менее подверженные политическим рискам. В преддверии выборов этот тренд стал особенно актуальным.
Последние несколько лет рынок зарубежной
гостиничной недвижимости испытывает
настоящий наплыв российских игроков. В их
числе и крупные девелоперские компании -
например, "Интеко", Mirax Group, "Баркли",
и туристические операторы - в частности, "Нева"
и "Тез Тур", и даже такие гиганты
российского бизнеса, как и "Базэл". "Россиян,
купивших гостиничные объекты за рубежом,
достаточно много. В первые годы
приватизации в Чехии, Словакии, Болгарии,
Черногории и Хорватии многие наши
соотечественники стали собственниками не
только курортного жилья, но и отелей. На
начальном этапе крупных покупок было не так
много, но в конце 1990-х - начале 2000-х годов
прошли первые серьезные сделки, и все
последующие годы их объемы нарастали", -
говорит замдиректора департамента
консалтинга Colliers International Марина Смирнова.
Российские компании инвестируют в
зарубежный гостиничный бизнес с самыми
различными целями. Одни страхуют свои
экономические и политические риски, другие
тратят миллионы долларов ради повышения
узнаваемости собственного бренда. Третьи -
просто покупают отели для своих друзей и
партнеров. В зависимости от того, какой
мотив является доминирующим, инвесторы
выбирают ту или иную площадку.
Если завтра война
Больше всего в зарубежные отели
вкладываются компании, опасающиеся
политических рисков. "Обычно для таких
инвестиций выбирают курорты, традиционно
привлекательные для россиян, скажем, в
Турции и Египте. Затем те места, где
недвижимость еще достаточно дешева и
невысок порог вхождения на рынок, в
частности, во Вьетнаме, Камбодже. Наконец,
покупки делаются в странах, имеющих пусть
невысокий, но устойчивый темп роста цен на
недвижимость, например, в Чехии", -
говорит Марина Смирнова. Первыми этот тренд
обозначили структуры, близкие к так
называемой московской системе, а
следовательно, наиболее подверженные
грядущему "ветру перемен" в столичном
правительстве. "Еще в 2001 году купила в
Карловых Варах курортный дом "Томайер",
где открыла пансионат на 140 номеров", -
напоминает вице-президент по консалтингу GVA
Sawyer Эвелина Павловская. Затем в 2005 году
компания Владимира Евтушенкова
реконструировала гостиничный комплекс и
передала его в управление принадлежащему
"Системе" ВАО "Интурист". "У "Системы"
есть проекты и в других странах. В начале 2006
года АФК заявила о планах строительства
туристско-гостиничного комплекса на
хорватском острове Млет. Под эти цели на
открытом тендере была куплена территория
площадью около 23 га. Правда, Млет является
национальным заповедником, что значительно
увеличивает число необходимых
согласований", - рассказывает
управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян.
Кроме того, в апреле 2007 года за $14 млн
выкупило бутик-отель "Принц" в Италии.
Вслед за свояком Юрия Лужкова интерес к
европейским курортам стала проявлять
супруга московского мэра. В 2005 году
компания Елены Батуриной "Интеко"
купила на аукционе участок под
строительство апарт-отеля в Карловых Варах,
а затем инвестировала в этот проект около $10
млн. Интересом к чешским гостиницам самая
богатая женщина России не ограничилась.
Летом 2006 года "Интеко" приобрела гольф-клуб
Eihenheim на одном из знаменитых курортов
Тироля - в австрийском городе Китцбюэль. На
этой территории компания будет строить
пятизвездный отель общей площадью 8500 кв. м
на 70 - 80 номеров. На реализацию проекта
инвестору придется потратить $50 млн. По
словам Марины Смирновой, оба европейских
проекта "Интеко" представляют
совершенно различные концепции
инвестирования в зарубежные отели. "Курортные
объекты уступают в доходности городским
отелям, поскольку у них ограничено время
эксплуатации. В этом отношении выгоднее
покупать гостиницы в Баден-Бадене или
Карловых Варах, поскольку эти курорты не
привязаны к природным факторам и не зависят
от погоды. Они эксплуатируются
круглогодично, в отличие от морских или
горнолыжных", - говорит эксперт.
Вслед за мастодонтами "московской
системы" на зарубежный гостиничный рынок
потянулись другие девелоперские компании.
Так, компания "Баркли" еще в 2004 году
выкупила за $2,5 млн принадлежащий
государству двухзвездный отель в
Черногории, рядом с городом Ульцинь на юге
Адриатического побережья. Компания
объявила о реконструкции отеля стоимостью
$25 млн, в результате гостиница должна была
стать четырехзвездной. Однако сроки работ
затянулись. Только в конце 2007 года Barkli Montenegro
заключила контракт об управлении
гостиницей с сетью Iberostar Hotels & Resorts. В свою
очередь, весной прошлого года
инвесткомпания "Метрополь" Михаила
Слипенчука выкупила за $60 млн госпакет в 75%
акций у сербской туристической компании
"Путник", владеющей островом Святого
Марка площадью 30 га в Адриатическом море и
более чем десятком отелей на территории
бывшей Югославии. "Теперь "Метрополь"
собирается купить в Европе еще одну или две
гостиничные сети, консолидировать их в
единую компанию, а затем привлечь
известного международного оператора и,
возможно, провести IPO новой структуры", -
рассказывает Рубен Алчуджян.
Однако первое место по объемам инвестиций
в иностранные гостиничные проекты
принадлежит корпорации Mirax Group. Летом 2007
года компания Сергея Полонского за $340 млн
приобрела у турецкой Cengiz Group в Кемере
пятизвездный отель Sungate Port Royal, занимающий
площадь 25 га и рассчитанный более чем на 1000
номеров. Затем в сентябре Mirax Group открыла
построенный на берегу частного острова Ко-Дек-Куль
в Камбодже бутик-отель на 12 номеров. На этот
раз компании пришлось потратить намного
меньшую сумму. Инвестиции в проект
составили около $30 млн. После запуска первых
двух проектов в конце ноября Mirax Group
анонсировала строительство фешенебельного
курорта Astra Montenegro в Черногории, между
городами Будва и Бечичи, с общим объемом
инвестиций $1,5 млрд. Затем компания вышла на
американский рынок, выкупив 13 вилл в Майами.
Более того, согласно договоренности с
американским партнером, Mirax получит рядом
участок площадью около 3,4 га, где также
планирует строительство элитной
недвижимости.
В гонку за иностранными туристами, помимо
упомянутых игроков, постепенно включились
и другие компании. Так, в декабре 2007 года
Delverton International Group, принадлежащая владельцу
сети ресторанов Pasta Project Кириллу Неклюдову,
получила право долгосрочной аренды 100 га
земли на вьетнамском курорте Фантьен, на
побережье Южно-Китайского моря. На этом
участке планируется построить две
пятизвездные гостиницы,
80 вилл и многоэтажный жилой комплекс. На
возведение курорта Неклюдову придется
потратить около $200 млн. Не остался в стороне
от новой тенденции и ветеран зарубежного
гостиничного рынка - компания "Интеко".
В конце 2007 года года она пообещала за $400 млн
построить сеть отелей в Китае.
"Неуверенность в завтрашнем дне
побуждает некоторые компании развивать
зарубежные гостиничные проекты. Кроме того,
часто легче купить отель за границей, чем у
нас, так как в последнее время в Москве цены
на недвижимость выросли необоснованно, и
добиться окупаемости при высокой цене
входного билета не так просто. Кто-то
покупает маленькие объекты в Чехии, а кто-то
- большой отель в Турции. Единственное, что
ограничивает потенциальных инвесторов -
это отсутствие навыков работы на
зарубежных рынках", - объясняет
гендиректор и совладелец управляющей
компании Arthurs Hotel Management Сергей Колесников.
По словам Марины Смирновой, многие компании
стремятся диверсифицировать свои активы,
вложив средства в "устойчивые фонды".
Как отмечают участники рынка, не последнюю
роль играют страновые риски: симптоматично,
что активность российских компаний за
рубежом выросла в предвыборный год. То, что
российские девелоперы занялись
зарубежными гостиницами не от хорошей
жизни, отчасти подтверждают и сами компании.
"Гостиницы не настолько доходный бизнес,
как девелопмент. В частности, срок
окупаемости отеля составляет от 8 до 12 лет,
тогда как девелоперские проекты окупаются
за 3 - 5 лет", - отмечает член совета
директоров корпорации Mirax Group Максим
Темников.